O chamado Simplex do licenciamento é um diploma do Governo que faz parte do pacote “Mais Habitação”. Com este decreto-lei são centralizadas e alteradas as regras para a construção e reabilitação de imóveis, que constam em cerca de 2.500 regulamentos, dos quais 1.725 estão em vigor.

O objetivo é acelerar os procedimentos para a construção e trazer mais casas para o mercado. Com o diploma entram hoje em vigor 26 novas medidas, sendo que algumas (poucas) já vigoram desde 1 de janeiro deste ano.

A partir desta segunda-feira deixam de ser obrigatórias as licenças urbanísticas para a construção ou reabilitação dos imóveis, em vários casos. O novo decreto-lei elimina a “necessidade de obter licenças urbanísticas”, passando a ser necessária apenas a “comunicação prévia de isenção e de dispensa de controlo prévio” dispensando o licenciamento para as obras “que aumentam o número de pisos” de um imóvel ou as obras de alteração no interior dos edifícios ou das frações, desde que não alterem a fachada. Fora do controlo prévio estão ainda as construções com Pedido de Informação Prévia (PIP) aprovado, as demolições ou as operações de loteamento e plano de pormenor.

Sim. As obras realizadas pelas empresas do Estado, pelas autarquias ou comunidades intermunicipais para a construção de habitação, de residências de estudantes, de monumentos, de infraestruturas de serviços públicos, nos portos, na ferrovia ou nos aeroportos ou até nos parques empresariais e logística, ficam “dispensadas licenças urbanísticas ou outros atos de controlo prévio, apenas havendo lugar à emissão de um parecer não vinculativo pelo município competente”.

Com o diploma do Simplex do licenciamento, as Câmaras Municipais passam a dispor de um prazo entre 120 e 200 dias para decidirem sobre os pedidos de licenciamento que lhes sejam apresentados. O número de dias flutua conforme a área bruta de construção. Para dimensões até aos 300 metros quadrados, o prazo não poderá exceder os 120 dias úteis, número que aumenta para 150 dias para áreas entre 300 e 2.200 metros quadrados ou que envolvam imóveis classificados. O prazo máximo de 200 dias é fixado para imóveis com área bruta de construção superior a 2.200 metros quadrados.

O objetivo desta medida é agilizar o processo e eliminar barreiras, tendo em conta que os prazos que agora existem são menores — não vão além dos 45 dias — mas nunca são cumpridos, havendo quem espere anos por uma decisão.

O prazo para a decisão das autarquias para um licenciamento é contado a partir do momento em que o pedido é apresentado ao município. Se o prazo não for cumprido, o projeto avança por deferimento tácito, sem que o município se tenha pronunciado. Ou seja: caso as decisões “não tenham sido adotadas nos prazos devidos, o particular poderá realizar o projeto pretendido”, refere ainda o documento. Esta é, aliás, uma das regras que entrou em vigor a 1 de janeiro.

Quando o processo é indeferido deixa de ser necessário entregar um projeto de raiz, basta fazer um aditamento com as alterações exigidas pelo município.

Com este decreto-lei passa também a existir um único momento de notificação às autarquias. E o prazo do Pedido de Informação Prévia (PIP) aprovado é dilatado, passando a ter uma duração de dois anos (em vez de um) sendo que desonera, regra geral, o requerente de controlo prévio.

O PIP é um procedimento facultativo que permite a qualquer requerente — proprietário ou não — obter informações sobre a viabilidade de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, demolição, urbanização, loteamento ou trabalhos de remodelação de terrenos. Mas o PIP não substitui o pedido de licenciamento, nos casos necessários. Além das alterações do PIP, é ainda eliminado o alvará de licença de construção, que é substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas.

Sim. Além da isenção de controlo prévio nas obras realizadas no interior dos apartamentos, este diploma vem revogar o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) a partir de 1 de junho de 2026, onde constam regras que vigoram há mais de 50 anos.

Mas, entretanto, há várias alterações que entram já em vigor, como é o caso da “obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho”, de forma a permitir que se possa instalar um duche em casas de banho em vez de banheiras, e passam a ser permitidas as cozinhas como kitchenettes ou walk through. São ainda eliminadas as exigências “desproporcionadas e excessivas” relativas às caixas de correio.

Além de simplificar o processo de licenciamento, o novo diploma vem ainda “uniformizar” os procedimentos para “evitar que existam práticas diferentes” seguidas pelos municípios, para serem “adotadas medidas capazes de tratamentos injustificados e assimétricos”.

A partir de agora, as autarquias ficam impedidas de “exigir documentos instrutórios adicionais face aos previstos na lei e em portaria especificamente destinada à identificação desses documentos”. Entre a lista de documentos instrutórios que não podem ser exigidos estão: cópias de documentos na posse da Câmara, a caderneta predial, o reenvio de certidão permanente ou do seu código por o seu prazo de validade ter expirado quando era válido no momento da apresentação do pedido, o livro de obras digitalizado, declarações de capacidade profissional dos técnicos responsáveis pelos projetos, emitida por qualquer entidade, incluindo ordens profissionais, entre outros. Vai ainda ser criada uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos que, a partir de 5 de janeiro de 2026, será de “utilização obrigatória” para os municípios.

Através desta plataforma será possível apresentar pedidos online, consultar o estado dos processos e prazos; receber notificações eletrónicas; obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos; ou submeter pedidos em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.