BRANDS' ADVOCATUS O Assédio no Arrendamento

  • BRANDS' ADVOCATUS
  • 21 Março 2019

Foram assim introduzidos, pela Lei 12/2019, de 12 de Fevereiro, os artigos 13ª-A e 13º-B ao NRAU, que disciplinam, esta matéria.

No âmbito do pacote legislativo, que entrou em vigor no passado mês de Fevereiro, com vista, fundamentalmente, a robustecer a posição do arrendatário na relação locatícia, foi criada a figura do “assédio no arrendamento”, pela adição de uma secção ao capítulo II do título I do “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (NRAU), exactamente com essa designação.

O primeiro dos mencionados preceitos define e estabelece a proibição do “assédio no arrendamento ou subarrendamento”, entendendo-se por tal “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.

O legislador tipifica o comportamento que proíbe, recorrendo a conceitos indeterminados, conferindo uma vasta amplitude à norma, conceitos esses que terão de ser, em cada caso, concretizados, num primeiro momento, pelos actores da relação locatícia, num segundo momento, pelos agentes administrativos, no caso da Câmara Municipal vier a ser chamada a intervir, realizando vistoria que afirme ou infirme a alegação do arrendatário e, em última instancia, pelo poder judicial, no âmbito dum processo simplificado de injunção, ainda a ser criado especificamente para que os arrendatários façam valer os seus direitos, designadamente, no que ao assédio de que tenham sido alvo diz respeito.

O artigo 13º-B mencionado estabelece as penalidades a que o senhorio fica sujeito pela pratica de qualquer acto ou omissão que integre o conceito de assédio, estabelecendo o processo que deverá ser seguido pelo arrendatário ou subarrendatário para fazer cessar o acto lesivo, com a consequente aplicação das sanções previstas.

 

Note-se que, o senhorio poderá vir a ser penalizado por actos de terceiros, designadamente de eventual interessado na aquisição ou comercialização do locado, aqui se incluído um putativo comprador e / ou um mediador imobiliário, considerando a forma como se tipifica o “assédio no arrendamento”.

O arrendatário lesado pode, assim, intimar o senhorio, mediante carta registada, com vista a que este “tome as providencias ao seu alcance” para: (i) fazer cessar o ruído fora dos limites legalmente previstos, praticados por si ou por interposta pessoas, que ponham em causa a saúde de quem habita o locado; (ii) corrigir as deficiências do locado, ou das partes comuns do respectivo edifício, que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens; (iii) corrigir outras situações que impeçam a fruição ou acesso ao mesmo, ou a serviços essenciais.

O arrendatário tem ainda a faculdade de requerer à Câmara Municipal competente a realização da vistoria já referida, a qual tem carácter de urgência e constituirá meio de prova da alegação que vier a fazer em processo injuntivo, que poderá promover.

O senhorio, por sua vez, recebida a intimação, dispõe de um prazo de 30 dias para demonstrar por escrito, ou a tomada das medidas adequadas para fazer cessar o assédio, ou as razões que justifiquem a não adopção de qualquer medida.

No caso do senhorio nada dizer ou não tomar qualquer medida (ainda que o justifique), poderá o arrendatário requerer injunção contra o mesmo com vista a que seja determinada a correcção da situação exposta na intimação, assistindo-lhe ainda o direito a exigir do senhorio o pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de 20,00 € por cada dia, a partir do final do prazo de 30 dias referido, até que lhe seja demonstrado o cumprimento da intimação ou até que seja decretada a injunção, sanção essa majorada em 50% se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 ano ou deficiência comprovada superior a 60%.

Constitui condição, para que o arrendatário, possa exercer o seu direito, o requerimento da injunção contra o senhorio.

Tudo visto, estamos perante uma figura jurídica que promete litigiosidade, apresentando vários problemas de aplicação no caso concreto, decorrentes, tanto da pouca determinação dos seus pressupostos, como das soluções encontradas, as quais, em alguns pontos, poderá levantar duvidas quanto à sua admissibilidade, considerando o quadro legal e constitucional vigente.

Luís Couto - Advogado e Sócio da Lopes Cardoso & Associados

 

Programa de Formação – Alterações Recentes ao Regime do Arrendamento Urbano
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