Spread mínimo da casa. Como é que se chega lá?

Os bancos estão a baixar as margens mínimas exigidas no crédito à habitação e a acenar com a bandeira das facilidades no seu acesso. Mas será mesmo assim? O ECO foi testar. Veja os resultados.

Após a tempestade, veio alguma bonança no mercado de crédito à habitação em Portugal. Não só os bancos estão a abrir com folga a torneira do crédito à habitação, em resultado da política de juros historicamente baixos por parte do BCE, como estão a oferecer os spreads mais baixo desde a crise financeira. É raro o mês em que não há pelo menos uma instituição financeira a rever em baixa a margem mínima a exigir aos clientes para lhes emprestar dinheiro para adquirir casa.

Entre um conjunto de dez bancos a operar em Portugal, todos oferecem spreads a partir de valores inferiores a 2%. Uma realidade bastante distinta face a margens mínimas que chegaram a rondar os 4% durante o pico da crise. Mas aquilo que os bancos colocam no papel como sendo o valor mais baixo que estão dispostos a cobrar aos clientes para lhes emprestar dinheiro para adquirir casa é alcançável? E se sim, até que ponto é fácil e o resultado razoável? A resposta a estas questões é: nem sempre é possível, e quando o é, não se trata de uma tarefa fácil.

Spreads mínimos dos bancos

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Fonte: Preçários dos bancos

Antes de mais, neste trabalho, começamos por simular um pedido de empréstimo típico. Foi considerado como cenário base, o exemplo de dois clientes com 30 anos de idade, que procuravam financiamento de 150 mil euros, por um prazo de 40 anos, para adquirir um imóvel avaliado em 187,5 mil euros (rácio entre financiamento e avaliação de 80%). Em termos de condições para aceder ao crédito foram assumidas nos diferentes bancos simulados, aquelas que são as mais habituais. Mais em concreto, a adesão a conta ordenado, pagamentos periódico de contas através de débito direto, seguros multirriscos e de vida. Uma avaliação que foi feita nos simuladores de nove bancos: CGD, BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Montepio Geral, Bankinter, Crédito Agrícola e BIC. O Popular não foi considerado, já que o simulador não estava disponível.

Dessas simulações, o Bankinter, o BIC e o Montepio Geral, foi onde o spread alcançado no cenário base ficou menos distante face à margem mínima publicitada. No caso do Bankinter, este ficou a apenas 0,1 pontos percentuais da margem mínima em vigor no banco que ficou com os ativos de retalho do Barclays, em Portugal. No caso do BIC e do Montepio, o diferencial foi de 0,25 e 0,35 pontos percentuais, respetivamente. Já o BCP, Santander Totta e a CGD ficaram mais de 1 ponto percentual acima da margem mínima: 1, 1,75 e 1,25 pontos percentuais, respetivamente.

Spreads oferecidos no cenário base

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Fonte: Simuladores dos bancos

O passo seguinte foi utilizar os mesmos simuladores para procurar a fórmula certa para alcançar os spreads mínimos publicitados nos preçários dos bancos. Em apenas três dos nove bancos analisados, não foi possível atingir a margem mínima – na CGD, BCP, e Novo Banco -, apesar de ao balcão até poder ser possível. Nos restantes seis bancos, conseguiu-se chegar ao spread mínimo. Mais em concreto, no Santander Totta, BPI, Montepio Geral, Bankinter, Crédito Agrícola e BIC. Na maioria das instituições financeiras onde foi possível chegar ao spread mínimo, para além da subscrição de produtos do banco, tal só aconteceu com quantias de financiamento elevadas e montantes de avaliação altos.

De salientar que o rácio entre o valor do financiamento face à avaliação da casa historicamente é um dos elementos que mais impacto tem nos spreads propostos pelos bancos aos seus clientes. Se 80%, era um rácio considerado normal, nos casos simulados para este trabalho foi exigido que este indicador assumisse valores entre 50% a 65%, na melhor das hipóteses. Apenas no caso do Bankinter, o rácio não foi determinante para que a margem mínima fosse alcançada. Em alguns casos foi necessário que a avaliação do imóvel chegasse aos 500 mil euros. Também foi necessário aumentar o valor do financiamento em duas situações, para 200 mil ou 250 mil euros. Bastante acima do previsto no cenário base construído nesta análise.

 

Spreads mínimos esticados aos máximo

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Uma das principais questões que se coloca é até que ponto compensará recorrer às bonificações que são permitidas pela via da subscrição de produtos, tendo em conta os custos que lhe podem estar associados? Nas simulações realizadas, são valorizadas em muitos casos, não só as poupanças (especialmente as mais elevadas), como a posse e também utilização do cartão de crédito, ou o recurso a outro tipo de créditos, ou a subscrição de seguros de saúde ou automóvel.

Muitas vezes, aumentar o grau de envolvimento com o banco, só para conseguir um spread mais baixo não compensa. Uma forma de avaliar se as condições oferecidas no empréstimo são vantajosas implica analisar a TAER. Trata-se da Taxa Anual Efetiva Revista, que considera todos os custos associados ao empréstimo. Tomando como referência, por exemplo, o BPI. Na simulação base, a TAER do empréstimo é de 3,631%, valor que sobe para 3,89%, na simulação que foi efetuada para conseguir chegar à margem mínima exigida pelo banco no financiamento para a compra de casa. Esta é, assim, a taxa que deve ser utilizada na comparação das condições de cada produto não só no mesmo banco como entre bancos diferentes. Quando mais baixo esse valor menos “caro” é o empréstimo.

O que exige cada banco para chegar à margem mínima?

  • Caixa Geral de Depósitos

No banco público não foi possível chegar ao spread mínimo de 1,75%, mas sim aos 1,85%. Para atingir esse valor, foi necessário subscrever todos os produtos em venda associada, bem como pelo menos um dos proponentes ser cliente Caixazul. Para além disso, era necessário que o valor do imóvel fosse de pelo menos de 250 mil euros, o que pressuponha um rácio LTV de 60%. Sem estratégias adicionais, para o cenário base era oferecido um spread de 2,75%.

  • BCP

No banco liderado por Nuno Amado também não foi possível atingir o spread mínimo de 1,5%, mas sim de 1,75%. E para tal, era necessário passar a ter um estatuto de cliente Casa Prestige, o que implicava a domiciliação de um ordenado a partir de 2.500 euros, por exemplo, o que não é acessível a muitos clientes. Para além disso, o valor do imóvel tinha de ser no mínimo 230,8 mil euros, o que corresponde a um rácio LTV de 65%. No cenário base, o spread era de 3,25%.

  • Novo Banco

No Novo Banco na melhor das hipóteses foi possível fixar um spread de 1,95%, o que supera a margem mínima de 1,75% publicitada no preçário. E para conseguir baixar até esse valor era necessário que o imóvel a adquirir fosse da carteira do banco. A simulação oferecia um spread de 2,55%, tendo em conta o cenário base.

  • Santander Totta

Para o cenário base a simulação resultou num spread de 2,75%. Para conseguir fazer baixar esse valor até à margem mínima oferecida pelo banco — 1,5% — era necessário que, para além de todas as bonificações associadas a venda cruzada, o financiamento fosse de 200 mil euros e a avaliação se situasse nos 308 mil euros. (rácio LTV de 65%).

  • BPI

No BPI foi possível fazer baixar o spread de 2,75% determinado no cenário base, até à margem mínima de 1,95% em vigor. Contudo, para lá chegar era preciso que a avaliação do imóvel fosse de no mínimo 250 mil euros (LTV de 60%), bem como a consideração de todas as bonificações possíveis através da subscrição de produtos do BPI.

  • Montepio Geral

No cenário base considerado foi possível chegar a um spread de 1,9%. Para conseguir baixá-lo até à margem mínima de 1,55% publicitada no preçário do banco, o cliente precisava que o valor da avaliação do imóvel fosse no mínimo de 300 mil euros (LTV de 50%).

  • Bankinter

Para quem peça um empréstimo de pelo menos 150 mil euros, o banco aplica um spread de 1,25%. No nossa simulação foi possível atingir esse valor com a subscrição de um seguro de proteção ao crédito hipotecário. Era o suficiente para o fazer baixar dos 1,35% que se aplicavam no cenário base considerado.

  • Crédito Agrícola

No cenário base considerado foi possível chegar a um spread de 2,07%. Para conseguir baixá-lo até à margem mínima de 1,60% publicitada no preçário do banco, o cliente precisava que o valor da avaliação do imóvel fosse no mínimo de 271 mil euros (LTV de 55%), para além de ter de subscrever todos os produtos necessários para atingir a bonificação máxima.

  • BIC

Conseguir fazer baixar o spread de 1,9% conseguido na simulação inicial até aos 1,65% que corresponde à margem mínima em vigor no BIC, é preciso subscrever todos os produtos, que o financiamento seja no mínimo de 250 mil euros e a avaliação de 500 mil euros (LTV de 50%).

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