Promotores imobiliários admitem criar rendas acessíveis, mas IVA a 6% não chega

O Governo cedeu e baixou o IVA da construção para 6%, mas apenas para a habitação acessível. Esta medida era pedida há muito pelo setor imobiliário, que se queixa das reduzidas margens de lucro que impedem a prática de rendas mais baixas. Agora, com este alívio no imposto, os principais promotores imobiliários do país admitem entrar no mercado de arrendamento acessível, mas alertam que é preciso mais incentivos, nomeadamente em termos de estabilidade fiscal e legislativa.

Para José Cardoso Botelho, CEO da Vanguard Properties, a descida do IVA de 23% para 6% na construção de rendas acessíveis é uma “boa notícia”, mas é preciso mais. Em declarações ao ECO, o responsável admite: “Temos experiência e interesse” neste tipo de construção, até porque “mais de 90% do portefólio de arrendamento habitacional do acionista da Vanguard na Suíça é destinado ao segmento médio”.

Da parte da VIC Properties, responsável pelo Prata Riverside Village, em Braço de Prata, Luís Gamboa também admite a possibilidade de a empresa apostar no mercado de rendas acessíveis, embora não haja nada previsto para Portugal por enquanto. “Não é um mercado para o qual não possamos olhar, até porque o Grupo VIC Properties, noutras geografias, tem presença nessa área”, diz o COO da promotora imobiliária.

Miguel Cabrita Matias, administrador da Mexto, congratula-se pela medida do Governo e afirma que o arrendamento acessível é um “negócio que pode ser interessante e analisado” pela própria promotora imobiliária. Mas, alerta: a redução do IVA “só não chega”.

Custo da construção continua a ser um entrave

Sobre as rendas a praticar — que têm de estar de acordo com os limites previstos no Programa de Arrendamento Acessível (PAA) –, José Cardoso Botelho mostra-se cético. “No imediato é difícil desenvolver este tipo de projetos devido ao facto de os preços das matérias-primas permanecerem instáveis“, o que acaba por “dificultar a necessária planificação e estudos de viabilidade”, explica.

Miguel Matias Cabrita, da Mexto, fala no mesmo sentido. “Os incentivos são sempre necessários, porque hoje em dia o custo da construção está elevadíssimo e isso inviabiliza qualquer projeto com custos controlados, de forma a entrar no PAA”.

De acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), os custos de construção de habitação nova dispararam 7,4% em outubro face ao ano passado, naquela que representa a maior subida desde agosto de 2008. O preço dos materiais e o custo da mão-de-obra apresentaram aumentos de 8,8% e de 5,4%, respetivamente. No caso da mão-de-obra, é o maior avanço dos últimos 13 anos.

Pedro Silveira, CEO do Grupo SIL, nota ao ECO que a redução do IVA, “obviamente ajuda bastante, porque são 17% do custo da construção que se poupa”, mas ressalva: “Se chega ou não, isso vai depender do preço dos terrenos e da evolução do preço da construção”. O responsável dá um exemplo de um projeto da SILCOGE (empresa promotora do Grupo SIL), cujo preço de construção disparou 13,6% desde fevereiro.

No que toca ao elevado custo das matérias-primas, o Governo também atuou, mexendo no cálculo do custo de promoção, que passa a ter em conta as “rápidas variações dos preços dos materiais de construção”, lê-se na portaria publicada em Diário da República. “Importa (…) assegurar que o cálculo do custo de promoção da habitação de custos controlados é suficientemente flexível para absorver esse tipo de alterações”.

Empresas pedem estabilidade fiscal e mais incentivos

Apesar da descida do IVA e da mexida que o Governo fez no cálculo do custo de promoção, os promotores imobiliários dizem que é preciso mais para, efetivamente, apostarem no mercado de renda acessível. “Naturalmente é um incentivo, mas isso não quer dizer que não se possa fazer mais ao nível do licenciamento e da construção”, diz Luís Gamboa, da VIC Properties.

O responsável nota que “há todo um custo indireto associado”, como o tempo de licenciamento dos projetos, que “agrava muito o preço final” de qualquer imóvel. “O próximo passo é resolver o problema dos prazos de licenciamento”, diz o COO, sublinhando que “há um longo percurso a fazer por parte dos municípios”. Miguel Cabrita Matias, da Mexto, defende o mesmo, ao afirmar que “os prazos de licenciamento são incomportáveis”.

O administrador da Mexto afirma que, embora a redução do IVA “ajude muito”, “isso só não chega”. Aqui, o responsável aponta, por exemplo, benefícios fiscais em termos de IRC. “A construção está caríssima e a matéria-prima muito cara, o que torna difícil para os investidores, com base no custo dos projetos, terem rentabilidades garantidas”, explica.

Pedro Silveira, do Grupo SIL, alerta para a elevada carga fiscal. “Para que se invista dinheiro em casas para arrendar mais barato, é preciso que o investimento seja tão atrativo como outras alternativas. Para a renda ser mais barata a única maneira é baixar custos. Como? Nos impostos“, afirma. E, aqui, fala, por exemplo, na isenção de mais-valias na compra e venda de terrenos.

Por fim, um problema há muito reclamado pelo setor: a instabilidade fiscal e legislativa. “É preciso, adicionalmente, assegurar a estabilidade legislativa e fiscal a médio e longo prazo para que se consiga envolver investidores de longo-prazo, como fundos de pensões, já que a banca nacional, normalmente, não financia este tipo de operações”, nota o CEO da Vanguard Properties, José Cardoso Botelho.