O alojamento local é uma modalidade que permite a qualquer proprietário rentabilizar um imóvel desocupado. Em traços gerais, uma unidade de alojamento local é aquela em que são prestados serviços de alojamento temporário a turistas, devidamente enquadrada na lei e na qual haja uma remuneração direta para o proprietário.

O tema voltou à ordem do dia e também está a marcar a agenda política. Os principais partidos com assento parlamentar têm propostas para mudar o diploma desenhado e aprovado em 2014 por Adolfo Mesquita Nunes, face ao boom no alojamento local que se tem observado nos últimos anos. Entre as alterações propostas estão a definição de quotas, a necessidade de autorização dos condóminos no caso de apartamentos e por aí em diante.

O alojamento local é dividido em três tipos. Por isso, antes de começar a preparar o registo do seu imóvel (ou imóveis), convém saber em qual deles se insere.

Moradia. É um dos tipos de alojamento local mais básicos. Passa pelo arrendamento temporário de uma moradia a turistas, isto é, de um edifício autónomo.

Apartamento. Se o seu imóvel for um apartamento, enquadra-se nesta categoria. De forma detalhada, esta modalidade é aquela em que é arrendada uma fração autónoma de um edifício.

Estabelecimento de hospedagem. É a modalidade mais complexa, com regras muito próprias, na qual o proprietário detém um imóvel em que as unidades de alojamento são quartos. Segundo o portal da AHRESP, estes estabelecimentos são obrigados a ter a indicação de alojamento local na entrada e pode usar a denominação hostel quando reúnam os requisitos previstos na lei.

Mais à frente, este Descodificador foca-se na inserção de moradias ou apartamentos em plataformas de alojamento local.

A mera comunicação prévia, que como vimos é gratuita, deve conter as seguintes informações:

• A autorização de utilização ou o título de utilização válido do imóvel em causa;
• A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome e número de identificação fiscal da pessoa singular ou coletiva;
• O endereço do titular da exploração da unidade de alojamento local;
• Nome adotado pela unidade e a morada do mesmo, bem como a respetiva capacidade ao nível de quartos, camas e utentes nos seguintes termos: uma cama singular é só uma capa e corresponde a um utente; uma cama de casal é só uma cama, mas corresponde a dois utentes; o mesmo se aplica no caso dos beliches individuais (duas camas e dois utentes) e beliches duplos (duas camas e quatro utentes);
• Data pretendida de abertura ao público e nome, morada e número de telefone da pessoa a contactar em caso de emergência.

A comunicação deve incluir ainda os seguintes documentos, de acordo com a lei atualmente em vigor:

• Cópia do documento de identificação do titular da exploração, ou certidão permanente do registo comercial no caso de ser uma pessoa coletiva;
• Termo de responsabilidade assinado pelo titular da exploração, onde se assegure a idoneidade do edifício e que o mesmo respeita as normas e regulamentos aplicáveis;
• Cópia simples da caderneta predial urbana do imóvel em causa, no caso de se tratar do proprietário, ou cópia do contrato de arrendamento ou outro título que lhe confira os devidos direitos sobre o mesmo imóvel;
• Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração da unidade de alojamento local para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (talvez seja útil solicitar ajuda nas Finanças).

O alojamento local é maioritariamente oferecido através de plataformas eletrónicas que ligam quem procura a quem oferece. Em Portugal, as duas mais relevantes são o Airbnb e a Homeaway, de acordo com um estudo da Nova SBE datado de novembro de 2016. Outras alternativas são, por exemplo, a plataforma Booking.

No entanto, o Airbnb é, de longe, o principal player do mercado. Segundo o mesmo estudo, em setembro de 2016 havia quase 45.000 propriedades registadas na aplicação, um número bem superior ao número de entradas na base de dados do turismo — ou seja, muitas delas operavam ilegalmente. Na mesma data, no Homeaway encontravam-se registadas 24.662, um número inferior até ao que constava no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

A escolha é sua. Mais à frente neste Descodificador, explicaremos apenas, em traços gerais, como listar a sua propriedade no Airbnb e no Homeaway.

Optou pelo Airbnb? Se sim, os passos gerais são os seguintes:

1. Inscreva-se como Anfitrião na plataforma. Tudo começa nesta página. Registe uma conta nova e crie um anúncio.
2. O anúncio terá de ter os dados básicos do imóvel a registar. Terá de introduzir uma descrição para o mesmo, onde diz aos hóspedes um pouco do que é o espaço.
3. Defina as regras para melhor filtrar os interessados. Permite fumadores? E animais de estimação? Pode (e deve) deixar tudo isso definido.
4. Inclua no anúncio algumas fotografias do espaço, com qualidade se possível.
5. Depois de aprovado, o seu anúncio passa a estar visível na plataforma, com o respetivo calendário que terá de atualizar consoante as reservas. Pode ainda trocar mensagens com os hóspedes e, uma vez feita a reserva, encontrar-se com eles para lhes entregar as chaves.
6. Os pagamentos são intermediados pela plataforma, que retém uma comissão de 3% e cobra o valor antes de os hóspedes chegarem. É o proprietário quem define os preços, podendo receber os pagamentos por depósito, transferência ou PayPal.
7. É da responsabilidade do anfitrião limpar os espaços antes da entrada de novos hóspedes. Por cortesia, deve também disponibilizar itens como toalhas limpas, lençóis, papel higiénico e por aí em diante.

Nota: A Airbnb dá uma garantia de 800.000 euros a todos os anfitriões, sem custos adicionais, de acordo com o portal da empresa. O seguro dá cobertura a danos acidentais.

Não vai em modas e optou pela Homeaway? Os passos gerais são os seguintes:

1. Comece por registar um anúncio através desta página. Introduza os seus dados como proprietário.
2. Terá de indicar as informações sobre o seu imóvel, tais como descrição, morada e incluir até 24 fotografias de alta resolução.
3. Deve indicar ainda o preço por noite, bem como outras características, como se permite ou não animais de estimação.
4. As indicações posteriores ser-lhe-ão fornecidas pela plataforma, que também intermedeia os pagamentos e cobra uma comissão “igual à percentagem do montante de aluguer pago por um viajante em cada reserva originada através do site”, lê-se no portal.
5. Após aprovado, o seu anúncio fica visível na rede Homeaway em todos os mercados onde a empresa opera.
6. Uma vez mais, recordamos que, por norma, é da responsabilidade do anfitrião limpar os espaços antes da entrada de novos hóspedes e que deve também disponibilizar itens necessários como toalhas limpas, lençóis, papel higiénico, entre outros.

Depende muito do local onde tem o seu imóvel, bem como do tipo do mesmo. É um espaço inteiro? Tem mais do que um imóvel ativo?

Há um consenso mais ou menos generalizado de que os valores conseguidos por mês com o alojamento local são tendencialmente superiores aos conseguidos com arrendamento normal, o que tem provocado um fenómeno de deslocação dos locais para as periferias das cidades, conhecido como gentrificação.

Ainda assim, falando de valores e recorrendo ao simulador do Airbnb, é possível verificar que um espaço inteiro em Lisboa para dois hóspedes pode gerar uma receita média semanal de 341 euros, ou mais de 1.300 por mês. No Porto, o valor pode igualmente chegar próximo dos 1.000 euros mensais.

Mas são valores relativos, sujeitos a muitas variáveis. Caso para dizer que cada casa é um caso.

O ECO já aqui falou deles. Aqui, tem duas hipóteses:

• Optando pelo regime simplificado de tributação, em IRS ou IRC, o imposto sobre o alojamento local incide sobre 35% dos rendimentos de exploração das propriedades, nas modalidades de moradia ou apartamento (ver pergunta número dois). Estes rendimentos são de categoria B.
• A outra via é optando pela tributação na categoria F, aquela onde se enquadram os rendimentos prediais. Por outras palavras, passará a entregar ao Estado 28% da totalidade das rendas.