Banca baixa avaliação das casas para evitar incumprimento

A avaliação que os bancos fizeram das casas no último ano foi inferior aos preços a que estes imóveis foram vendidos, sobretudo quando estão localizados em zonas mais caras.

Os bancos estão mais conservadores ao avaliar uma casa, no momento de concederem crédito às famílias. E se isto acontecia apenas nas zonas mais caras do país, a tendência está a alastrar-se para outras regiões. E os números falam por si. Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que as avaliações que os bancos fizeram das casas no último ano foram inferiores aos preços a que estes imóveis foram vendidos.

Muita coisa mudou desde julho de 2018, quando os bancos passaram a poder conceder às famílias apenas 90% do valor do imóvel. O objetivo é simples: evitar o endividamento excessivo, numa altura em que o mercado imobiliário está em alta. Desde então que a banca tem cortado na avaliação que faz dos imóveis, de maneira a evitar que as famílias contraiam créditos que não serão capazes de liquidar.

Inicialmente, esta era uma tendência que se observava, sobretudo, nas zonas mais caras do país, sobretudo na capital, mas que está a alastrar-se. De acordo com o INE, que comparou o valor das avaliações bancárias e o valor praticado no mercado, observou-se “um valor menor de avaliação relativamente aos preços de transação em municípios com preços medianos superiores a 977 euros por metro quadrado”.

Na análise, o INE destaca que esta diferença entre o valor da avaliação e o valor de mercado do imóvel é maior na generalidade dos municípios do Algarve e da Área Metropolitana de Lisboa. Numa análise mais fina, os municípios com as maiores diferenças foram Cascais (-524 euros/m2 face ao preço), Loulé (-451 euros/m2), Albufeira (-371 euros/m2), Lagos (-341 euros/m2) e Lisboa (-335 euros/m2).

Valores de avaliação bancária e preços de aquisição de habitação. | Fonte: INE, 2.º trimestre de 2020

Já na Área Metropolitana do Porto, sem nenhuma cidade a aparecer no top 10 das maiores diferenças, podem sublinhar-se Esposende (-145 euros de diferença), Póvoa do Varzim (-124 euros de diferença) e Matosinhos (-115 euros de diferença).

De acordo com dados mais antigos do INE, no início de 2016, o valor atribuído pelos bancos aos imóveis superava em 26% o preço de venda a nível nacional. Nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto a avaliação bancária ficava 13% acima. Contudo, no final de 2018 (depois de terem sido criadas as novas regras), essa diferença tinha encolhido para 22% e 12%, respetivamente.

No verão de 2018, quando o Banco de Portugal (BdP) criou um conjunto de restrições à concessão de novos créditos à habitação e ao consumo, os objetivos passavam, por um lado, evitar que a banca se expusesse em demasia ao risco e, por outro lado, que as famílias se endividassem em excesso.

Para além deste limite de 90%, foi ainda recomendada a atribuição de novos créditos apenas a clientes que gastem no máximo 50% do seu rendimento líquido com as prestações mensais de todos os empréstimos e o máximo de 40 anos como limite da duração do empréstimo.

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