Preços das casas em Portugal estão sobrevalorizados há seis anos

Os preços da habitação em Portugal cresceram 83% em termos reais entre o início de 2013 e o final de 2023, um valor muito acima do crescimento de 28% em Espanha durante o mesmo período. A conclusão é de um estudo publicado na Revista de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP) que indica que os sinais de sobrevalorização do mercado imobiliário residencial em Portugal já duram desde o início de 2017.

“Em Portugal, os preços apresentavam sinais de sobrevalorização no final de 2023, enquanto no mercado espanhol não se verifica esse comportamento“, destacam os economistas Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura e Paulo Rodrigues, no artigo “Mercado de habitação em Portugal e Espanha: Fundamentos, sobrevalorização e choques”, que integra a revista do supervisor bancário de outubro.

No entanto, este comportamento já vem de trás. “Os sinais de sobrevalorização nos preços da habitação em Portugal já duram desde o início de 2017 em contraste com o comportamento dos preços no mercado espanhol“, acrescentam.

Os autores recordam que, nos últimos anos, Portugal e Espanha enfrentaram crises financeiras e processos de ajustamento semelhantes e que os preços da habitação em ambos os países registaram uma contração, ainda que com uma magnitude diferente. Assim, entre a crise financeira de 2008 até 2013, os preços caíram, em média (em termos reais), 4% ao ano em Portugal e mais de 8% em Espanha.

A partir de 2014 e até 2023, os preços das casas registaram uma recuperação que atingiu um crescimento anual médio de 6% em Portugal e de menos de 3% em Espanha.

“O crescimento dos preços da habitação em Portugal seja, na maior parte do período considerado, impulsionado pelas forças da procura, com a oferta a ser incapaz de contrabalançar este efeito. No caso espanhol, esta pressão da procura é mitigada pela contribuição da oferta, em particular no período pré-pandemia“, pode ler-se.

Desde o início de 2020 até ao final de 2023, no caso português, por exemplo, registou-se uma desaceleração do investimento residencial durante a pandemia, seguida de uma “forte recuperação (mais uma vez, guiada maioritariamente pela procura) no ano de 2021”. Posteriormente, desde meados de 2022, o início do ciclo restritivo de política monetária iniciado pelo Banco Central Europeu (BCE) levou a uma desaceleração tanto do investimento como dos preços, “embora no final de 2023 os últimos já estejam a retomar uma trajetória de aceleração — guiados novamente pela pressão vinda da procura”.

Por outro lado, “em Espanha, desde o período da pandemia, os preços têm crescido abaixo ou dentro da média histórica”, já que “inicialmente, os constrangimentos na oferta pressionaram ligeiramente os preços a acelerar, mas a fraca procura contrabalançou essa tendência”. No período mais recente, “nem a procura nem a oferta têm estado a criar pressões consideráveis nos preços”, consideram.

Em 2023, o preço mediano de alojamentos familiares em Portugal foi 1.611 euros/m2, tendo as sub-regiões Grande Lisboa (2.740 euros/m2), Algarve (2.613 euros/m2), Península de Setúbal (1.901 euros/m2), Região Autónoma da Madeira (1.889 euros/m2) e Área Metropolitana do Porto (1.800 euros/m2) registado valores superiores ao nacional, de acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). A informação mais recente, divulgada em outubro, indica que no segundo trimestre deste ano, o preço mediano de alojamentos familiares em Portugal foi 1.736 euros/m2, refletindo um aumento de 6,6% face ao segundo trimestre de 2023.

Segundo dados do organismo de estatística, em 2023, cerca de 2/3 da despesa média das famílias em Portugal concentrou-se em encargos associados à habitação (39,3%).

Instituições como o Fundo Monetário Internacional (FMI) também têm alertado para a deterioração do acesso à habitação em Portugal. “A acessibilidade à habitação deteriorou-se significativamente durante a última década”, afirmou o organismo em outubro, recordando que “os pagamentos médios das hipotecas representam agora 32,8% do rendimento médio, acima dos 23,8% de há quatro anos”.

O FMI assinala que “um agregado familiar com um rendimento mediano deixou de ser elegível para um empréstimo hipotecário para comprar uma casa de preço médio em 2023, ao contrário do que acontecia no passado recente”, notando ainda que, “refletindo a rápida subida dos preços da habitação, até ao segundo trimestre de 2023, era necessário 1,5 vezes o rendimento mediano para obter uma hipoteca para uma casa de preço médio”.

Do lado da oferta, defende que é “essencial abordar a escassez local de oferta habitacional para corresponder à procura das famílias”. Para isso, recomenda “ações necessárias para reduzir barreiras regulatórias e administrativas e resolver a escassez de mão-de-obra no setor da construção”. E elogia algumas medidas recentes do Governo, como o programa “Construir Portugal”, que “pode ajudar a abordar algumas das causas fundamentais da escassez habitacional se for bem-sucedido na redução de barreiras regulatórias à construção”.