BRANDS' ADVOCATUS Para quem se constrói

Os dados mais recentes de arrendamento de escritórios na Grande Lisboa em 2017, à data de final de Outubro, indicam que os três sectores que maior dinâmica demonstraram num volume total de cento e vinte e cinco mil metros quadrados, foram respectivamente as TMT’s & Utilities com 22,8%, Consultores e Advogados com 16,4% e Serviços Financeiros com 15,7%.

Igualmente relevante é saber se se tratou da entrada de empresas novas em Portugal, expansão de área ocupada ou um upgrade na qualidade e/ou localização destas entidades.

Tratando-se de novas entidades poderemos avaliar a atractividade do destino Lisboa face à concorrência de outras cidades. A competitividade entre cidades, mais que entre países é actualmente elevadíssima e os factores que concorrem para uma empresa escolher um destino em detrimento de outros são muitos: a qualidade e custo de vida, o custo do imobiliário, o nível salarial, a disponibilidade de mão de obra qualificada, a legislação laboral, as conexões aeroportuárias, a tecnologia e telecomunicações, o clima, a integração na comunidade europeia e alguns outros dependendo do sector e nacionalidade da empresa em causa. Podemos acrescentar as novas empresas nacionais, normalmente de menor dimensão nesta fase inicial.

Existe um claro aumento deste tipo de procura, em alguns casos ainda não concretizada dada a relativa escassez de oferta com capacidade de resposta aos requisitos de área e localização.

Podemos concluir que Lisboa tem vindo a ganhar competitividade internacional.

Indo ao segundo motivo referido, a expansão de área, pode ser muito importante perceber que empresas estão a crescer em número de colaboradores e porquê. Podem ser alvos óbvios para quem procura emprego mas também para quem pretende vender serviços.

Finalmente e referindo o último factor, a melhoria de instalações, importa avaliar se a motivação é gerada por um eventual crescimento, fusão, aquisição ou consolidação de actividades. Pode ainda ser apenas ou também uma afirmação de prestígio ou reforço de imagem.

Este último factor será revelador de uma estratégia de investimento, normalmente assente numa sólida plataforma financeira.

Teremos também que considerar os cenários em que as empresas se mudam para instalações de menor dimensão, normalmente associados a uma redução de efectivos e que traduzem uma fase de desinvestimento ou travessia de marés menos favoráveis. Pode ainda revelar situações de optimização de recursos em casos de maior racionalidade do uso do espaço e consequentemente dos custos associados. Estas situações são actualmente minoritárias face às antes referidas e o racional é a redução desses custos.

Tudo isto e bastante mais se pode inferir interpretando os dados da movimentação das empresas.

Perceber quias os sectores e corporações que revelam maior dinâmica é crucial para definir a estratégia de quem disponibiliza recursos neste sector, sejam eles materiais ou humanos.

Relativamente ao imobiliário dedicado a serviços, que tem normalmente um tipo de oferta muito standard embora flexível para acomodar um maior leque de procura, faz toda a diferença no posicionamento e definição do produto final ter presente para que tipo de empresas se está a criar espaço. Os requisitos tendem a variar bastante e o impacto no investimento de customização do espaço pode ser significativo.

A equação por parte dos promotores passa, na maior parte dos casos, pela criação de um produto final para o mercado de investimento, ou seja, arrenda-se um imóvel para se vender um activo gerador de rendimento. Este sector de actividade está prestes a bater um novo recorde em volume de negócios no corrente ano.

O comprador destes activos também tem as suas exigências relativamente à características do produto, no entanto o inquilino que paga a renda é um vector crucial para poder fechar o círculo.

O Promotor vê-se assim obrigado a desenhar um produto, em termos arquitectónicos e financeiros, que dê a melhor resposta aos novos ocupantes aliciando em simultâneo os investidores, sob o risco de não ter sucesso.