Lisboa tem 7.500 imóveis devolutos. CML pode encaixar quase dez milhões com penalizações no IMI

Desde este ano que a Câmara de Lisboa (CML) decidiu penalizar ainda mais os proprietários de imóveis devolutos em certas zonas da cidade — zonas de pressão urbanística –, através de um agravamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Contudo, para o próximo ano, o objetivo da autarquia é tornar todo o concelho numa zona de pressão urbanística. Caso a medida venha a ser aprovada, as receitas com este imposto podem chegar aos 9,7 milhões.

As contas resultam de um estudo feito pela própria autarquia e a que o ECO teve acesso. Nesse estudo — que serve de justificação para a proposta de alargamento da zona de pressão urbanística — é referido que, em outubro deste ano, existiam em Lisboa 7.501 “artigos matriciais devolutos (incluindo habitações e outros tipos de utilização”. Este número, conforme esclareceu a autarquia ao ECO, diz respeito a frações de imóveis e corresponde a cerca de 3.000 prédios, um número semelhante aos 3.246 devolutos que existiam no ano passado (disse em 2019 o vice-presidente da CML, durante a apresentação do orçamento municipal para 2020).

Destes 7.501 imóveis devolutos, apenas 9,7% se encontram em “bom” ou “excelente” estado de conversação. A esmagadora maioria (61,6%) está atualmente em “mau” ou “péssimo” estado. E apenas 0,4% dos edifícios devolutos estão em “obras”.

O mesmo estudo refere, dos 7.501 imóveis devolutos, cerca de 1.000 (14%) imóveis foram declarados devolutos há menos de dois anos, enquanto os restantes 6.500 (86%) estão assim há mais de 24 meses.

Contudo, os dados mostram que, nos últimos cinco anos, em média, foram declarados como devolutos cerca de 400 novos imóveis, enquanto deixaram de ser declarados como devolutos cerca de 1.000. “Desde 2015, tem-se verificado uma tendência de crescimento cada vez menor na identificação de novos artigos matriciais devolutos, o que poderá indiciar que se está no limiar de identificar a totalidade (…) de devolutos no concelho de Lisboa“.

Agravamento do IMI trouxe imóveis para o mercado

A CML começou este ano a aplicar uma forte penalização aos proprietários destes imóveis devolutos, defendendo que, tendo em conta o problema do acesso à habitação que a cidade (e o país) enfrenta, esta situação não é sustentável. “Vamos continuar a utilizar o IMI para incentivar a descida das rendas. Haverá um agravamento de seis vezes o valor do IMI nestas zonas”, disse o vice-presidente da autarquia, João Paulo Saraiva, em outubro do ano passado, durante a apresentação do Orçamento para 2020.

Atualmente, o IMI para os prédios urbanos varia entre os 0,3% e os 0,45%, mas esta taxa triplica nos imóveis devolutos. Em novembro do ano passado, a Assembleia Municipal de Lisboa deu “luz verde” a uma maior penalização, ficando previsto que os prédios devolutos há mais de dois anos, e localizados nas zonas de maior pressão urbanística, passassem a pagar seis vezes o valor da taxa normal de IMI. Por cada ano que passa, há um agravamento até se alcançar uma penalização equivalente a 12 vezes o valor do imposto, o máximo permitido por lei.

As zonas de pressão urbanísticas são definidas de acordo com os preços do mercado habitacional, os rendimentos das famílias, a carência habitacional, a sobrelotação dos fogos e os valores médios de arrendamento por metro quadrado. Esta penalização no IMI aplica-se aos imóveis devolutos localizados nas zonas de nível cinco (máximo) de pressão urbanística, nomeadamente as freguesias de Santa Maria Maior e São Vicente, e também de nível quatro: Campo de Ourique, Estrela, Misericórdia e Santo António.

Com esta penalização, a CML acredita que é possível trazer estes imóveis para o mercado de arrendamento. “O que temos verificado é que os devolutos são reintegrados no mercado. Estamos convictos que se forçarmos um pouco mais o agravamento, a pressão para os fogos voltarem ao mercado vai ser ainda maior“, disse João Paulo Saraiva, também vereador das Finanças, durante a apresentação do orçamento municipal para 2021.

CML quer tornar todo o concelho numa única zona de pressão urbanística

E é com base nessa convicção que a CML decidiu tornar todo o concelho de Lisboa numa única zona de pressão urbanística, penalizando de igual forma todos os proprietários que tenham um imóvel devoluto. “Vamos propor que toda a cidade seja considerada zona de pressão urbanística”, disse o vice-presidente da autarquia, referindo que a CML vai “continuar a penalizar todos os que optam por não disponibilizar os seus imóveis”.

E foi nesse âmbito que foi feito este estudo para perceber a potencial eficácia desta medida. Assim, o documento refere que os atuais 7.501 imóveis devolutos correspondem a um valor de IMI base total de cerca de 1,74 milhões de euros. Contudo, este valor aumenta para 5,21 milhões de euros se for aplicada a penalização mais baixa (triplo da taxa normal).

Contudo, a autarquia refere que “o valor real de IMI a receber é inferior”, uma vez que há proprietários que estão isentos de IMI –, seja de forma temporária ou permanente –, tais como o Estado ou a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, e ainda proprietários que beneficiam de redução de IMI. Assim, a autarquia diz não ser possível “efetuar esta aferição dos valores”, uma vez que apenas o Fisco conhece estas isenções.

Assim, com a atual proposta de tornar todo o concelho numa única zona de pressão urbanística, a autarquia estima que “as receitas potenciais de IMI para o município (…) passam a ser 9,7 milhões de euros”, dos quais nove milhões correspondem a 86% dos imóveis devolutos penalizados com um agravamento de seis vezes o valor base do IMI, e 700.000 euros correspondentes a 14% dos devolutos com um agravamento para o triplo da taxa.

“Assim, conclui-se que, no imediato, a implementação desta medida resulta num acréscimo potencial de 85% do valor do IMI relativo a devolutos existentes na cidade“, refere o estudo, que volta a salientar, contudo, que “esta estimativa será possivelmente inferior, devido ao efeito positivo de aceleração do retorno ao mercado imobiliário dos imóveis nestas condições”.

Além disso, a CML estima que esta medida se traduza numa melhoria da taxa atual de retorno de imóveis devolutos ao mercado, que é atualmente de cerca de 7% ao ano, para uma taxa de retorno entre 10% a 14% ao ano.

A autarquia nota que as receitas obtidas com o agravamento mais baixo (triplo do valor do IMI) “devem ser afetas pelo município ao financiamento de políticas públicas de habitação” e que, por isso, “a adoção deste instrumento de política pública contribui duplamente para a prossecução dos objetivos municipais de ampliação de reforço da oferta de habitação em Lisboa“.

Isto porque, refere o estudo a que o ECO teve acesso, “em média, apenas 21,8% das famílias da Área Metropolitana de Lisboa (AML) consegue arrendar habitação adequada a preços medianos no concelho de Lisboa”, e essas são famílias “cujos rendimentos são os mais elevados, isto é, as famílias das classes média alta ou superiores”. “Ou seja, cerca de 80% das famílias da AML não consegue aceder a uma habitação em Lisboa”.

Esta proposta de alargamento da zona de pressão urbanística vai ser votada esta sexta-feira em reunião extraordinária da CML mas, caso passe, terá ainda ser aprovada pela Assembleia Municipal de Lisboa.

(Notícia atualizada às 10h12 com o esclarecimento de que os 7.501 imóveis se referem a frações e não a edifícios)