Lei de Bases da Habitação entra em vigor a 1 de outubro. Isto é o que vai mudar

A Lei de Bases de Habitação está prestes a ser uma realidade. Já foi publicada em Diário da República, estando prevista a entrada em vigor no primeiro dia útil do próximo mês, ou seja, a 1 de outubro.

Depois da aprovação a 5 de julho de 2019, um ano e dois meses depois de ter sido entregue o primeiro projeto de lei, a Lei de Bases de Habitação obteve a promulgação do Presidente da República a 6 de agosto, isto apesar das dúvidas levantadas sobre a “concretização das elevadas expetativas suscitadas”.

Com a promulgação, ficou apenas a faltar a publicação em Diário da República, algo que aconteceu esta terça-feira, 3 de setembro, entrando “em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação”.

Entre as várias alterações estão a criação de subsídios para cidadãos que não tenham condições para aceder ao mercado privado de habitação, a proteção de quem está em situação de despejo, a fiscalização dos condomínios ou a possibilidade de entregar a casa ao banco para abater a dívida no crédito à habitação.

Veja aqui tudo o que muda com a Lei de Bases da Habitação.

Estado deve promover o uso de habitações públicas

Após várias discussões, ficou definido que o “Estado é o garante do direito à habitação” e que este deve promover o uso das habitações públicas que estejam devolutas, incentivado também o uso das habitações privadas que estejam na mesma situação, especialmente em zonas centrais. O documento aprovado diz ainda que o Estado deverá colocar imóveis públicos em programas destinados ao arrendamento, fomentando o acesso à habitação com rendas compatíveis com os rendimentos das famílias.

A lei prevê ainda que as condições de habitabilidade dos imóveis públicos, arrendados ou subarrendados, têm de ser fiscalizadas periodicamente, numa tentativa de combater “situações irregulares ou encapotadas de arrendamento ou subarrendamento habitacional, nomeadamente quartos para estudantes”.

Política Nacional e Municipal de Habitação

A lei prevê a criação do Programa Nacional de Habitação, um documento com até seis anos de validade, onde constarão todas as carências habitacionais, e do qual fará parte a Política Nacional de Habitação, que implica a mobilização do património público para arrendamento e a promoção da construção, reabilitação ou aquisição para habitação pública. Deverá ainda ser criado o Conselho Nacional de Habitação, responsável por elaborar o Relatório Anual de Habitação.

O mesmo também se aplica ao nível dos municípios: as regiões autónomas e as autarquias podem programar e executar as suas próprias políticas de habitação, criando a Carta Municipal de Habitação, o Relatório Municipal da Habitação e o Conselho Local de Habitação. Os municípios poderão ainda fixar taxas diferenciadas de impostos de habitação.

Apoios e subsídios para os cidadãos

A lei prevê a criação de subsídios para os cidadãos que não tenham condições de aceder ao mercado privado de habitação, para os jovens, para famílias monoparentais ou numerosas em situação de especial vulnerabilidade económica.

Além disso, ficaram definidas “medidas de proteção especial” para jovens, cidadãos portadores de deficiência, pessoas idosas e famílias com menores, monoparentais ou numerosas e ainda uma “proteção adicional” para os sem-abrigo, menores vítimas de abandono ou maus tratos, vítimas de violência doméstica, de discriminação ou marginalização habitacional.

“As pessoas na situação de sem abrigo têm o direito de indicar como morada postal um local de sua escolha, ainda que nele não pernoitem, desde que autorizado pelo titular dessa morada postal”.

Habitações devolutas

A lei estipula que a habitação que se encontre, “injustificada e continuadamente”, sem uso habitacional, “por motivo imputável ao proprietário”, será considerada devoluta, estando o proprietário sujeito a multas. Contudo, não podem ser consideradas devolutas as segundas habitações, as habitações de emigrantes e as de pessoas deslocadas por razões profissionais ou de saúde.

Durante processos de reabilitação urbana de iniciativa ou gestão pública, “podem ser mobilizados temporariamente, para realojamento provisório, imóveis públicos devolutos requisitados para o efeito pelas entidades gestoras do processo”.

Proteção em situações de despejo

Ficou previsto que o despejo de habitação permanente não pode ocorrer durante a noite, a não ser em caso de emergência. Além disso, o Estado e as autarquias não podem despejar os cidadãos ou famílias “sem garantir previamente soluções de realojamento. Ficou ainda definido, em casos de despejos, a “não execução de penhora para satisfação de créditos fiscais ou contributivos (…) quando esteja em causa a casa de morada de família”.

Além disso, as pessoas e famílias carenciadas em risco de despejo ou que tenham sido sido despejadas e não tenham uma alternativa, têm direito a “atendimento prioritário” pelas entidades competentes e apoio necessário, “após análise caso a caso”, para ter acesso a uma habitação adequada.

Acelerar de processos de heranças indivisas

Ficou definido que o Estado deve “assegurar a celeridade dos processos de inventário e judiciais de heranças indivisas que incluam bens imóveis com aptidão habitacional”.

Promoção pública de arrendamento

A lei prevê que o Estado e as autarquias podem afetar parte do seu património a programas habitacionais públicos, podendo os imóveis serem disponibilizados “em regime de direito de superfície, salvaguardando a manutenção da propriedade pública”. No entanto, e mediante autorização da entidade pública proprietária, estes poderão ser “utilizados como garantia para efeitos de contração de empréstimos”. O Estado deve discriminar “positivamente o arrendamento sem termo ou de longa duração”.

No mercado privado de arrendamento, o Estado deve promover e criar “seguros de renda aplicáveis a todos os tipos de arrendamento”, “mecanismos de garantia mútua alternativos à necessidade de fiador” e instrumentos que garantam a “defesa dos direitos de senhorios e arrendatários” nos casos de incumprimento. Ficou ainda proibido o assédio no arrendamento.

Crédito à habitação

Ficou aprovada a dação em cumprimento da dívida à banca, permitindo que a entrega da casa ao banco salde dívidas. Contudo, isso só pode acontecer se estiver “contratualmente estabelecido, cabendo à instituição de crédito prestar essa informação antes da celebração do contrato” ou quando os devedores de crédito à habitação estejam em “situação económica muito difícil”, podendo ser-lhes aplicado um “regime legal extraordinário de proteção”.

A lei prevê ainda que nos créditos à habitação “não podem ser concedidas aos fiadores condições mais desfavoráveis de pagamento dos créditos”, nomeadamente ao nível da manutenção das prestações, nem pode ser negado o direito a proceder ao pagamento nas condições proporcionadas ao principal devedor”. Por sua vez, as pessoas com deficiência beneficiam de acesso a crédito bonificado à habitação.

Municípios com direito de preferência

Ficou definido que o Estado e as autarquias poderão recorrer à posse administrativa, ao direito de preferência e, “quando necessário”, à expropriação mediante indemnização. No caso de haver uma venda de imóveis em conjunto, o Estado e os municípios “gozam do direito de preferência para cada um dos imóveis” e este direito de preferência das entidades públicas “não prejudica o direito de preferência dos arrendatários na compra e venda ou dação em cumprimentos do locado onde residam”.

Promoção da construção

Os programas públicos de reabilitação e edificação devem promover a construção sustentável, privilegiando a economia local, utilizando “materiais disponíveis localmente”. Além disso, a promoção de casas novas ou a reabilitação a custos controlados para habitação própria, quando envolva apoios públicos, pode implicar a fixação de um preço máximo para a transmissão de direitos reais sobre o fogo em questão.

Fiscalização de condomínios

A lei prevê que a garantia da conservação, manutenção, requalificação e reabilitação das habitações constituídas em propriedade horizontal pelos condomínios contribui para a manutenção e melhoria das condições de habitabilidade. E ainda que os condomínios beneficiam de “condições preferenciais para acesso a programas de requalificação e reabilitação urbana”. Além disso, a atividade dos condomínios será fiscalizada, nomeadamente ao nível da constituição de fundos de reserva, da prestação de contas e da fiscalidade.

Reabilitação com regras antissísmicas

Ficou ainda definido que a reabilitação urbana de edifícios “deve observar condições de eficiência energética, vulnerabilidade sísmica e acessibilidade”.