Qual é a melhor taxa de juro para comprar casa este ano?

No final do ano passado, mais de 92% dos 1,5 milhões de contratos de crédito à habitação existentes nos balanços dos bancos estavam indexados à taxa variável e apenas 1,7% dos contratos era de taxa fixa.

Segundo também dados do Banco de Portugal, em 2022, quando as taxas Euribor abandonaram um longo período de taxas negativas para escalarem acima dos 3%, os portugueses não deixaram de comprar casa recorrendo ao crédito à habitação à taxa variável: “a taxa de juro variável representou 80,8% dos contratos celebrados em 2022 e 79,3% do montante de crédito concedido”, refere o regulador no “Relatório de Acompanhamento dos Mercados de Crédito” publicado este mês.

Os dados do Banco de Portugal mostram que, no ano passado, o número de contratos à taxa fixa, e sobretudo os contratos com taxa mista, aumentaram, mas continuam a representar uma pequena franja do mercado: cerca de 6,9% e 12,3% do total de contratos, respetivamente.

A reduzida oferta de soluções de taxas fixa por parte dos bancos nos últimos anos e, principalmente, a pouca atratividade dessa oferta, não ajudou a expandir esta solução junto das famílias. Porém, com a recente subida das taxas Euribor, que nos últimos meses gerou aumentos de 50%, 60% e até de 70% da prestação do empréstimo da casa, por conta da atualização das taxas de juro dos contatos, tem levado muitas famílias a questionarem se devem rever o crédito à habitação, com o intuito de passarem de uma solução de taxa variável para uma solução de taxa fixa ou de taxa mista.

Esta dúvida é legítima, particularmente junto das famílias que sentiram um forte estrangulamento das suas finanças com o aumento da prestação da casa. O próprio ministro das Finanças, Fernando Medina, em entrevista ao Público, deu nota dessa solução, reforçando a necessidade de os bancos alargarem a sua oferta de taxa fixa aos clientes que já têm crédito à habitação.

Mas será que numa altura em que a inflação continua a abrandar e com o ciclo inflacionista a entrar na sua fase final, como antecipa o Fundo Monetário Internacional e outras entidades, que levará também a um resfriamento do ciclo de subida das taxas de juro do Banco Central Europeu (BCE), fará sentido fixar hoje uma taxa de juro acima dos 4% num contrato de crédito à habitação para os próximos 20 ou 30 anos, quando nas últimas duas décadas apenas em dois períodos curtos as taxas superaram essa barreira?

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Comportamento passado e futuro das taxas Euribor

Há cerca de um mês, à margem do Fórum do BCE em Sintra, o economista Ricardo Reis referiu ao ECO que antecipava mais duas ou três subidas das taxas diretoras do BCE, num montante global de 50 a 75 pontos base que, a acontecer, levará a taxa de depósitos para os 4,25% ou 4,5%.

Atualmente, a Euribor a 12 meses está a negociar nos 4,16%, estando por isso a descontar quase dois aumentos de 25 pontos base das taxas diretoras — o primeiro deverá já ser anunciado esta semana na reunião do Comité de Política Monetária do BCE, que terá lugar na quinta-feira em Frankfurt.

Por essa razão, Ricardo Reis refere também que a maior parte do impacto gerado pela galopante subida das taxas de juro no último ano já foi “encaixado” pelas famílias com crédito à habitação. Atualmente, também os forward rate agreements (contratos financeiros negociados em mercado secundário que permitem a fixação de uma taxa de juro no futuro e que são utilizados pelos profissionais para antecipar as oscilações das taxas de juro no longo prazo) sobre a Euribor a 3 e a 6 meses apontam para que as taxas comecem a ceder no final deste ano e a partir de 2025 permaneçam abaixo dos 3%.

Para quem receia que o surto inflacionista pode demorar a passar, a taxa mista será provavelmente a melhor opção.

É certo que estes instrumentos financeiros estão longe de se mostrarem certeiros quanto a estas projeções, sobretudo quando se olha para um horizonte temporal de mais longo prazo. Mas podem servir como referência. O mesmo sucede ao observar-se a evolução das taxas Euribor ao longo das últimas duas décadas, desde que foi criada e adotada pelo sistema bancário nacional.

Tomando essa abordagem como referência, observa-se, por exemplo, que a taxa média da Euribor a 6 e a 12 meses (as taxas mais utilizadas no crédito à habitação) nos últimos 23 anos foi de 1,52% e 1,68%, respetivamente. Recorde-se que neste período houve alturas de taxas negativas (como ocorreu nos seis anos anteriores a abril de 2022) como também houve períodos em que as taxas estiveram acima de 5%, como sucedeu em 2008.

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Ao longo das últimas duas décadas, as taxas Euribor oscilaram bastante, mas em nenhum período de observação se aproximaram da taxa de juro média dos novos empréstimos à habitação a taxa fixa (4,19%) celebrados em maio, segundo dados do Banco de Portugal. Mas não só.

Mesmo considerando a aplicação de um spread de 1,1% (spread médio dos novos contratos celebrados em 2022) num crédito à habitação de taxa variável a 30 anos, uma família que compre hoje uma casa e assuma que a Euribor a 6 ou 12 meses ao longo deste período tenha um comportamento semelhante ao registado nos últimos 2, 5, 10, 15 ou 20 anos, irá pagar menos do que celebrando hoje um crédito à habitação à taxa fixa junto de qualquer um dos cinco maiores bancos a operar no mercado nacional que, segundo as ofertas recolhidas pelo ECO junto dos seus simuladores de crédito à habitação, apresenta uma mediana de 4,7% da Taxa Anual Nominal.

Tudo isto leva a crer que a solução de taxa fixa não seja a solução mais indicada para a carteira das famílias. Mas pode não ser assim. Basta, por exemplo, que as taxas Euribor tenham um comportamento totalmente díspar daquele que tiveram nas últimas décadas e venham a renovar máximos constantes ao longo dos próximos 20 anos, por exemplo.

Mas a decisão sobre um contrato de taxa fixa ou de taxa variável vai para lá disso também. “Tem a ver com a preferência das pessoas”, refere Pedro Brinca, professor da Nova SBE, notando o importante papel da disponibilidade financeira e da relevância do conceito de bem-estar de cada uma família. Isto significa, por exemplo, que uma família pode lidar bem em deixar de ir de férias para o Algarve durante dois ou três anos por conta da subida da prestação da casa durante este período, e por isso não está disponível a comprar um prémio ao fixar a taxas.

Mas pode haver outra família que não está disposta a isso, preferindo garantir uma estabilidade sobre as suas finanças para o longo prazo fixando no presente a prestação para todo o contrato, mesmo que isso se possa traduzir num custo mais elevado no presente e no final do empréstimo.

Se quiser estar descansado com subidas da taxa de juro ou se tiver problemas de liquidez numa situação de subida da taxa, então aí, pago o serviço [prémio da taxa fixa] para ficar coberto do risco.

O preço a pagar pela tranquilidade

A solução de taxa fixa é “naturalmente” mais cara no presente porque ao optar por esta solução as famílias estão a comprar um serviço, uma proteção. É o preço a pagar pela tranquilidade de não terem de se preocupar com o sobe e desce da taxa de juro durante a vigência do contrato.

Mesmo ficando mais cara, a solução de taxa fixa pode, por exemplo, ser a opção certa para quem já esteja numa situação de “aperto financeiro” marcada por uma elevada taxa de esforço e que uma ligeira subida das Euribor pode condicionar a viabilidade do contrato de crédito.

“Se quiser estar descansado com subidas da taxa de juro ou se tiver problemas de liquidez numa situação de subida da taxa, então aí, pago o serviço [prémio da taxa fixa] para ficar coberto do risco”, refere Pedro Brinca.

A opção entre escolher taxa variável ou taxa fixa é assim mais do que antever o movimento futuro do mercado. É, sobretudo, uma decisão que deve ser tomada com base na análise da saúde financeira do agregado familiar no presente. E é nesse sentido que Filipe Garcia, economista da IMF – Informação de Mercados Financeiros, aponta para uma situação intermédia.

“Para quem receia que o surto inflacionista pode demorar a passar, a taxa mista será provavelmente a melhor opção”, refere o economista ao ECO. Fixar a taxa durante dois ou três anos pode assim garantir uma proteção contra surpresas no curto prazo, sobretudo numa altura em que a perspetiva de grande parte dos especialistas é de que as taxas de juro se mantenham elevadas por um período mais longo do que era esperado anteriormente.

Para quem procura hoje comprar casa recorrendo a crédito bancário, é também importante não descurar uma série de outros aspetos que podem condicionar a gestão do orçamento familiar. Um desses elementos é a comissão de amortização antecipada do empréstimo.

Os contratos à taxa fixa têm uma comissão de amortização antecipada do capital de 2%, enquanto nos contratos à taxa variável essa comissão é de 0,5%. E, para este ano, o Governo decidiu eliminar esta comissão somente nos contratos indexados à taxa variável, no âmbito de uma das medidas do programa “Mais Habitação”. Para quem preveja reduzir a dívida ao longo do período do contrato, esta diferença pode fazer diferença sobre o montante final a pagar ao banco pelo empréstimo.

Outra diferença que deve ser ponderada na hora de optar entre um contrato de taxa fixa ou de taxa variável é a margem financeira que cada um dos contratos oferece. Entre os vários indicadores exigidos pelo Banco de Portugal aos bancos para estes garantirem uma concessão de crédito prudente, os clientes têm de apresentar um DSTI (debt service-to-income ratio) não superior a 50%. Isto significa que, para uma família obter um crédito, o total das prestações mensais de todos os empréstimos detidos pelo agregado familiar não pode ser superior a 50% do seu rendimento mensal líquido.

Para efeitos do cálculo do DSTI nos empréstimos à habitação de taxa variável a mais de 10 anos, os bancos devem considerar um aumento de 3 pontos percentuais da taxa Euribor (teste de stress) – algo que não acontece nos contratos de taxa fixa, porque nestes casos não há lugar a alterações da taxa de juro ao longo do contrato. Desta forma, é possível obter um montante de financiamento superior contratando um crédito à habitação de taxa fixa face a um com taxa variável.