Senhorios podem ganhar mais 15% se aderirem à renda acessível e 26% no arrendamento de longo prazo

As propostas para alterar o mercado de arrendamento ainda vão ser discutidas no Parlamento até meados de junho, mas já é possível fazer algumas contas. Os senhorios que adiram ao Programa de Arrendamento Acessível lançado pelo Governo ou que celebrem contratos de arrendamento de longa duração poderão sair a ganhar no final de cada ano, mesmo sendo obrigados a praticar rendas mais baixas ou a manter os contratos por dez ou mais anos. Os ganhos podem chegar quase aos 15% no caso das rendas acessíveis e aos 26% para os que celebrem contratos longos.

As rendas assumidas em cada exemplo são calculadas com base no valor mediano das rendas por metro quadrado dos novos contratos de arrendamento celebrados em 2017. O INE utiliza a mediana (o valor que separa em duas partes iguais um conjunto ordenado de valores) para reduzir o efeito de valores extremos da leitura do mercado de arrendamento. Mas isto significa que o valor médio das rendas praticadas poderá ser muito superior.

Renda acessível pode render mais 15%

O Programa de Arrendamento Acessível vai disponibilizar no mercado casas com rendas que fiquem 20% abaixo do valor praticado no mercado livre. Para além deste critério, haverá um preço máximo da renda, consoante a tipologia do alojamento, mas esse limite ainda não está definido. Os senhorios terão de cumprir outros três critérios: os contratos de arrendamento terão de ter um mínimo de três anos; será obrigatório contratar um seguro de renda e o alojamento terá de cumprir critérios de qualidade.

Em contrapartida, os senhorios que entrem neste programa terão direito a dois tipos de benefícios fiscais: a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos obtidos com as rendas cobradas; e a redução ou isenção do IMI, uma decisão que será tomada pelas autarquias, responsáveis pela aplicação deste imposto.

Tudo somado, um senhorio em Lisboa pode chegar a ganhar mais mil euros por ano se entrar no Programa de Arrendamento Acessível. Isto considerando que o IMI a que está sujeito será apenas reduzido para metade. Se ficar isento deste imposto — uma intenção que a Câmara Municipal de Lisboa já manifestou — os ganhos serão ainda mais expressivos, chegando aos 17% (ou a mais 1.500 euros por ano).

Lisboa

No Porto, o cenário é idêntico. Os senhorios que entrem no Programa de Arrendamento Acessível podem ganhar até mais 15% por ano, considerando que têm o IMI reduzido a 50%. Se ficarem isentos de IMI, os ganhos chegam quase aos 20%, uma poupança maior do que a de Lisboa, também porque o IMI no Porto é maior.

Porto

Longa duração rende mais 26%

Para além do Programa de Arrendamento Acessível, o Governo quer promover os contratos de longa duração. Para isso, propõe que a taxa liberatória sobre os rendimentos obtidos com as rendas, atualmente de 28% para a generalidade dos contratos de arrendamento, possa ser de 14% para os contratos entre dez e 20 anos e de 10% para contratos superiores a 20 anos. Para que possam beneficiar desta redução do imposto, os senhorios estarão sujeitos a uma renda máxima, mas esse limite ainda não é conhecido.

Assim, assumindo rendas em linha com os valores medianos praticados no mercado livre, e considerando a taxa liberatória de 28%, os senhorios que celebrem contratos de longa duração podem vir a ganhar mais 26% ao longo do ano, quer em Lisboa, quer no Porto.

Lisboa

Porto

Pressupostos

• Foi assumida uma área de 90 metros quadrados para todos os exemplos.
• As rendas assumidas em cada exemplo são calculadas com base no valor mediano das rendas por metro quadrado dos novos contratos de arrendamento celebrados em 2017. O INE utiliza a mediana (o valor que separa em duas partes iguais um conjunto ordenado de valores) para reduzir o efeito de valores extremos da leitura do mercado de arrendamento. Isto significa que o valor médio das rendas praticadas poderá ser muito superior. Os valores da renda por metro quadrado que foram considerados, com base nos dados do INE, são os seguintes:

1. Lisboa (município): 9,62€;
2. Santa Clara: 6,82€;
3. Alvalade: 9,67€;
4. Parque das Nações: 11,7€;
5. Porto (município): 6,77€;
6. Campanhã: 5,78€;
7. Ramalde: 6,67€;
8. U.F. Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde: 7,23€

• O valor patrimonial tributário foi calculado no simulador da Autoridade Tributária e Aduaneira, assumindo os mesmos critérios para cada um dos exemplos. Considerou-se sempre uma fração em regime de propriedade horizontal, de 90 metros quadrados, inserida num edifício com dez anos, sem garagem ou qualquer outro elemento de majoração (como a existência de piscina ou localização em condomínio fechado), com o coeficiente de qualidade construtiva máximo.
• O IMI cobrado sobre o valor patrimonial tributário é de 0,3% em Lisboa e de 0,324% no Porto.
• Para o cálculo do IRS cobrado sobre as rendas, foi assumida a taxa liberatória de 28%, que é a mais utilizada pela maioria dos proprietários que arrendam casa.
• Para que possa entrar no Programa de Arrendamento Acessível, a renda terá de ser 20% inferior aos valores medianos das rendas praticadas no mercado livre. Assim, por exemplo, uma renda de 800 euros no mercado livre terá de ser de 640 euros para que possa aceder ao Programa de Arrendamento Acessível. Para além deste critério, o Governo vai também fixar um limite máximo de preço de renda, consoante a tipologia do alojamento. Contudo, esse teto não foi ainda definido, pelo que o único limite assumido para estes cálculos foi a redução de 20% face aos valores medianos do mercado livre.
• Os senhorios que entrem no Programa de Arrendamento Acessível beneficiam de isenção do imposto sobre os rendimentos obtidos com as rendas e de uma redução ou isenção do IMI. Esse segundo benefício é uma decisão que será tomada pelas autarquias, pelo que a redução ou isenção vai variar em cada município. Nesta simulação, os ganhos obtidos com as rendas acessíveis foram calculados tendo em conta que não é cobrado qualquer IRS e que o IMI tem uma redução de 50%.
• No caso do arrendamento de longa duração, para que possam beneficiar da redução do IRS, os senhorios também estarão sujeitos a um limite máximo das rendas que poderão praticar. Mais uma vez, esse teto também não está ainda definido, pelo que não foi assumido qualquer limite para as rendas utilizadas em cada exemplo.
• Os ganhos obtidos com as rendas de contratos de longa duração foram calculados tendo em conta que o IMI é cobrado por inteiro e que a taxa liberatória de IRS é reduzida para 14% no contratos entre dez e 20 anos e para 10% nos contratos de 20 ou mais anos.