Apesar do travão, vistos gold no Porto dispararam mais de 200% em 2022

Depois da norma travão, que entrou em vigor a partir de 1 de janeiro de 2022 e pôs fim à possibilidade de investidores estrangeiros obterem um visto gold através da aquisição de um imóvel residencial em cidades do litoral, Lisboa e Porto foram os concelhos com maior número de Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (ARI) concedidas.

Segundo dados do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) facultados ao ECO, foram concedidas 725 ARI em Lisboa e 215 ARI no Porto em 2022, ano em que o regime de golden visas sofreu alterações com o objetivo de canalizar investidores para o interior do país. Comparando com o número de vistos gold emitidos em 2021 (466 e 68, respetivamente), verifica-se um aumento de 55,58% no caso da capital portuguesa, enquanto no Porto a concessão de ARI disparou 216,18%.

Entre os cinco concelhos com maior número de imóveis adquiridos através deste programa no ano passado (que foram os mesmos de 2021), há apenas um que se localiza no interior do país: Évora. Neste município do Alentejo Central, registou-se um crescimento de quase 80% da concessão de ARI, ao passar de 18 vistos gold emitidos no último ano antes da norma travão (2021) para 32 vistos gold emitidos no primeiro ano da norma travão (2022).

Concessão de ARI nos cinco concelhos com maior número de imóveis adquiridos

Já Cascais – que em 2020 era o segundo concelho do país onde eram concedidos mais golden visas, apenas atrás de Lisboa, e foi ultrapassado pelo Porto a partir de 2021 – registou o menor aumento (6,67%) de emissão de vistos no ano passado, num total de 48.

No conjunto dos cinco concelhos com maior número de imóveis adquiridos através deste programa, o número de Autorizações de Residência para Atividade de Investimento cresceu quase 72%, tendo sido emitidos, em 2022, mais 440 vistos gold do que no ano anterior.

Além disso, os vistos gold emitidos em Lisboa, Porto, Cascais, Évora e Loulé passaram de representar 70,75% do total de 865 ARI concedidas em todo o país em 2021, para equivaler a 82,12% do total de 1.281 ARI concedidas em Portugal em 2022.

Vistos gold em Évora destinaram-se apenas à compra de imóveis para reabilitação

Dos 1.281 vistos gold emitidos no ano passado, 1.008 destinaram-se à aquisição de bens imóveis, que por sua vez se divide em dois tipos de investimento: aquisição de imobiliário de valor igual ou superior a 500 mil euros (total de 532 ARI) e compra de imóveis para reabilitação, com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana com montante mínimo de 350 mil euros (total de 476 ARI). Sem surpresas, os dados do SEF mostram que Lisboa foi o concelho onde foram concedidas mais Autorizações de Residência para Atividade de Investimento em ambos os casos – 302 e 190, respetivamente.

Porém, importa notar que, dadas as alterações impostas pela norma travão a partir de 2022, esses tipos de investimento deixaram de incluir imóveis para habitação no caso de Lisboa, como também do Porto e restantes concelhos do litoral. Apenas imóveis comerciais, tais como escritórios ou espaços de retalho, continuam abrangidos.

Em Évora, destaca-se o facto de as 32 ARI concedidas no ano passado terem servido apenas um tipo de investimento, nomeadamente a aquisição e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis. Enquanto concelho localizado no interior do país, e ao contrário dos restantes quatro municípios, os investidores estrangeiros puderam comprar imóveis residenciais.

Por sua vez, a grande maioria (41) dos golden visas emitidos em Cascais ao longo de 2022 destinou-se à aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros. Para a aquisição e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis foram emitidos seis vistos, enquanto para transferências de capitais desde um milhão de euros foi concedido apenas um visto.

No Porto, a concessão de vistos gold foi alocada em quatro tipos de investimento, mas evidencia-se a compra de imóveis para reabilitação, com 135 ARI emitidos.

Fundos de investimento usados para contornar travão aos vistos gold

Ainda antes da entrada em vigor do travão no programa de Autorização de Residência para Atividade de Investimento, o ECO noticiou que, como Porto e Lisboa eram as cidades mais procuradas para comprar imóveis residenciais, os promotores imobiliários encontraram formas de continuar a permitir que os investidores estrangeiros adquirissem um golden visa nestes moldes.

Uma das soluções encontradas foi constituir fundos de investimento, de private equity, que os promotores colocavam na carteira de imóveis, permitindo que um investidor estrangeiro subscrevesse unidades de participação (UP), por um mínimo de 500 mil euros, e assim obtivesse um visto gold.

A lei já permitia obter um golden visa através de um fundo de investimento, mas a opção mais procurada era sempre a compra direta de um imóvel. Mesmo com este travão, os fundos continuam a ser permitidos, embora o montante mínimo de investimento tenha passado de 350 mil para 500 mil euros.

Outra forma de contornar a norma travão foi transformar imóveis de Alojamento Local (AL), que eram considerados habitação, em apartamentos turísticos, visto que esta modalidade não está inserida no residencial e continua a dar acesso a um visto gold.

Os apartamentos turísticos são uma modalidade que permite ao comprador adquirir um imóvel, do ponto de vista do investimento, e passar lá duas ou três semanas por ano, sendo arrendado no resto do tempo para fins turísticos.

Em declarações ao ECO, o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), Eduardo Botelho Miranda, disse que, em Lisboa e no Porto, “de certeza” que o setor do AL não se cruzou com o regime dos vistos gold, visto estarem suspensos novos registos em várias zonas das duas cidades, além de que “não havia sequer nenhuma forma de dar a volta aos vistos gold“.

Contudo, Eduardo Botelho Miranda reconheceu que, sobretudo em Lisboa, encontrou-se forma de contornar a norma travão na emissão de golden visas através da hotelaria. “Constituíam-se fundos e dava-se a volta com a participação em fundos. Por isso é que houve um boom de licenciamentos de projetos destes em Lisboa”, apontou.