Crise na habitação – Alguns contributos fiscais para + habitação a custos acessíveis

Apesar dos programas lançados por sucessivos governos destinados a combater este flagelo – o último dos quais sob a designação de “Mais Habitação” – a crise na habitação continua a ser um dos problemas a de mais premente resolução.

Perante o diagnóstico – limitações severas lado da oferta –, era expectável que o Governo contemplasse na sua Proposta de Lei de Orçamento do Estado para 2025 (“Proposta”) algumas medidas fiscais direcionadas a este tema. Contudo, a Proposta acabou por ser totalmente omissa nesta matéria, não contemplando, sequer, uma das medidas incluídas no Programa de Governo – redução do IVA de 6% «nas obras e serviços de construção e reabilitação». Apenas foi incluída uma autorização legislativa algo vaga, relativa à actual verba 2.18 da tabela I anexa ao CIVA. Assim, contribuindo para este debate, apresentamos algumas medidas fiscais – ou pontos de partida para ulterior reflexão – que, uma vez enquadradas orçamentalmente, poderão vir a servir para mitigar alguns dos assinalados constrangimentos.

IVA – Ponderar a aplicação generalizada da taxa de 6% aos serviços de construção civil de imóveis habitacionais, resultantes de construção nova ou de reabilitação urbana. A premência na redução dos custos de construção não se compadece com o actual excesso de formalismos de que depende a aplicação da taxa reduzida. Além da necessária revisão das verbas 2.18 e 2.23, tal acabará por implicar a revogação o regime específico de redução de taxa previsto no Programa de Arrendamento Acessível (“PAA”).

IRS – ponderar a aplicação de uma taxa especial máxima de 10% aos rendimentos decorrentes de contratos de arrendamento habitacional de prazo superior a 1 ano. Deverá ainda ponderar-se, para os casos de englobamento, o alargamento das deduções específicas em sede de categoria F de forma a incluir, e.g., a aceitação (ainda que parcial) dos custos de financiamento para aquisição de imóveis para arrendamento.

Caso o foco seja a mera revisão do regime fiscal dos programas já existentes – e.g., o PAA –, então proporíamos o seguinte:

Regularização proporcional do IVA: A aplicação da taxa de 6% ao abrigo do PAA impõe a afectação dos imóveis a esse fim pelo prazo mínimo de 25 anos. Em caso de desafectação, impõe-se a devolução do valor correspondente à diferença entre a aplicação da taxa de 23% e a taxa reduzida. A severidade deste regime é um dos elementos dissuasores da adesão a este regime. Assim, sugerimos limitar a devolução à quota-parte do IVA correspondente ao número de anos que falte para completar o prazo de 25 anos, salvaguardando-se o tempo em que o imóvel esteve arrendado ao abrigo do PAA.

Fim/mitigação da obrigação de repor o IRS/IRC: Tal como no IVA, a consolidação da isenção em IRS e de IRC pressupõe que os imóveis sejam mantidos neste regime. A desafectação dos imóveis impõe ao contribuinte a obrigação de devolver a totalidade do imposto não pago, acrescido de juros. A visão desproporcionadamente sancionatória subjacente a este regime e a incerteza que o mesmo gera têm afastado vários investidores, razão pela qual a sua eliminação – ou, pelo menos, a mitigação da limitação de benefícios – deveria ser ponderada.