Preços da habitação disparam em Portugal. É uma bolha? Banco de Portugal responde

O investimento em habitação “cresce significativamente acima do PIB” e “os preços da habitação deverão continuar a aumentar bastante acima da inflação em 2017,” lê-se no Boletim Económico de outubro, publicado esta quarta-feira pelo Banco de Portugal. Alto! Quer dizer que estamos perante uma bolha que pode, a qualquer momento, rebentar e comprometer a estabilidade financeira? Por enquanto, não há sinais disso, sugere o banco central.

Parece que a tempestade perfeita se está a formar: o investimento em habitação dispara, os preços sobem (7,9% no primeiro semestre de 2017), o montante dos novos empréstimos para a compra de casa atingiu máximos desde finais de 2010, os juros estão historicamente baixos. A taxa de desemprego desce, mas os salários continuam contidos.

Mas, desta vez, e pelo menos por enquanto, a história do passado parece não estar a repetir-se. É que há um elemento novo na equação: uma parte relevante da procura está suportada por não residentes e parte do capital utilizado para a compra de habitação é próprio.

Os números

Antes de mais, importa analisar os números com cautela. É verdade que os spreads exigidos pelos bancos, em junho de 2017, nos empréstimos para habitação estavam já próximos dos registados em meados de 2011, relata o boletim do banco central. Mas continuam “bastante acima dos verificados no período anterior à crise económica e financeira,” lê-se no documento.

O mesmo acontece nos montantes dos novos empréstimos. Aumentaram no primeiro semestre do ano, tendo mantido um dinamismo que se observa já desde o início de 2015. “Atingiram valores máximos desde finais de 2010”, mas “representam apenas cerca de metade dos montantes observados nos anos anteriores à crise,” continua o relatório. Além disso, o valor dos reembolsos “continua a mais do que compensar o novo crédito concedido,” diz o documento.

E os preços?

Um aumento de 7,9% é “significativo,” reconhece o Banco de Portugal que dá conta de que as quebras registadas durante a crise, entre 2008 e 2013, já foram revertidas. Porém, “em termos reais ainda se situam bastante abaixo dos valores observados em 2008.”

Para a aceleração dos preços da habitação está a contribuir em parte o aumento da procura por não residentes.

E é aqui que o boletim identifica outro fator chave: “Para a aceleração dos preços da habitação está a contribuir em parte o aumento da procura por não residentes.” Ou seja: parte das compras representam uma injeção de capital vinda do exterior. É, na verdade, um afluxo de capitais que tem permitido reabilitar o imobiliário, criar mais emprego, colocar casas no alojamento local, disponibilizar arrendamentos.

“A tendência mais recente de reafetação da carteira de investimento que se verifica à escala europeia, juntamente com a existência de outros incentivos, nomeadamente ao nível fiscal, podem justificar o aumento da procura por parte de não residentes,” argumenta o Banco de Portugal.

Com a inflação e os juros tão baixos, “este tipo de investimento tem-se tornado mais apelativo, refletindo o aumento da sua taxa de rendibilidade relativamente a outros investimentos de longo prazo, nomeadamente de menor risco,” explica o relatório.

Conforme sugere o relatório do banco central, ainda não há evidência de um fenómeno creditício: há um aumento da compra, mas não se verifica a exposição ao risco porque ela não está a ser financiada excessivamente por crédito bancário. Porém, caso isso venha a verificar-se, o Banco de Portugal poderá ser obrigado a tomar medidas. Há pelo menos três limites à concessão de crédito que podem ser acionados:

1. Limites ao empréstimo em função do valor do bem adquirido;
2. Limites ao montante do serviço da dívida em função do rendimento do comprador;
3. Limites aos prazos demasiado longos dos empréstimos em função da idade do comprador.