18% dos novos créditos à habitação é feito por estrangeiros

O papel dos estrangeiros no mercado imobiliário nacional tem ganho cada vez preponderância, particularmente no segmento residencial e no crédito à habitação.

Segundo dados do Banco de Portugal, em 2023 e no primeiro semestre de 2024, 18% dos novos empréstimos à habitação foram concedidos a cidadãos estrangeiros (residentes e não residentes). Significa que, em média, quase um em cada cinco novos contratos de empréstimo à habitação realizados (excluindo renegociações e transferências de crédito), tiveram como mutuários cidadãos estrangeiros.

Os dados do Banco de Portugal publicados no Relatório de Estabilidade Financeira de novembro revelam ainda que nos últimos dois anos e meio, o peso dos cidadãos estrangeiros no stock de crédito à habitação aumentou de 6,9% para 8,2%.

No primeiro semestre de 2024, os estrangeiros foram responsáveis por 6% do número total de transações e por 10% do montante transacionado no mercado imobiliário residencial em Portugal.

“O aumento da população estrangeira residente e a procura de habitação por não residentes contribuem para este crescimento”, justifica o Banco de Portugal no relatório, notando ainda que esta tendência “estará também a ser potenciado por uma alteração no perfil de procura, em particular por uma maior procura de habitação própria e permanente por estrangeiros em idade ativa e de escalões etários mais baixos.”

O crescimento da relevância dos estrangeiros no mercado de crédito à habitação ganha particular importância por ocorrer num contexto em que o recurso ao crédito bancário para a compra de casa tem diminuído: no final do primeiro semestre de 2024, apenas 35% das aquisições de imóveis residenciais em Portugal foram realizadas recorrendo a financiamento bancário, referiu Clara Raposo, vice-governador do Banco de Portugal no decorrer da apresentação do Relatório de Estabilidade Financeira de novembro, esta terça-feira.

Este valor contrasta com o cenário observado em 2010, quando mais de 80% das transações de habitação eram financiadas recorrendo a crédito bancário

Estrangeiros dominam compras de alto valor

A participação de compradores não residentes no mercado residencial tem aumentado de forma consistente nos últimos anos. Segundo dados do Banco de Portugal, no primeiro semestre de 2024, os estrangeiros foram responsáveis por 6% do número total de transações e por 10% do montante transacionado. Esta discrepância entre o número de transações e o valor envolvido sugere que os compradores estrangeiros estão a adquirir imóveis de valor mais elevado.

O relatório do Banco de Portugal indica, por exemplo, que o valor médio de aquisição de uma habitação de um comprador não residente foi de 345 mil euros, cerca de 1,74 vezes acima dos 198 mil euros do valor médio transacionado por residentes. “Entre os não residentes também se observa uma diferenciação no valor médio das aquisições entre compradores com residência fiscal na União Europeia, 280 mil euros, e nos restantes países, 408 mil euros”, destaca o Banco de Portugal.

O Relatório de Estabilidade Financeira revela ainda que a população estrangeira residente em Portugal tem crescido significativamente, “compensando os saldos naturais negativos e contribuindo para o crescimento da população total, com impacto nos preços da habitação.”

Este ano, os estrangeiros já investiram 2.550 milhões de euros no mercado imobiliário nacional, sendo que 39% deste montante foi investido entre julho e setembro.

Esta resiliência é atribuída a fatores como o clima, a segurança e a qualidade de vida em Portugal, que continuam a atrair compradores internacionais, mesmo depois do fim do regime de Residentes Não Habituais (RNH) e a suspensão dos vistos gold para investimento imobiliário.

O crescente interesse dos estrangeiros no mercado imobiliário português tem tido um natural impacto nos preços e na disponibilidade de habitação, especialmente nas grandes cidades e zonas turísticas. Os dados mais recentes do Banco de Portugal mostram que, este ano, os estrangeiros já investiram 2.550 milhões de euros no mercado imobiliário nacional, sendo que 39% deste montante foi investido entre julho e setembro.

Deste bolo faz também parte o investimento dos estrangeiros no mercado imobiliário comercial que, segundo o Banco de Portugal, apesar de ter registado uma queda homóloga de 18% no primeiro semestre deste ano, os investidores não residentes (sobretudo institucionais) continuaram a dominar o segmento comercial, representando 70% do montante total investido na primeira metade do ano – entre 2014 e 2023, o peso dos estrangeiros neste mercado foi superior a 80%.

Os dados do Banco de Portugal mostram que o papel dos estrangeiros no mercado imobiliário português é cada vez mais relevante, tanto no segmento residencial como no comercial, levando Clara Raposo a referir que “o Banco de Portugal está atento” a esta tendência.

Apesar de alguns desafios recentes, como alterações fiscais e a conjuntura económica global, Portugal continua a atrair investimento estrangeiro significativo. Este interesse internacional tem impactos positivos na economia, mas também levanta questões sobre a pressão que criam no mercado e o efeito que têm no nível de acessibilidade da habitação para os residentes locais.