Inapa ameaça beliscar contas do maior fundo imobiliário nacional

A Inapa está em vias de fazer mais uma vítima da sua insolvência. A “fava” cairá ao CA Património Crescente, o maior fundo de investimento imobiliário nacional com mais de 1,2 mil milhões de ativos sob gestão, dado ser proprietário de dois armazéns onde a Inapa desenvolve ainda a sua atividade.

O risco de em breve a distribuidora de papel deixar de pagar as rendas destes dois imóveis é grande porque a Inapa encontra-se em “sérias dificuldades para prosseguir a sua atividade”, como é descrito pela própria empresa num comunicado de 29 de julho enviado à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

Ao ECO, Pedro Coelho, CEO da Square Asset Management, entidade gestora do CA Património Crescente, refere que, até ao final de julho não havia qualquer incumprimento da Inapa relativamente aos contratos de arrendamento destes dois armazéns. “Não temos rendas em atraso até julho”, revela Pedro Coelho. Mas isso deverá mudar em breve.

Dada a periclitante situação financeira da empresa, é provável que ambos os contratos entrem brevemente em incumprimento pelo inquilino. Pedro Coelho revela que ambos os armazéns, essenciais para o desenvolvimento da atividade da Inapa, oferecem ao CA Património Crescente uma yield na ordem dos 7,5% e que as rendas geradas representam menos de 2% da totalidade das rendas que o fundo imobiliário da Square AM recebe mensalmente de uma carteira de quase 150 imóveis.

Ambos os imóveis ocupados pela Inapa e detidos pelo CA Património Crescente foram adquiridos pelo fundo imobiliário à empresa em 2022 através de operações de leasebak, em que a Inapa vendeu o imóvel ao fundo e assinou um contrato de arrendamento.

“Não é uma situação agradável ter um contrato assinado e o inquilino deixar de pagar ou estar insolvente”, confessa Pedro Coelho. No entanto, o gestor destaca que o pior que pode acontecer ao fundo e aos seus subscritores é deixarem de receber as rendas de ambos os imóveis durante um período, quer seja pelo eventual incumprimento dos contratos quer seja posteriormente, caso os armazéns não sejam arrendamentos novamente ou alienados.

Apesar de danoso nas contas do fundo, esta é uma situação menos agressiva em comparação com aquela com que se deparam os pequenos acionistas, a Parpública e os obrigacionistas da Inapa, que correm o risco de ver o seu investimento reduzido da “cinzas”, caso a massa insolvente não seja suficiente para cobrir o seu capital.

Armazéns de quase 25 milhões de euros

Ambos os imóveis ocupados pela Inapa e detidos pelo CA Património Crescente foram adquiridos pelo fundo imobiliário à empresa em 2022 através de operações de leasebak, em que a Inapa vendeu o imóvel ao fundo e assinou um contrato de arrendamento.

Um desses imóveis é um armazém com quase 17 mil metros quadrados localizado em Madrid, a cerca de 20 quilómetros do Estádio do Real Madrid, que foi comprado a 28 de dezembro de 2022 por 11,8 milhões de euros e cujo contrato de arrendamento termina no final deste ano. Atualmente está avaliado na carteira do fundo por 13 milhões de euros.

Pedro Coelho revela ao ECO que desde o início do ano que a equipa de gestão do CA Património Crescente tem estado “a trabalhar” este imóvel. Não por antecipar a insolvência da Inapa mas porque o contrato de arrendamento sobre este armazém terminar no final do ano.

Essa situação gerou, inclusive, a “realização de algumas visitas ao armazém este ano”, confidencia o CEO da Square AM, notando que assim que o contrato entra nos últimos seis meses de vida, o inquilino é obrigado a abrir as portas do imóvel para visitas.

O outro ativo na carteira do CA Património Crescente que está ocupado pela Inapa é um armazém em Sintra com 15,4 mil metros quadrados de área, que foi adquirido pelo fundo por 12,2 milhões de euros a 17 de maio de 2022 e que tem associado um contrato de arrendamento de 10 anos.

Pedro Coelho revela que este armazém foi construído na década de 1990 e desde então já teve várias remodelações com vista a melhorar a eficiência do imóvel, como seja a instalação de um sistema de robotização que permite a movimentação de vários artigos por apenas uma pessoa através de um computador central.

Segundo a carteira de julho do fundo, o armazém de Sintra está avaliado em 11,9 milhões de euros e entre os dois imóveis ocupados pela Inapa é o que causa mais preocupação à equipa de gestão do CA Património crescente, dado que o contrato de arrendamento só termina em maio de 2032.

“O mais correto é não ter expectativas”, responde Pedro Coelho quando questionado sobre o que espera que suceda relativamente ao cumprimento do contrato de arrendamento. O gestor ressalva que existe um contrato válido e que “juridicamente devem pagar as rendas”, sobretudo porque, “apesar de estarem insolventes, continuam a faturar”, diz.

No entanto, caso isso não aconteça, Pedro Coelho está confiante que a Square AM será capaz de voltar a rentabilizar o imóvel, até por valores mais elevados aos praticados atualmente. “Achamos que conseguimos arrendar a valores na ordem dos 10% acima ao preço atual.”