Tróia. A cidade fantasma transformou-se em refúgio do imobiliário

O momento passou em direto em todos os canais nacionais. Ferry boats suspensos, estrada que faz a ligação à Comporta cortada, zona envolvente totalmente evacuada. Numa varanda do aparthotel Rosamar, o recém-empossado primeiro-ministro, acompanhado pelo empresário Belmiro de Azevedo, esperava pelo sinal do responsável da detonação. Às 16h00 de dia 8 de setembro de 2005, uma quinta-feira, José Sócrates pressionou o detonador e, em menos de cinco segundos, 95 quilos de cargas explosivas fizeram implodir as duas torres do projeto Torralta.

Era o fim da Torralta, o projeto de “capitalismo popular” que foi financiado por 35 mil pequenos acionistas e que chegou a operar um dos maiores complexos turísticos de sempre em Portugal, mas que definhou depois do 25 de abril. E foi o início do Tróia Resort, o projeto da Sonae na península, que agora conta também com empreendimentos do grupo Pestana e do grupo ROSP, de Sandra Ortega, herdeira da Zara.

No dia 8 de setembro de 2018, o Tróia Resort vai celebrar o décimo aniversário da sua inauguração e, por essa altura, já muito terá mudado desde que as duas torres de cimento, inacabadas e inabitadas durante anos, deixaram de dominar a face da península. Na verdade, não será preciso chegar a 8 de setembro do próximo ano para ver uma região totalmente mudada. Nove anos depois da inauguração, Tróia emprega 250 pessoas fixas, um número que sobe para 400 no verão, e os mais de 1.050 hectares já estão preenchidos com moradias, apartamentos, hotéis, campo de golfe, casino, marina e centro de estágios. Falta construir cerca de 40% do projeto inicial, mas não demorará muito: Tróia transformou-se num refúgio para quem procura investimento, com retornos que podem ser de 3% a 4% por ano, e os promotores do projeto esperam ter tudo construído e vendido nos próximos quatro anos.

Pelo menos, é essa a perspetiva de João Madeira, diretor-geral do Tróia Resort. “Com a crise que aconteceu em Portugal e que afetou também o imobiliário, os estrangeiros foram os primeiros a ver aqui uma oportunidade. Foram esses que, nos últimos anos, nos ajudaram a ultrapassar uma altura de crise, em que o mercado português ainda estava com alguma falta de confiança”, conta o responsável ao ECO. Agora o cenário é outro. “Há cada vez mais portugueses a procurarem o imobiliário como uma forma de investir“, até porque “o retorno que hoje se consegue no imobiliário é superior a qualquer outro tipo de investimentos mais tradicionais”.

Há cada vez mais portugueses a procurarem o imobiliário como uma forma de investir. O retorno que hoje se consegue no imobiliário é superior a qualquer outro tipo de investimentos mais tradicionais.

O retrato do cliente de Tróia mostra isso mesmo. Cerca de 54% dos clientes são portugueses e os restantes dividem-se por 30 nacionalidades e quatro continentes, da Europa à Ásia, passando por África e América. Ao todo, estes clientes já compraram 410 unidades construídas, num valor que supera os 200 milhões de euros, e cerca de 60 lotes vazios, onde constroem as próprias moradias. O investimento feito pela Sonae no resort ascende a 400 milhões de euros, incluindo na parte hoteleira (nove mil das 15 mil camas previstas no projeto já estão construídas, contando-se, entre estas, seis mil que já vinham do antigo projeto Torralta).

Para além das quatro mil camas que ainda estão por construir, falta vender 70 unidades construídas, entre apartamentos e moradias, e cerca de 30 lotes, um objetivo que não será difícil de alcançar. “Temos tido um ritmo de vendas mais ou menos constante. Nos últimos anos, o número de unidades vendidas varia entre as 25 e as 35 por ano, e é esse o ritmo que esperamos manter. Considerando que a conjuntura vai-se manter, e felizmente para todos que a conjuntura está melhor e os ventos são todos favoráveis, em três ou quatro anos teremos esgotado este stock atualmente disponível. Estará tudo vendido, essas são as nossas perspetivas”, antecipa João Madeira.

Investimentos recuperados em 25 anos

Com o projeto já consolidado, Tróia tem agora três clientes tipo, que assumem a mesma relevância. Os utilizadores, que compram as propriedades para usufruto próprio, os investidores, que compram as propriedades e entregam a gestão à Sonae para que a empresa faça a exploração turística das unidades, e os mistos, que tanto usam a casa como a deixam para exploração turística.

O investimento é considerável — o preço médio das casas vendidas ronda os 500 mil euros, o leque varia entre os 224 mil e o milhão e meio –, mas o retorno pode ser atrativo. Assumindo o valor médio de 532 mil euros das unidades já vendidas até agora, e considerando um retorno anual de até 4%, as casas compradas em Tróia rendem aos clientes 21.280 euros por ano, o que significa que podem recuperar o investimento em 25 anos.

“Os clientes consideram que é um bom investimento e tudo fazemos para que esse bom investimento seja confirmado”, sublinha João Madeira.

O fator financeiro, conjugado com uma localização próxima da praia, de Lisboa e de um aeroporto internacional, e ajudado pelo boom do turismo em Portugal, trazem a Tróia “uma palete diversificada de clientes”. Alemanha, Reino Unido e Espanha são os maiores mercados, mas programas como os vistos gold ou os benefícios concedidos a residentes não habituais também já atraíram clientes da Ásia, do Médio Oriente, África do Sul e Brasil.

Já não há cidade fantasma. Mas o fantasma da sazonalidade ainda paira

Tróia já não é a cidade fantasma em que se tornava mal chegava setembro, nos tempos da Torralta. Os projetos turísticos diversificaram a oferta com o golfe, com os eventos empresariais e com o centro de estágios de desporto, e já não sentem uma época baixa tão prolongada como antes. Por outro lado, os residentes não habituais estrangeiros têm preferência, precisamente, pelos meses de época baixa.

Mas o fantasma da sazonalidade não desapareceu. Quando a equipa do ECO parou para um café antes de apanhar o catamarã de volta a Lisboa, o empregado agradeceu a visita. “Nesta altura, um dia parecem dois. Não se passa nada”.

Agora, a estratégia passa por rentabilizar as ofertas alternativas. “A principal atratividade de Tróia continua a ser a praia e é evidente que é a praia e é evidente que não deixamos de ser um destino sazonal”, reconhece João Madeira. Mas ressalva: “Felizmente para nós, a época baixa já começa a ser apenas dezembro e janeiro. Começamos a ter produtos alternativos fora do verão e, aí, o golfe tem sido muito importante em termos de captação do mercado internacional, assim como o segmento de congressos e eventos”.

Felizmente para nós, a época baixa já começa a ser apenas dezembro e janeiro. Começamos a ter produtos alternativos fora do verão e, aí, o golfe tem sido muito importante em termos de captação do mercado internacional, assim como o segmento de congressos e eventos.

Assim, as perspetivas para os próximos anos são positivas. “Desde 2009 que todos os anos têm sido melhores relativamente aos anteriores. Tivemos um crescimento de quase 30% na marina e um aumento acima de 10% na hotelaria. Também no imobiliário registamos um crescimento de dois dígitos, em termos de vendas, face ao ano passado”, salienta o responsável.

Com Tróia “cada vez mais conhecida nos mercados internacionais”, o resort vai “fechar o ano de forma positiva e crescer muito perto dos dois dígitos”, o que também deverá acontecer em 2018.