Máxima liberdade, máxima responsabilidade

Com o Decreto-Lei nº 10/2024, de 8 de janeiro de 2024 chegou o Simplex Urbanístico. Este facto marca uma grande mudança no sistema de licenciamentos urbanísticos e ordenamento do território em Portugal. O objetivo desta iniciativa legislativa é reduzir as responsabilidades da administração colocando-a num papel fiscalizador. A eliminação de licenças e autorizações tem por objetivo aumentar a agilidade do mercado imobiliário e, por consequência, fazer crescer a disponibilidade de habitação para a população. No entanto, aliadas a essas mudanças promissoras e entusiasmantes, surgem obstáculos e perigos, principalmente no que diz respeito à transferência de responsabilidade para os promotores.

Mudanças como a dispensa de licenças urbanísticas e a substituição do alvará de licença de construção por um simples recibo de pagamento de taxas são iniciativas que facilitam o processo, mas também levantam questões sobre a segurança jurídica. O deferimento tácito de licenças de construção permite que o promotor prossiga com o projeto se a decisão não for tomada no prazo fixado na Lei. No entanto, essa rapidez pode levar a problemas, principalmente em relação à conformidade legal, que apenas podem ser detetados através do poder fiscalizador.

É importante lembrar que a maior autonomia e liberdade tem sempre aliada uma responsabilidade mais pesada. Como resultado, é fundamental realizar uma due diligence legal e técnica para reduzir os riscos legais e de desconformidades, examinando minuciosamente todos os documentos e informações relacionados com o imóvel.

Promotores, engenheiros e arquitetos são os “atores principais” neste novo cenário, sendo a responsabilidade agora transferida para esses profissionais. Mais do que nunca, para o sucesso dos seus projetos os promotores terão de estar bem seguros da conformidade legal dos seus projetos a fim de evitar consequências avassaladoras como embargos de obra fruto da fiscalização da Administração.

Apesar das vantagens claras, algumas vozes alertam para os riscos associados à rapidez do Simplex Urbanístico, expressando preocupação com a possibilidade de troca de segurança jurídica por celeridade, considerando essa mudança potencialmente perigosa.

As preocupações sobre a segurança jurídica, sugerem também que a simplificação dos processos pode causar incertezas sobre os títulos urbanísticos dos imóveis, colocando desafios adicionais para os agentes económicos no mercado imobiliário. O deferimento tácito, a falta de um código de construção e a falta de técnicos qualificados podem levar a litigâncias futuras por ilegalidades ou desconformidades técnicas detetadas em sede de fiscalização pela administração.

Portanto, embora o Simplex Urbanístico tenha o objetivo de mudar e estimular o setor imobiliário em Portugal, é necessário tomar medidas adicionais para reduzir os riscos associados. Para garantir que os benefícios desta iniciativa sejam atingidos sem comprometer a qualidade urbanística e ambiental, a implementação do Código da Construção, que ainda está em fase de desenvolvimento, e o investimento em formação de especialistas urbanísticos são questões essenciais para o sucesso do Simplex.