Lei de bases da habitação – Lei 83/2019 de 3 de setembro

No passado dia 1 de outubro entrou em vigor a primeira Lei de bases da habitação em Portugal após um processo legislativo complexo e demorado. As propostas necessárias à conformação do ordenamento jurídico com este diploma deverão ser submetidas aos órgãos competentes no prazo de nove meses após a publicação, que ocorreu em 3 de setembro de 2019. O mesmo sucedendo com a legislação complementar e regulamentar que deverá ser elaborada no mesmo período, quando outro prazo não esteja indicado.

A LBH estabelece as bases do direito à habitação e as tarefas fundamentais do Estado na garantia efetiva desse direito a todos os cidadãos. O diploma prevê diversos instrumentos para a concretização da política de habitação designadamente medidas fiscais e tributárias; de promoção da habitação pública; bem como de apoio financeiro e subsidiação.

No tocante ao mercado do arrendamento habitacional, o Estado deve desenvolver uma política tendente a um sistema de renda compatível com o rendimento familiar designadamente através da promoção de um mercado público de arrendamento; do incentivo ao mercado de iniciativa social e cooperativa e pela regulação do mercado privado; sendo discriminado positivamente o arrendamento sem termo ou de longa duração.

O Estado, as regiões autónomas, e as autarquias locais podem afetar parte do seu património a programas habitacionais públicos. Neste particular, a lei estabelece que “o Estado promove o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade pública e incentiva o uso efetivo de habitações devolutas de propriedade privada”.

Quanto aos incentivos ao mercado privado de arrendamento, devem ser promovidas condições de segurança e estabilidade nomeadamente através da criação de modalidades de seguros de renda ou mecanismos de garantia mútua alternativos à fiança; bem como instrumentos eficazes de defesa dos senhorios e arrendatários, consagrando-se expressamente a proibição de assédio no arrendamento.

A proteção prevista na lei para o procedimento de despejo enquadra-se na afirmação do direito à habitação como um direito fundamental da pessoa humana. Neste sentido, as entidades públicas não podem promover o despejo administrativo de indivíduos vulneráveis sem antes garantir soluções de realojamento. A lei proíbe expressamente a realização de despejo no período noturno, salvo caso de emergência; estabelecendo-se ainda um período de pré-aviso razoável relativamente à data do despejo.

A casa de morada de família goza de uma especial proteção legal, não podendo ser objeto de penhora para satisfação de créditos fiscais ou contributivos.

A Lei estabelece que a política de habitação deve ser direcionada para a pessoas e as famílias, prevendo a criação de subsídios e definindo medidas de proteção especial para os cidadãos que não tenham condições de aceder ao mercado privado de habitação, para os jovens, os cidadãos com deficiência, as pessoas idosas, e para as famílias monoparentais ou numerosas em situação de especial vulnerabilidade económica.

O texto da Lei de base incumbe também o Estado de assegurar a celeridade dos processos de inventário e dos processos judiciais de heranças indivisas que incluam bens imóveis com aptidão habitacional.

Por fim, relativamente ao crédito à habitação como instrumento de acesso à habitação própria, é admitida a dação em cumprimento, extinguindo as obrigações do devedor, independentemente do valor atribuído ao imóvel, desde que tal esteja contratualmente previsto. Aos mutuários que se encontrem em situação económica muito difícil, poderá ser aplicado um regime legal extraordinário de proteção que inclui a restruturação da dívida, a dação em cumprimento ou medidas substitutivas da execução hipotecária. No âmbito do crédito à habitação não podem ser concedidas aos fiadores condições mais desfavoráveis de pagamento do crédito do que as que são proporcionadas ao devedor principal nomeadamente a manutenção das prestações acordadas.

*Victor Meira Cruz é advogado do departamento jurídico da IAD Portugal.