O acesso à habitação com todos e para todos

Num contexto de inflação, aumento das taxas de juro, fraca oferta do imobiliário residencial, urge fazer um balanço das políticas habitacionais e perspetivar que caminho deverá ser gizado.

O direito à habitação condigna, adequada e a custos acessíveis, é um direito constitucional de natureza social e de vocação universal, que tem no Estado o seu garante. Nesse sentido foi criada em 2019 a primeira Lei de Bases da Habitação, que obriga o Estado a um dever de ação na prossecução das melhores políticas que permitam um aumento quantitativo e qualitativo da oferta de habitação para aquisição e arrendamento em Portugal.

Volvidos mais de três anos, continua a não ser concretizada uma política de habitação eficaz.

Em Portugal, o mercado de proprietários representa aproximadamente 70% da população. Contudo, hoje, face ao atual contexto macroeconómico, verificamos que os Portugueses, cada vez mais, recorrem ao mercado do arrendamento.

Não obstante a Lei de Bases da Habitação determinar que, entre outros, incumbe ao Estado a criação de um sistema de acesso à habitação com renda compatível com o rendimento familiar, e a implementação de uma política fiscal em matéria de habitação que privilegie a dinamização do mercado do arrendamento; a verdade é que o mercado de arrendamento em Portugal, constituído na sua grande maioria por pequenos e médios proprietários é praticamente inexistente não dando resposta às necessidades.

É difícil compreender, face ao atual contexto do mercado do arrendamento, que o Estado não consiga implementar as medidas necessárias ao aumento das habitações para arrendamento. Na recente apresentação do Programa Nacional de Habitação, ficou claro que, não obstante a função social do Estado, a criação de oferta tem, necessariamente, que passar também pela iniciativa privada. Programas como o “Porta 65” e “Habitação a Custos Controlados” são um primeiro passo, mas em termos de resposta revelam-se ainda insuficientes, lentos e com targets limitados.

Ao longo dos últimos anos, o built to rent (BTR), que se traduz num investimento em construção de empreendimentos especificamente destinados à exploração em regime de arrendamento, é uma das maiores tendências internacionais do mercado imobiliário, com particular incidência em cidades europeias como Londres e Madrid, representando uma grande aposta dos promotores imobiliários que, alinhados com plataformas de investimento, asseguram uma criação regular de habitação para arrendamento.

Mas o que estará por trás da “timidez” dos promotores imobiliários na aposta em Portugal para o BTR?

Focaríamos, essencialmente, três pontos. Em primeiro lugar, a morosidade dos licenciamentos: a morosidade dos processos de licenciamento nas autarquias locais é um dos principais entraves ao aumento da oferta de habitação em Portugal. Urge que se aposte numa maior agilização, simplificação e desburocratização dos processos de licenciamento para construção.

Em segundo lugar, a elevada carga fiscal: tanto no momento da aquisição, (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis – IMT), da detenção (Imposto Municipal Sobre Imóveis – IMI e Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis – AIMI), como também na construção (Imposto sobre Valor Acrescentado – IVA). O IVA aplicável à construção e os obstáculos à sua dedução são um dos principais entraves à aposta dos investidores no BTR em Portugal. É essencial criar um contexto fiscal favorável à instalação do BTR em Portugal, designadamente através da isenção ou aplicação de taxas bonificadas de IMT, a extinção do AIMI, redução ou isenção do IVA na construção (principalmente numa altura em que o aumento dos custos associados à construção torna impeditiva a concretização de alguns projetos imobiliários) e a possibilidade de deduzir o IVA suportado na construção.

E em terceiro lugar, a instabilidade legislativa: a lei do arrendamento tem sido exposta uma enorme instabilidade com inúmeras alterações desde a sua publicação, retirando previsibilidade legislativa aos investidores o que afeta, naturalmente, a sua confiança e a criação de um plano de negócios a longo prazo.

Face ao que antecede, é crítico que o Estado trabalhe com os investidores privados na criação de incentivos para que a iniciativa privada possa também ela fazer parte da solução de criação de habitação para as famílias em Portugal.