Exclusivo Bancos avançam com garantia pública, apesar de ainda não estar disponível

Alguns bancos estão a antecipar-se à implementação oficial da garantia pública para crédito à habitação jovem, oferecendo já simulações de financiamento a 100% do valor do imóvel, tal como irá permitir a garantia do Estado.

Embora esta medida não esteja formalmente disponível, alguns bancos procuram preparar o terreno para que, quando a medida entrar efetivamente em vigor, os jovens possam imediatamente avançar com a contratualização dos empréstimos à habitação e, assim, comprar a sua primeira casa sem a necessidade de terem capitais próprios.

Uma das 17 instituições que aderiram ao protocolo da garantia pública e que está a promover essa prática comercial é a Caixa Geral de Depósitos (Caixa), disponibilizando simulações a potenciais clientes sob o produto “CH Jovens Garantia Estado”.

Esta informação consta nas Fichas de Informação Normalizada Europeia (FINE) obtidas pelo ECO junto de jovens que recorreram a intermediários de crédito com acordos com a Caixa e a agências do banco público para obter propostas de financiamento.

A simulação está disponível apenas para a rede de agências Caixa, onde o cliente pode obter um atendimento personalizado e especializado, recebendo no fim da simulação um documento adicional com o resumo desta oferta e pode, se desejar, dar o seu acordo a um contacto futuro, assim que a garantia estiver em vigor e em comercialização.

Contactada pelo ECO, a Caixa esclareceu que estas simulações têm como objetivo principal permitir aos clientes avaliar o cumprimento das condições de elegibilidade e dos rácios de solvabilidade (DSTI e ASC) para esta oferta específica.

“A simulação está disponível apenas para a rede de agências Caixa, onde o cliente pode obter um atendimento personalizado e especializado, recebendo no fim da simulação um documento adicional com o resumo desta oferta e pode, se desejar, dar o seu acordo a um contacto futuro, assim que a garantia estiver em vigor e em comercialização”, refere fonte oficial da Caixa.

Assim, através desta iniciativa, a Caixa pretende antecipar-se na aplicação da garantia pública, colocando-se em posição de contratualizar os empréstimos à habitação com a garantia do Estado assim que a medida estiver em vigor — que deverá acontecer até ao final do ano, segundo o ministro das Finanças. “Quando estiver em vigor a garantia para os jovens, esta simulação poderá ser realizada também no site da Caixa e a resposta da CGD será vinculativa”, refere ainda fonte oficial da Caixa.

Adesão significativa das instituições financeiras

A garantia pública para os jovens comprarem a primeira casa teve uma adesão expressiva por parte do setor bancário, com 17 instituições de crédito a manifestarem interesse em participar nesta iniciativa governamental.

Na “disponibilização” antecipada da medida aos jovens, a Caixa não está sozinha. O ECO sabe que também o Banco CTT está a disponibilizar simulações de crédito à habitação com financiamento a 100% do valor do imóvel. E, tal como sucede com a Caixa, essas simulações não são possíveis de obter no simulador online das instituições.

“O Banco CTT, tendo em conta a já prevista aprovação oficial da garantia bancária, que se espera para breve, está a aceitar manifestações de interesse para melhor apoiar os seus clientes na hora de escolherem o crédito à habitação”, refere fonte oficial do banco dos Correios ao ECO.

Estas movimentações por parte da Caixa e do Banco CTT indicam uma tendência do setor para se preparar para a implementação efetiva da medida. Além disso, esta iniciativa poderá potencialmente, levar a uma maior competitividade nas condições oferecidas aos jovens.

No entanto, é importante salientar que, nesta fase preliminar, as simulações e informações fornecidas pelos bancos não são ainda vinculativas e podem estar sujeitas a ajustes quando a garantia pública for oficialmente implementada. Desde logo porque, para operacionalizar a medida, falta ainda definir a parcela dos 1.200 milhões de euros que o Governo irá disponibilizar no âmbito da garantia pública que caberá a cada uma das 17 instituições de crédito que aderiram à garantia.

“Nenhuma manifestação de interesse será contratualizada antes da garantia bancária ser formalmente aprovada”, adianta o Banco CTT ao ECO.

Além disso, para aceder à garantia pública, os jovens terão de cumprir um conjunto específico de condições, que visam assegurar que o apoio é direcionado para quem realmente necessita.

• Limite de idade: Os candidatos devem ter entre 18 e 35 anos de idade, inclusive. No caso de casais, basta que um dos elementos cumpra este requisito.
• Residência fiscal: É obrigatório ter domicílio fiscal em Portugal, por forma a garantir que o apoio beneficia residentes no país.
• Rendimentos: Os candidatos não podem auferir rendimentos coletáveis anuais acima dos 80 mil euros, correspondendo ao 8.º escalão do IRS. Esta medida visa direcionar o apoio para jovens com rendimentos médios ou baixos.
• Primeira habitação: Os candidatos não podem ser proprietários de outros imóveis. A casa a adquirir deve destinar-se a habitação própria e permanente, sendo a primeira aquisição do candidato.
• Taxa de esforço: A concessão do crédito à habitação está sujeita ao cumprimento da medida macroprudencial do Banco de Portugal que existe um rácio de DSTI (debt service-to-income ratio) não superior a 50%. Isto significa que para uma família obter um empréstimo à habitação, o total das prestações mensais de todos os empréstimos detidos pelo agregado familiar não pode exceder 50% do seu rendimento mensal líquido. E para efeitos do cálculo do DSTI nos empréstimos à habitação de taxa variável ou mista a mais de 10 anos, os bancos devem considerar um aumento de 1,5 pontos percentuais da sobre a Taxa Anual Nominal (TAN) do contrato.
• Valor do imóvel: O montante de aquisição do imóvel não pode exceder os 450 mil euros. Este limite foi estabelecido para evitar que a garantia seja utilizada na compra de imóveis de luxo.
• Prazo do empréstimo: A maturidade máxima do crédito à habitação é de 40 anos, não podendo ultrapassar a data em que o mutuário mais velho complete 70 anos de idade.
• Papel do Estado: A garantia pública cobre até 15% do valor de aquisição do imóvel, permitindo assim o financiamento até 100% do valor da habitação. Para esse efeito, o Estado entra como fiador dos 15% do empréstimo à habitação, e pressupõe que a garantia pessoal do Estado dure dez anos desde a celebração do contrato de crédito.