O indexante “errado” do crédito à habitação

As taxas mistas têm vindo a conquistar a preferência dos consumidores portugueses, tanto para novas operações de CH como para o refinanciamento de empréstimos já existentes.

Como resultado desta tendência, a participação das taxas mistas na contratação de Crédito à Habitação (CH) aumentou de 10% em 2019 para valores que chegaram aos 80%, sendo que, atualmente, ainda se aproximam dos 75%. De forma análoga, o peso dos CH com taxa mista em vigor subiu de 5% em 2019 para 33% no final de 2024, com um crescimento acelerado a partir de 2023. No mesmo período, a quota dos CH indexados à Euribor diminuiu de 93% para 62%.

Os cálculos das variações das prestações

Mensalmente, realiza-se um exercício em que se calcula a prestação de um CH totalmente novo, no valor de 150 mil euros, com um prazo de 30 anos (360 prestações), um spread de 1% e indexado às principais maturidades das taxas Euribor (3, 6 e 12 meses). Esse valor é, então, comparado com as prestações de outros CH hipoteticamente contratados em diferentes momentos, com base nas respetivas periodicidades das Euribor (3, 6 ou 12 meses).

Quais são os problemas destes cálculos?

A diferença entre as duas prestações não reflete a variação das prestações de um CH de 150 mil euros que foi contratado no passado. Em vez disso, corresponde à diferença entre duas primeiras prestações de um CH com essas características, caso tivesse sido contratado em duas datas diferentes.

Isso acontece por duas razões. Primeiro, o valor em dívida do empréstimo já não é de 150 mil euros, uma vez que foram pagas várias prestações, o que reduziu o capital em dívida. Em segundo lugar, o prazo do CH também é agora inferior a 30 anos, restando um número de prestações, a serem pagas, que é menor do que 360.

Além dessas inconsistências, este cálculo não é aplicável aos CH com taxa mista, que têm vindo a ganhar peso nas escolhas dos consumidores. Isto porque as prestações desses créditos são fixas e não variam com a taxa Euribor, pelo menos até ao final do
período da taxa fixa.

Além disso, se o consumidor optar por refinanciar novamente a taxa mista, o valor da Euribor não consegue antecipar o valor da prestação com que o consumidor se deparará no final do período de taxa fixa.

Por que são as taxas swap relevantes para os créditos à habitação com taxa mista?

O indexante relevante na definição das taxas de juro dos CH com taxa mista são as taxas de contratos de swap (troca) entre taxas fixas e variáveis. Existem contratos de diferentes prazos, que variam entre 2 e 30 anos, negociados entre instituições financeiras.

Como já mencionei num outro artigo, os bancos emprestam fundos que previamente captaram dos seus depositantes ou de outras instituições financeiras. Os contratos de swap de taxa de juro são relevantes porque são utilizados, pelos bancos, para se
protegerem dos riscos associados às taxas de juro, que assumem ao oferecer créditos à habitação com taxas fixas a médio prazo (2 a 10 anos), enquanto pagam, aos seus depositantes, taxas de juro que variam em prazos muito mais curtos (3 a 12 meses).

Como estão a evoluir as taxas “swap“?

Por sua vez, as taxas swap comportam-se de forma diferente das Euribor, porque estão menos dependentes das taxas diretoras do BCE já que dependem, sobretudo, da estimativa da média futura da Euribor ao longo do período de cada contrato de swap.

Ou seja, o valor atual das taxas swap reflete uma média dos juros que se espera que venham a ocorrer durante o prazo de vida de cada contrato swap. Quer isto dizer, por exemplo, que podem até subir quando as taxas Euribor estão a descer e vice-versa.

A taxa fixa associada aos contratos swap atingiu os mínimos mais recentes em dezembro de 2024, variando entre 1,9% e 2,1%, dependendo do prazo do contrato em questão. Desde então, as taxas “swap” têm registado subidas, o que pode indicar que já
atingimos os valores mínimos das taxas de juro nos CH com taxa mista, apesar de ainda se preverem quedas adicionais nas taxas Euribor.

Por tudo isso, não é descabido pensar que, em breve, o acompanhamento da evolução das taxas swap se torne uma preocupação crescente para os portugueses com crédito à habitação ou para aqueles que ponderam contratar um.