Construções de prédios novos em terrenos rústicos: um novo futuro para a habitação?

Em sede de Conselho de Ministros, o Governo aprovou, no passado dia 28 de novembro, a alteração à Lei dos Solos, que prevê mudanças relevantes no Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

Estas mudanças pretendem responder à crise habitacional existente e promover a habitação digna e acessível para a classe média, permitindo nova construção onde, atualmente, não é possível, nomeadamente em terrenos rústicos.

O futuro regime da Lei dos Solos permitirá reclassificar terrenos rústicos em terrenos urbanos, definindo regras próprias para a construção nos mesmos. Salienta-se a obrigatoriedade de afetação a habitação pública de 70% dos terrenos rústicos reclassificados, ficando os remanescentes 30% destinados a habitação a valores de mercado e/ou arrendamento.

A decisão de reclassificar terrenos rústicos em terrenos urbanos caberá unicamente às Câmaras Municipais (em particular, às Assembleias Municipais), sem a necessidade de aprovação de outras entidades, como as Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional ou a Agência Portuguesa do Ambiente.

É louvável a presente alteração, porquanto visa impulsionar a construção nova e promover a habitação. No entanto, estas medidas deveriam ter especial enfoque nas zonas de periferia e no interior do país, como forma de, por um lado, dinamizar o povoamento e desenvolvimento macroeconómico destas zonas e, por outro, contribuir para a desinflamação do tecido urbano.

Não obstante, é necessário simplificar o processo burocrático junto dos Municípios, tornando-o mais simples e célere, porquanto é esta uma das maiores dificuldades apontadas pelos diferentes agentes do mercado imobiliário.

Acreditamos que a nova lei poderá contribuir para resolver a crise na habitação e atrair mais investimento para o setor. Os potenciais novos investimentos neste setor, continuarão, porém, a debater-se com a (quase) ausência de incentivos fiscais (assistimos ao chumbo da proposta de redução do IVA para 6% na discussão do OE de 2025), e aos problemas com o apuramento do cadastro rústico. Todos estes fatores terão, certamente, um peso relevante na decisão dos investidores, a que acresce a volatilidade dos custos de construção.

Em suma, é de saudar o futuro regime da Lei dos Solos, como forma de resposta às necessidades do mercado habitacional. Porém, o caminho será moroso se não acompanhado, por exemplo, dos já referidos incentivos fiscais, como sejam a redução do IVA para 6% e as isenções de IMT, IS e IMI, prevendo-se difícil combater o mercado imobiliário de luxo, onde se verifica uma intensa e crescente procura com o correspondente retorno.

O caminho é o certo, mas ainda há muito a mudar – em especial, em sede de políticas administrativas e fiscais.