Comprar ou arrendar casa? O que ter em conta antes de decidir

Comprar casa ou arrendar? São vários os aspetos a ter em conta, desde o aumento das taxas de juro até à atualização anual das rendas.

Os preços das casas continuam a subir e as rendas também não escapam a esta tendência. No primeiro trimestre, os preços subiram 13% e as rendas mais de 6%, crescimentos que nem a pandemia fez abrandar. Perante este cenário, fica a dúvida: comprar casa ou arrendar? Cada um dos cenários tem vários aspetos a ter em conta, desde o aumento das taxas de juro até à atualização anual das rendas, que tem por base a inflação.

Durante todo o ano de 2021, foram efetuadas 165.682 transações de imóveis de habitação no país, enquanto foram celebrados 173.152 novos contratos de arrendamento, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Mas, embora os números estejam bastante próximos, são vários os estudos que mostram que há uma “aparente sobrevalorização dos valores de arrendamento”, como já se observava em 2020.

Um estudo realizado pela Remax em 2021 concluiu que, “a longo prazo, a aquisição do imóvel é nitidamente mais vantajosa”, enquanto “o arrendamento surge como a melhor solução quando a mudança é temporária”, explica a CEO, Beatriz Rubio, ao ECO. Mas, na hora de decidir entre comprar ou arrendar casa, há fatores a ter em conta para cada um dos cenários, que trazem vantagens e desvantagens para o agregado familiar.

“A opção por arrendar ou comprar casa depende essencialmente de dois fatores: a oferta existente para ambas as opções na área pretendida e a capacidade financeira do consumidor”, diz Sónia Covita, coordenadora da área jurídica e económica da Deco Proteste.

Do lado da oferta, o setor já vem a alertar há bastante tempo para a escassez de oferta no país, o que tem feito disparar os preços das casas e as rendas. No primeiro trimestre de 2022, de acordo com os dados do INE, os preços das casas dispararam 13%, enquanto as rendas subiram 6,4% para uma mediana de 6,16 euros por metro quadrado a nível nacional.

Já no que diz respeito à capacidade financeira das famílias, os dados do INE mostram que a taxa de poupança das famílias caiu 2,4 pontos percentuais no primeiro trimestre para 8,3% do rendimento disponível.

“Devido à dinâmica do mercado imobiliário dos dois últimos anos, impulsionado pelos juros baixos, os preços, quer para comprar quer para arrendar, estão bastante elevados, o que dificulta o acesso a qualquer uma destas opções principalmente nas grandes zonas urbanas”, nota Sónia Covita, coordenadora da área jurídica e económica da Deco, ao ECO.

Impostos e taxas de juro no processo de compra

Como explica a CEO da Remax, Beatriz Rubio, comprar um imóvel acaba por ser mais vantajoso “porque os custos adicionais que se tem são diluídos no tempo“. Aqui, como custos adicionais incluem-se, primeiramente, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – cobrado anualmente pela autarquia – e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) – cujos escalões foram atualizados agora pela primeira vez desde 2011.

Além disto, importa ter em conta os custos notariais (escritura) na compra do imóvel, o imposto de selo sobre o valor de aquisição e sobre o financiamento, bem como todos os custos bancários – comissões de abertura de processo, de avaliação do imóvel, de formalização.

Por fim, no que diz respeito ao empréstimo bancário, o agregado familiar tem de ter capacidade para avançar com o valor de entrada — que corresponde, normalmente, a 10% do valor de aquisição ou avaliação — e as taxas de juro, que já estão a subir. Desde o início do ano que as famílias estão a sentir um agravamento da prestação da casa, fruto da subida das taxas Euribor devido às perspetivas de o Banco Central Europeu (BCE) começar a subir as taxas de juro na Zona Euro para controlar a inflação.

A subida das taxas Euribor não está a dar tréguas e vai fazer disparar a prestação da casa no próximo mês. Os contratos cujas condições vão ser revistas em julho vão sofrer aumentos entre 3% e 20%, consoante o prazo do indexante, de acordo com os cálculos do ECO.

Mas, apesar da subida dos juros, o crédito para a compra de habitação continua a aumentar de forma significativa. Em junho, os bancos concederam 99,2 mil milhões de euros de euros às famílias para a aquisição de casa, mais 4,8% em termos homólogos e em relação ao mês anterior. A taxa de juro média das novas operações disparou para 1,47%, o valor mais elevado desde julho de 2019.

A CEO da Remax nota ainda que adquirir uma habitação implica ainda seguro de vida e o seguro multirriscos, a quota do condomínio (por vezes) e eventuais obras e remodelações ficam naturalmente a cargo do proprietário.

“Em determinadas zonas do país, pelo facto de haver uma enorme escassez de casas para arrendar, algumas famílias acabam quase por ser forçadas a adquirir e noutras [zonas] os preços de arrendamento são tão superiores ao custo de um eventual crédito que ponderam seriamente a compra”, explica Beatriz Rubio, a responsável da Remax.

“Com a compra, para além da necessidade de um significativo montante de capitais próprios para fazer face à entrada e despesas iniciais, se recorrer ao crédito, está a assumir um compromisso a longo prazo (em média 30 anos). Contudo, terá sempre um património, no qual não terá custos quando terminar o contrato de crédito e que poderá deixar aos herdeiros“, explica a coordenadora da área jurídica e económica da Deco.

Arrendamento como “boa opção a curto prazo”

“O arrendamento surge como a melhor solução quando a mudança é temporária, por um curto espaço de tempo. Por ser muito mais versátil e não exigir montantes significativos no início do processo, o arrendamento é, portanto, uma boa opção a curto prazo”, diz Beatriz Rubio, ao ECO. Sónia Covita, da Deco, acrescenta que “para quem não tenha uma situação profissional e financeira estável o arrendamento será a melhor opção”.

Para quem pretende arrendar uma casa precisa, na maioria dos casos, de ter um fiador e uma caução inicial definida pelo proprietário, que corresponde, normalmente, ao valor de uma renda. Além disso, os proprietários costumam pedir duas rendas adiantadas, para além da caução. A CEO da Remax nota ainda que “por se tratar de um contrato por tempo limitado, eventualmente o proprietário poderá não renovar o contrato“.

Por fim, importa saber — sobretudo este ano — que anualmente as rendas são atualizadas de acordo com a inflação. Por exemplo, no ano civil de 2022 o coeficiente é de 1,0043: a título de exemplo, para uma renda de 500 euros somam-se 2,15 euros, passando a mesma a totalizar 502,15 euros, explica Sónia Covita, da Deco.

A atualização automática das rendas é feita com base na inflação média dos últimos 12 meses registada em agosto, excluindo a componente da habitação. É com base nesse valor que o INE apura o coeficiente de atualização das rendas, que é depois publicado no Diário da República até 30 de outubro de cada ano. A inflação está atualmente em 9,1%, sendo que a inflação que serve de referência ao valor das rendas está em 4,79%.

Fonte oficial do Ministério da Habitação já adiantou ao ECO que o Governo está preocupado com as consequências deste agravamento. Questionado sobre a possibilidade de o Executivo criar uma norma travão, ou algum tipo de medida que impeça que a atualização das rendas no próximo ano dê um salto brutal, a resposta do Ministério das Infraestruturas e Habitação foi: “Neste momento, o assunto ainda está em análise.”

Assine o ECO Premium

No momento em que a informação é mais importante do que nunca, apoie o jornalismo independente e rigoroso.

De que forma? Assine o ECO Premium e tenha acesso a notícias exclusivas, à opinião que conta, às reportagens e especiais que mostram o outro lado da história e às newsletters ECO Insider e Novo Normal.

Esta assinatura é uma forma de apoiar o ECO e os seus jornalistas. A nossa contrapartida é o jornalismo independente, rigoroso e credível.

Comentários ({{ total }})

Comprar ou arrendar casa? O que ter em conta antes de decidir

Respostas a {{ screenParentAuthor }} ({{ totalReplies }})

{{ noCommentsLabel }}

Ainda ninguém comentou este artigo.

Promova a discussão dando a sua opinião