Hipotecas verdes: Por um futuro mais sustentável

  • Frederico Borges de Castro
  • 25 Maio 2021

A conferência das Nações Unidas sobre Mudanças Climáticas e a recente pandemia de COVID-19 são um claro alerta de que é urgente cuidar melhor do nosso planeta.

O ano de 2020 entra definitivamente para a história e será recordado não apenas como o ano em que o mundo sofreu uma pandemia global, mas também como o ano em que pela primeira vez presenciámos a velocidade com que a natureza se pode regenerar.
O impacto da pandemia nas emissões de CO2 no ano passado foi significativo e resultou numa queda de cerca de 2.500 milhões de toneladas, seis vezes maior do que o impacto gerado durante a crise financeira de 2008.

À medida que aceitamos a nossa responsabilidade de agir e proteger o meio ambiente surgem novas iniciativas verdes em diversos setores. No setor imobiliário, a eficiência energética está a tornar-se um requisito não negociável, não só para arquitetos, construtores, inquilinos e compradores, mas também para credores e investidores.

Contudo, considerando a base onde nos encontramos, concluímos que esta mudança pode não ocorrer com a rapidez suficiente e desejada. Segundo dados do Green Building Council (GBC), os edifícios são responsáveis por 39% de todas as emissões globais de carbono devido à energia necessária para arrefecer, aquecer e fornecer energia às nossas casas e locais de trabalho.

De acordo com o Pacto Ecológico Europeu, o setor imobiliário, nomeadamente no que toca à construção de edifícios, é crucial para alcançar os objetivos ambientais e de energia da União Europeia. Note-se que edifícios melhores e mais eficientes em termos energéticos contribuem para a qualidade de vida dos cidadãos e beneficiam a economia e a sociedade.

Para impulsionar o desempenho energético dos edifícios, a UE estabeleceu um quadro legislativo que inclui a Diretiva do Desempenho Energético dos Edifícios. Fica claro que, a partir de agora, todos os Estados-membros devem desenvolver uma estratégia para renovar o seu parque imobiliário e tornarem-se altamente eficientes e descarbonizados até 2050. O requisito para adotar uma estratégia de renovação de longo prazo está definido na Diretiva de Desempenho Energético de Edifícios (2010/31/UE), que foi revista em 2018 (2018/844/UE). Estas estratégias farão parte dos Planos Nacionais de Energia e Clima (NECP) integrados dos países da UE.

Ainda assim, todas as metas ambiciosas exigem decisões ambiciosas, razão pela qual o GBC se desafiou a si próprio a garantir que todos os novos edifícios sejam neutros em carbono até 2030. Para alcançar esta meta, o setor imobiliário terá de melhorar a eficiência energética dos novos empreendimentos e remediar o mau desempenho de propriedades mais antigas. Construtores, empreiteiros e gestores de propriedades devem colaborar entre si, assim como investidores e credores devem concentrar-se no desempenho energético.

Enquanto o setor imobiliário está comprometido em produzir propriedades mais sustentáveis, com classificações de energia que se traduzem em custos operacionais mais baixos, outros setores relevantes também devem enfrentar este desafio. A banca, por exemplo, pode fazer a sua parte ao desenvolver produtos financeiros verdes.

A ‘hipoteca verde’ teve origem em 2017, numa análise do setor hipotecário norte-americano, que destacou uma correlação aparente entre o desempenho do empréstimo do titular da hipoteca e as classificações de eficiência energética da habitação. Desde essa descoberta, tornou-se evidente que é necessário um incentivo para integrar indicadores de desempenho de eficiência energética nas avaliações de hipotecas.

O modelo de empréstimo ecológico em rápido crescimento permite que os bancos vinculem a classificação energética da propriedade à taxa de juro, recompensando métodos de construção mais sustentáveis e incentivando uma construção mais ecológica.

Ao escolher uma ‘hipoteca verde’, os compradores estão a contribuir para um futuro mais sustentável e a economizar ao mesmo tempo. Por outro lado, as casas com eficiência energética são mais baratas de manter e qualquer benefício efetuado para melhorar a classificação energética de um imóvel aumentará o seu valor, tornando o empréstimo menos arriscado.

O desempenho energético de uma casa é considerado o fator mais importante da construção sustentável. O seu verdadeiro valor económico pode ser obtido a partir da diferença no preço de mercado, entre uma propriedade sustentável e uma construída de acordo com os padrões tradicionais. Atualmente, a classificação de desempenho energético é quantificada apenas pelos custos de funcionamento mais baixos da propriedade, mas em breve começaremos a ver esse desempenho refletido no valor do imóvel.

Estes são os dois fatores mais importantes para a promoção e normalização dos ‘empréstimos verdes’ como uma alavanca para o crescimento sustentável no setor imobiliário: um conjunto claro e padronizado de critérios que se aplicam a todos, e o prémio de sustentabilidade desfrutado pelas propriedades mais eficientes.

A European Mortgage Federation, através do Energy Efficient Mortgage Action Plan (EeMAP), está a realizar um projeto-piloto, no qual as instituições de crédito serão solicitadas a fornecer alguns dados úteis para medir o impacto da eficiência energética no risco de crédito. Por outras palavras, os investigadores procurarão evidências de mercado para avaliar a viabilidade de incluir cláusulas de sustentabilidade nos contratos de crédito.

Desta forma, o setor espera alinhar-se com o Plano de Ação da Comissão Europeia sobre Finanças Sustentáveis. As organizações participantes no projeto-piloto representam atualmente 45% do total de hipotecas concedidas na Europa, o equivalente a 21% do PIB combinado do continente.

Embora o conceito de hipoteca verde já não seja uma novidade, ainda é cedo para prever como irão funcionar, uma vez que a arquitetura básica das finanças sustentáveis ainda está a ser elaborada. No final de 2019, apenas 25 dos 50 maiores bancos do mundo tinham metas financeiras sustentáveis ou uma opção de ‘empréstimo verde’ em vigor, de acordo com um relatório publicado pelo World Resource Institute.

Ao encorajar os bancos a fazer parte desta iniciativa, podemos assumir que o mercado de empréstimos venha a estar em sintonia com a inovação e o potencial de produtos financeiros sustentáveis, que demonstrem um compromisso claro com o meio ambiente, tornando esta abordagem verde para o crédito hipotecário, a nova norma.

Até agora, o ‘financiamento verde’ limitou-se a oferecer condições preferenciais de empréstimo, em alguns casos com uma taxa de juros mais baixa. Em breve, começaremos a ver uma gama de produtos financeiros cada vez mais competitivos, eficientes e bem concebidos por parte do setor bancário, o que significará mais um passo em direção a um futuro sustentável.

  • Frederico Borges de Castro
  • Diretor Sénior de Avaliações da CBRE

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