Afinal, como vão ficar as isenções do reembolso antecipado do crédito da casa?

A isenção temporária de comissões no reembolso antecipado do crédito à habitação deverá, no próximo ano, tornar-se definitiva e o máximo que a banca pode cobrar aos clientes com contratos com taxa fixa reduzir-se de 2% para 0,5%. As alterações ao atual regime resultam de uma proposta de alteração ao Orçamento do Estado para 2025 (OE2025) entregue pelo PS, que será votada na quinta-feira à tarde, e que de acordo com a sinalização dos partidos ao ECO será viabilizada.

Entre avanços e recuos compreenda o que está em causa.

O que prevê a nova proposta do PS

• Créditos a taxa variável: A proposta do PS estipula que os bancos ficam, de forma permanente, impedidos de cobrar quaisquer comissões ou encargos aos consumidores relacionados com a amortização antecipada parcial ou total do valor do crédito à habitação, quando o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa variável.
• Créditos a taxa fixa: O valor máximo da comissão a pagar pelo consumidor, nos casos de reembolso antecipado parcial ou total, quando o reembolso ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa fixa, deve ser claro e expresso no contrato e não pode ser superior a 0,5% a aplicar sobre o capital que é reembolsado.

O que estabelece o atual regime de crédito

O regime dos contratos de crédito à habitação prevê que o valor da comissão a pagar pelo consumidor, nos casos de reembolso antecipado parcial ou total, conste clara e expressamente do contrato e não pode ser superior a:

• 0,5% sobre o capital que é reembolsado, no caso de ocorrer num período em que é aplicável o regime de taxa variável;
• 2% a aplicar sobre o capital que é reembolsado na taxa fixa

O que está atualmente suspenso

A cobrança de comissões pelos bancos no reembolso do crédito a taxa variável está temporariamente suspensa até ao final deste ano. A medida surgiu de forma temporária em 2022, para ajudar as famílias a mitigar o impacto do aumento das taxas de juro do Banco Central Europeu (BCE) e da inflação, e foi sendo prorrogada. Caso o Parlamento não aprove a medida, os mutuários que amortizem o crédito antes do prazo previsto, seja de forma parcial ou total, vão voltar a pagar o valor da comissão.

Qual é a posição da banca?

A Associação Portuguesa de Bancos (APB) defende que os bancos “deveriam poder ressarcir-se da perda com o ‘desfazer da cobertura de risco’, em caso de amortização antecipada“. Em resposta a questões da Lusa, a associação liderada por Vítor Bento argumentou que “esta perda deveria ser formalizada numa fórmula de cálculo, explicitada ao cliente no momento da contratação do empréstimo. E o seu valor concreto deveria ser obrigatoriamente informado ao cliente quando este pretendesse antecipar o pagamento inicialmente acordado”.

Os líderes dos principais bancos em Portugal também arrasaram o Parlamento devido à proposta inicial do PS. “É uma forma de dar respostas imediatas e simples para problemas que têm muito maior complexidade. Quando é assim, por regra, está errado”, considerou o CEO do BCP, Miguel Maya, na conferência Banca do Futuro, organizada pelo Jornal de Negócios na terça-feira. Na mesma linha, o presidente do BPI, João Pedro Oliveira e Costa, considera que a medida representará “uma quebra de confiança” em relação ao legislador e pede a intervenção do regulador.

Por seu lado, Pedro Castro e Almeida, do Santander Totta, frisou que a discussão sobre o tema não deveria ser feita ao nível do Orçamento do Estado. “Deveria ser um processo normal em que se ouviria o supervisor, a associação do setor para se perceber do que esta em causa e o impacto que pode ter no mercado”. Uma posição semelhante à de Paulo Macedo, da Caixa Geral de Depósitos (CGD), defendeu que se legisla “sobre tudo por regulamento” por “medo que os decretos-lei sejam avocados pela Assembleia da República”, lamentando que se concentre todas as medidas estratégicas no âmbito do Orçamento.

O que previa a proposta inicial do PS e porque foi alterada

A proposta inicial do PS previa o fim permanente das comissões quer para os contratos com taxa variável, quer com taxa fixa. Os socialistas substituíram a proposta na segunda-feira à tarde, após o parecer enviado pela APB ao Parlamento. A associação que representa a banca avisava: “Uma das muito prováveis consequências indesejadas que a medida poderá acarretar é o estreitamento – ou, mesmo, o seu fechamento – dos contratos a taxa fixa ou mista, que recentemente havia assumido um papel predominantemente na contratação de novos créditos à habitação”. Ainda assim, após as alterações da iniciativa socialista, não se mostrou satisfeita.

Em declarações à Lusa, registou a “compreensão” manifestada pelo PS relativamente aos alertas que esta associação tinha feito ao parlamento sobre os riscos que a eliminação daquela comissão poderia ter na oferta de créditos a taxa fixa. No entanto, argumentou que a alteração à proposta sobre as comissões de reembolso antecipado, “tem pouco efeito no caso da taxa fixa”, pelo facto de estarem em causa contratos de crédito à habitação cuja duração inicial pode ser de 20 ou 30 anos.

Lamentou ainda que este tipo de medidas seja tratado em sede de discussão e aprovação do Orçamento do Estado, considerando que o “procedimento mais adequado seria tratar esta proposta em processo legislativo normal”, com a possibilidade de as diferentes partes interessadas, incluindo a APB, o supervisor do sistema financeiro e as associações de defesa do consumidor, serem ouvidas.