Calcular taxas de esforço exige esforço

Usar a mediana do preço por metro quadrado não serve para responder à questão sobre a facilidade (ou dificuldade) de acesso à habitação. Aquilo de que se precisa é taxas de esforço individuais.

De vez em quando, chegam-me simpáticos e-mails e mensagens de pessoas que, sabendo dos meus interesses, partilham comigo notícias, estudos e afins que crêem serem úteis para o meu trabalho – desde já lhes faço o meu agradecimento público. Há umas semanas, recebi na minha caixa de correio alguns links para dados sobre habitação. Seguindo um deles, encontrei para vários países a renda mensal média de um T1.

Numa tarde chuvosa em que apetece ficar em casa, voltei a esse site. Concentrei-me nos Estados que fazem parte da União Europeia (versão pré-31 de Janeiro de 2020), copiei os valores da renda para um ficheiro Excel e dividi-os pelo rendimento médio da Europa a vinte e oito. Ordenei estes quocientes e descobri que o Luxemburgo (para o qual só arranjei dados relativos à capital) apresenta o valor mais alto, quase 100%, rácio que não chega aos 20% na Roménia e na Bulgária, que são os dois últimos. Já Portugal está a meio da tabela, representando as rendas 37,4% do rendimento.

Nesta altura, quem me lê está a pensar que mais valia eu ter ficado no sofá a ver séries da Netflix, umas atrás das outras (antes que elas sejam taxadas), porque este é um exercício que não tem ponta por onde se lhe pegue. Provavelmente, estarão de teclado em riste a preparar um comentário onde me explicam que logicamente os luxemburgueses não gastam quase todo o seu rendimento para ter um tecto; que o Luxemburgo tem o maior rendimento médio da União Europeia e que o da Roménia é o menor, o que naturalmente se reflecte nos preços do imobiliário.

Óptimo. Era mesmo aí que queria chegar. Queria que fosse bastante evidente que é um disparate comparar o custo da habitação com o rendimento tomando unidades geográficas diferentes.

É que há uns meses foi noticiado que as “rendas levam quase metade do rendimento das famílias na Grande Lisboa”. Só que essa notícia baseou-se no estudo “Tendências recentes de segregação habitacional na Área Metropolitana de Lisboa” e esse estudo padece do problema que descrevi acima: os dados para o preço do metro quadrado são ao nível da freguesia, o rendimento é para a Área Metropolitana de Lisboa no seu todo. A que se junta outro problema: os valores para o custo do metro quadrado são apenas os dos contratos celebrados no período a que respeitam e não à totalidade dos contratos, ao contrário do que sucede com o rendimento. Portanto, aquela não é conclusão que se possa tirar. Idem para um outro estudo noticiado mais recentemente, conduzido pelo grupo de investigação “Morfologia e Dinâmicas do Território” do Centro de Estudos de Arquitetura e Urbanismo da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, segundo o qual um casal que arrende um T2 em Lisboa tem uma taxa de esforço de 58%.

Aliás, basta ver os dados relativos à taxa de sobrecarga das despesas em habitação para suspeitar que a situação normal em Lisboa não deverá ser gastar metade do rendimento a pagar a casa: no país e para o arrendamento a preços de mercado, 75% das famílias afectam menos de 40% do seu rendimento a tais despesas. Um valor que tem aumentado desde 2015 e que está acima do da média da União Europeia.

João Seixas e Gonçalo Antunes, os autores de “Tendência recentes de segregação habitacional na Área Metropolitana de Lisboa”, explicarão que as minhas objecções não têm sentido, porque a sua análise é prospectiva: aquelas taxas de esforço destinam-se a determinar quão difícil é ir residir para cada uma das freguesias e concelhos. Como mudar de casa dentro da área metropolitana de Lisboa não tem de implicar uma alteração no emprego, dir-me-ão que não há problema nenhum em usarem dados com universos geográficos e temporais diferentes. E aconselhar-me-ão a ler o que escrevem no início da terceira secção: «A análise fundamental incide no cálculo das taxas de esforço médias exigidas às famílias que procuram casa – para compra ou para arrendamento – no sistema metropolitano de Lisboa».

Ora, isto revela uma incompreensão sobre o funcionamento do mercado imobiliário. Pense-se no Monopólio, no jogo. Quando se começam a dar as primeiras voltas no tabuleiro, ao calhar numa propriedade, é possível adquiri-la. Essa compra é feita ao banco pelo valor que está impresso. Nem mais, nem menos. Por exemplo, na edição do jogo que tenho em casa, a Av. de Roma custa 1.600 $. À medida que o jogo vai avançando, os jogadores começam a vender as propriedades uns aos outros. E, nessa fase, a Av. de Roma não tem de custar 1.600 $.

Quando compro a Av. de Roma a outro jogador, o preço praticado vai estar algures entre o mínimo que ele aceita por aquela avenida e o máximo que eu me disponho a pagar por ela, os chamados preços de reserva.

Esses preços de reserva dependem, nomeadamente, das outras propriedades que temos, de quantas pessoas estão a jogar, das propriedades que essas pessoas possuem, de essas pessoas estarem ou não interessadas em comprar a Av. de Roma, do dinheiro de que cada um dispõe, etc. Ou seja, o proprietário da Av. de Roma pode estar disposto a vendê-la a mim por um preço e exigir um preço diferente ao jogador à minha direita. Além de que esses preços de reserva podem mudar na minha vez seguinte, porque entretanto tive de pagar 1.000 $ de taxa de luxo. Que o preço acordado fique mais próximo do meu preço de reserva ou do de quem é dono da Av. de Roma depende do poder negocial de cada um de nós, que é influenciado também por aqueles factores.

O mercado imobiliário funciona assim. Tem características muito próprias que resultam do facto de não haver duas casas exactamente iguais (uma casa pode ser pensada como um compósito de atributos); de a habitação ser um bem duradouro que é simultaneamente de consumo e de investimento, sendo frequentemente o maior activo que as famílias possuem; de existir assimetria de informação. Tudo isto leva a que os preços se formem por negociação. E esses preços exibem uma enorme volatilidade, como referem Monika Piazzesi e Martin Schneider, no capítulo que escreveram para o Handbook of Macroeconomics, dedicado à habitação.

E, portanto, usar a mediana do preço por metro quadrado não serve para responder à questão sobre a facilidade (ou dificuldade) de acesso à habitação. Aquilo de que se precisa é taxas de esforço individuais. Sim, eu sei que esses microdados não estão disponíveis. A falta de informação estatística é algo de que me queixo recorrentemente. No passado dia 20 de Outubro, Dia Europeu da Estatística, o INE fez um balanço sobre o seu projecto de transformação dos Censos pela integração de dados provenientes de várias fontes administrativas. Apesar dos resultados animadores, é irrealista estar à espera de ter, a curto prazo, bases de dados provenientes do cruzamento de informação entre vários organismos públicos.

Eu sei que a sapiência popular preconiza que quem não tem cão caça com gato. Mas a investigação científica recomenda que, na ausência de cão, se vá ao canil pedir e insistir para que lhe arranjem um perdigueiro, um setter ou outra raça apropriada. É que os gatos normalmente caçam ratos e estes não se compram como lebre.

Nota: A autora escreve segundo a ortografia anterior ao acordo de 1990.

Disclaimer: As opiniões expressas neste artigo são pessoais e vinculam apenas e somente a sua autora.

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