Spreads da casa em queda. Mas qual o banco que acerta nas taxas mínimas?

"Acertar em cheio no alvo" do spread mínimo oferecido pelos bancos no crédito à habitação nem sempre é um exercício fácil. Com as taxas em queda, será mesmo impossível?

O arranque de 2019 está a ser marcado por uma “chuva” de revisões em baixa dos spreads do crédito à habitação. Em menos de três meses, mais de metade dos bancos cortaram o preço mínimo que se dispõem a cobrar para financiar a compra de casa. São boas notícias para quem pretende pedir um empréstimo. Mas será que esses spreads mínimos acabam por saltar dos preçários para os contratos de crédito típicos? Há bancos que “acertam em cheio no alvo”, mas na maioria nem por isso.

O ECO fez uma análise comparativa entre os spreads mínimos publicitados pelos preçários dos bancos e os obtidos nas simulações nos respetivos sites — foram considerados a CGD, BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Montepio Geral, Bankinter, Crédito Agrícola, EuroBic e Banco CTT. Essa comparação foi feita assumindo o pedido de um empréstimo típico. Foi considerado como cenário base, o exemplo seguinte:

  1. Dois proponentes;
  2. Ambos com com 30 anos de idade;
  3. Financiamento de 150.000 euros;
  4. Prazo de pagamento de 30 anos;
  5. Adquisição de um imóvel avaliado em 187.500 euros (rácio entre financiamento e avaliação de 80%).

Em termos das condições a que os clientes se disponham a aderir para fazer um crédito de taxa variável foram consideradas as mais próximas do habitual. Mais em concreto: adesão a conta ordenado, pagamentos periódicos de contas através de débito direto, cartão de crédito e seguros de vida e multirriscos.

As diferenças do spread mínimo ao contratado

Fonte: simuladores dos bancos | No caso do EuroBic, apenas é possível simular contratos com Euribor a seis meses, enquanto nos restantes foi usada a Euribor a 12 meses.

Dessas simulações, o Santander Totta e o Crédito Agrícola, foram os únicos bancos onde a partir desses pressupostos foi possível “acertar em cheio no alvo” do spread mínimo. Qualquer destes bancos oferece spreads a partir de 1,2%. Foi precisamente esse o valor que resultou nas simulações efetuadas. Em segundo lugar, e não muito distante, ficou o Banco CTT. A diferença entre o spread contratado (1,15%) e o mínimo em vigor (1,1%) foi de 0,05 pontos percentuais no caso da instituição financeira liderada por Luís Pereira Coutinho.

Em terceiro, ficam dois bancos — o Novo Banco e o Bankinter — ambos apresentando um diferencial de 0,1 pontos percentuais entre os spread contratado e o valor mínimo que exigiam. Os clientes do banco espanhol conseguiriam um empréstimo com um spread de 1,1%, bem próximo da margem mínima de 1% que este se dispõe a disponibilizar para financiar a compra de casa. No caso da instituição liderada por António Ramalho, a margem contratada seria de 1,35% acima do limite mínimo de 1,25% que exige. A meio da tabela surge o Montepio, onde o spread contratado seria de 1,3%, 0,125 pontos percentuais acima dos 1,175% mínimos da campanha promocional de crédito à habitação que tem em vigor até setembro.

Mas há instituições financeiras cujas simulações resultam em spreads bem mais distantes das margens mínimas que oferecem. A maior diferença surge na CGD. O banco público passou a disponibilizar um spread mínimo de 1,23% desde a passada quinta-feira. A simulação do nosso cenário resultava num spread contratado de 1,8%, um diferencial de quase 0,6 pontos percentuais (0,57, em específico).

Seguem-se-lhe o BCP e o BPI que partilham margens mínimas de 1,25%, mas que no seguimento das simulações se disponibilizariam a cobrar 1,7% e 1,65%, respetivamente. O diferencial entre os spreads mínimos e os contratados acabaria por ser de 0,45 e 0,40 pontos percentuais, respetivamente.

Diferenciais mais curtos? E as maiores poupanças?

Nem sempre “acertar em cheio” na margem mínima significa necessariamente contratar o spread mais atrativo e a prestação mais baixa do mercado. O conjunto de simulações efetuadas permite perceber isso mesmo.

Partindo dos pressupostos que essas assumiram, o Bankinter surge como a instituição financeira onde o spread contratado é o mais baixo (1,1%), apresentando ainda o valor da prestação mensal mais baixa: 481,84 euros. Segue-se o Banco CTT, com um margem contratada de 1,12% e o segundo menor encargo: 485,29 euros por mês.

Já o Santander Totta e o Crédito Agrícola, as duas instituições financeiras onde foi possível não só aproximar mais, como igualar na simulação o spread mínimo, já ficam um pouco pior no ranking. Em específico, na terceira e quarta posições, com prestações mensais de 488,75 euros.

No lado oposto, figuram a CGD, o BCP e o BPI com os spreads mais elevados do conjunto de simulações efetuadas e partilhando ainda os encargos mensais mais elevados. Assumindo o cenário base, as simulações nesses bancos resultariam em prestações mensais de 563,53, 524,26 e 520,65 euros, respetivamente.

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