Escassez de oferta condicionou venda de casas em Lisboa nos últimos anos, diz JLL

Continua a existir bastante procura de casas em Portugal, nomeadamente na capital, mas há pouca oferta. O parque habitacional é também muito antigo, existindo potencial de regeneração.

Tem-se verificado resiliência no volume de vendas de casas em Lisboa nos últimos cinco anos, segundo nota a JLL no estudo Living Destination 2021. No entanto, o número de casas vendidas diminuiu ligeiramente devido à falta de oferta, verificando-se um desequilíbrio entre a oferta e a procura no mercado residencial.

O volume de vendas aumentou 76% nos últimos cinco anos, mas o número de casas vendidas na última década encontra-se 40% abaixo do período homólogo, mostra o estudo, apresentado esta terça-feira. “O decréscimo não é devido à falta de procura, mas de oferta”, explica Joana Fonseca, Head Strategic Consultancy & Research da JLL. Isto num contexto em que as vendas de casas a estrangeiros têm vindo a aumentar, tendo um peso de 13% nas vendas de 2020.

A influenciar o mercado encontra-se também a dinâmica da população, nomeadamente o envelhecimento e o perfil das famílias, onde a dimensão média tem vindo a reduzir, acompanhada por uma diversificação face ao conceito de “família tradicional”.

“Estas dinâmicas exigem, assim, uma adaptação do produto residencial à realidade das novas famílias e dos novos compradores. Existe um potencial de desenvolvimento do setor, quer por meio da renovação e reabilitação do stock existente, quer através de novos projetos, de modo a alinhar as expectativas e os requisitos da procura e diminuir a pressão sobre os preços”, nota Joana Fonseca.

Quanto aos preços, o crescimento é “muito acentuado”, sendo que a “média do mercado ronda os quatro mil euros por metro quadrado, e pode quase ser duplicado no segmento mais alto”.

Os valores de arrendamento também têm crescido, apesar de se ter verificado um “ligeiro ajustamento no início de 2021”, devido ao aumento de oferta de arrendamento porque o mercado turístico passou para mercado habitacional, com a pandemia. Porém, com o regresso à normalidade, este efeito dissipa-se.

Já olhando para o Porto, o mercado “tem tido uma performance significativa com incremento de preços”, nota a JLL. Tal como na capital, o número de unidades vendidas é condicionado pela falta de oferta, mas o “peso dos compradores estrangeiros é metade de Lisboa”. Mesmo assim, a Invicta já “entrou no radar” dos estrangeiros.

“Se em 2012, a presença da procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, em 2020 a JLL estima que esta quota tenha duplicado e esteja próxima dos 11%”, referem. De sublinhar ainda que, para além da falta de oferta, apenas cerca de um terço do stock tem menos de 20 anos, por isso, a “necessidade de reabilitação é ainda evidente”.

Um fator que influencia o imobiliário são também os vistos gold, apesar de terem um peso de apenas 1% nas transações. A consultora não prevê um grande impacto das mudanças nos vistos gold, devido ao peso reduzido, mas poderão alterar a dinâmica, ao trazer mais investimento para o litoral alentejano, para o Douro e para a Madeira.

Preços do combustível e matérias-primas fazem aumentar custos

Às dificuldades que já se sentiam com os custos e escassez de algumas matérias-primas, nomeadamente com o impacto da pandemia, vai também juntar-se o aumento no preço do combustível. Estes elementos vão fazer aumentar os custos, nomeadamente para os promotores, admite a consultora imobiliária.

“Neste momento, um dos principais desafios do mercado é o tema dos custos da construção, não só dos transportes, mas dos materiais e isso está a ter um impacto grande nos custos inerentes ao desenvolvimento dos projetos”, sublinha Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, na apresentação do estudo.

A flutuação dos preços “vai afetar o business plan dos promotores, ter uma implicação nos planos de negócio dos promotores e aumentar os custos”, admite. Já a questão da falta de mão-de-obra está a ser relativamente bem resolvida, notam.

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