Como reduzir de 26% para 27%?

Há 242 contratos assinados ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível. A nova geração de políticas de habitação continua a ser feita com velhas práticas e pouco baseadas em conhecimento.

Em Fevereiro de 2019, o Governo aprovou os instrumentos da Nova Geração de Políticas da Habitação. O Programa de Arrendamento Acessível foi um deles. De forma resumida, trata-se de uma medida que oferece aos senhorios a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas. Para usufruírem dela, os proprietários têm de inscrever o seu alojamento na plataforma do programa, que determina qual a ocupação mínima e a renda máxima possível. É igualmente na plataforma que se candidatam os potenciais inquilinos, a quem também é fixado um intervalo de renda e uma tipologia máxima.

Seguindo uma boa prática, o Decreto-Lei n.º 68/2019, que criou o Programa, estipulou que este deve ter a sua implementação sujeita a monitorização e o seu desempenho e resultados avaliados. Esta competência foi atribuída ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, mas, no seu site, não encontrei nenhum documento onde se faça o balanço do primeiro ano de funcionamento. E, portanto, a informação conhecida é aquela que foi partilhada pelo Ministério das Infraestruturas e Habitação, quando questionado pela Lusa.

Duzentos e quarenta e dois: foi este o número de contratos assinados ao abrigo do Programa de Arrendamento Acessível. São vinte contratos por mês, não chega bem a um contrato por dia (se considerarmos apenas os dias úteis) e significa que mais de metade dos 600 imóveis que foram inscritos ficou por arrendar. Além de representar apenas 2% das 10.417 candidaturas a inquilino e 0,3% dos 72.788 contratos de arrendamento que foram celebrados em 2019.

Uns dias depois da divulgação destes dados, sendo oradora da primeira sessão principal da VII Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa, Ana Pinho, a Secretária de Estado da Habitação, confessou que estes eram resultados que não tinham ido ao encontro das expectativas. Provavelmente, porque não as ajustaram, já que, ao longo dos últimos 12 meses, foram várias as notícias a dar conta da fraca adesão por parte dos senhorios. Em Dezembro, até se falou em falhanço, mas tal descrição foi rejeitada, porque metade dos contratos estava a ser celebrada com rendas abaixo dos 500 euros.

Já eu não posso dizer que estes números tenham ido de encontro às minhas expectativas, porque nunca foram muito altas. Ainda assim, há uma série de questões que desejaria ver respondidas.

Gostava de saber qual a distribuição do rendimento dos candidatos. O Programa de Arrendamento Acessível apresentou-se como um instrumento pensado para apoiar agregados com rendimentos médios. São esses que se estão a candidatar? Ou são os de rendimentos mais baixos? E em que zonas procuram habitação? Com que tipologia? O facto de apenas 40% dos alojamentos registados ter originado um arrendamento pode ser explicado por um desencontro entre procura e oferta nestes aspectos? Ou havia correspondência na localização e nos limites de ocupação e de renda, mas as partes não chegaram a um entendimento? E, se foi esta a situação predominante, porque é que não houve acordo? Ou nem chegou a haver negociação? Há alguma correlação entre as características socioeconómicas e demográficas dos candidatos e o facto de não conseguirem alojamento?

E porque é que a oferta ficou nos 6% da procura? Quantos senhorios estariam interessados em disponibilizar as suas casas neste programa, mas não podem porque elas não cumprem os requisitos? Em quais deles falham? Ou o programa é considerado pouco interessante? Se sim, porquê? A renda máxima para cada habitação tem de ser, pelo menos, 20% inferior ao Valor de Referência de Arrendamento, que depende do preço por metro quadrado mediano para a localização em causa, da área, da certificação energética, do tipo de edifício, do piso (no caso de ser um apartamento), de ter ou não elevador, da existência de estacionamento, de estar mobilado e/ou equipado e do estado de conservação. Estarão os senhorios de acordo com o Valor de Referência de Arrendamento do seu imóvel ou acham que ele vale mais? Será o desconto mínimo de 20% demasiado elevado para os senhorios? Como é que este desconto se compara com a taxa média de IRS/IRC que os senhorios portugueses pagam sobre as rendas que auferem? E, ainda que a taxa de imposto seja superior a 20%, a poupança em imposto compensa o prémio do seguro obrigatório? Adicionalmente, existe um limite geral de renda por concelho e por tipologia, definido por tabela; isto significa que, em alguns casos, a redução da renda pode ter de ser superior a 20%. Em quantos casos foi este o problema? Ou o problema é o facto de os contratos terem de ter uma duração mínima de 5 anos, o que é tempo suficiente para o Governo mudar de ideias e alterar as regras do jogo com ele a meio, como frequentemente acontece?

Eu avisei que tinha uma série de questões. Mas, aparentemente, a Secretária de Estado tem-nas resolvidas. Porque já anunciou que, perante os decepcionantes resultados do Programa de Arrendamento Acessível, o Governo vai publicitá-lo melhor, nomeadamente com recurso às plataformas imobiliárias. Eu deduziria que esta solução decorre de ter sido conduzido um estudo que respondeu a cada um daqueles pontos de interrogação.

Mas depois leio a Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, que aprovou os objectivos da Nova Geração de Políticas de Habitação, e vejo que uma das duas metas quantitativas é “baixar a percentagem de população que vive em agregados familiares com sobrecarga das despesas com habitação no regime de arrendamento de 35% para 27%”. Que é uma meta inalcançável. Falta de ambição da minha parte? Não. É só que, em Portugal, em 2018, aquela percentagem, para os inquilinos com rendas a preço de mercado, era de 26%. Por isso, não se pode baixá-la dos 35% (e colocá-la nos 27% até é piorar a situação). É um dado que se encontra no Eurostat, nem é preciso grande investigação.

Portanto, desculpem-me se as minhas expectativas relativamente à Nova Geração de Políticas de Habitação não eram grande coisa e não estão a melhorar. É que a geração delas pode ser nova, mas a forma de as conduzir parece ser velha. E muito pouco baseada em conhecimento.

Nota: A autora escreve segundo a ortografia anterior ao acordo de 1990.

Disclaimer: As opiniões expressas neste artigo são pessoais e vinculam apenas e somente a sua autora.

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