Venda de terreno para abater ao crédito da casa arrisca pagar IRS

Um contribuinte que tenha usado as mais-valias geradas pela venda de um terreno para abater no crédito de uma habitação própria e permanente arrisca pagar IRS, alerta a Autoridade Tributária (AT) numa informação vinculativa, publicada no Portal das Finanças.

A isenção está prevista no pacote Mais Habitação, mas para usufruir do benefício fiscal é necessário que a propriedade esteja classificada pela autarquia como sendo para construção, no ato da alienação, não podendo estar inscrita como “prédio rústico” na matriz e na liquidação do Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) devido pelo comprador, explica o Fisco.

A questão foi colocada por uma contribuinte que vendeu uma parcela de terreno, em abril do ano passado, por cerca de 100 mil euros e usou parte desse valor, cerca de 80 mil euros, na amortização de um crédito de uma habitação própria e permanente, no mês seguinte, ou sejam em maio de 2023.

Aquando do preenchimento da declaração de IRS, durante a campanha deste ano, que se reporta aos rendimentos de 2023, verificou que o anexo G não lhe permitia incluir a parcela vendida, “dando erro por estar classificada como rústica”. Ora é nesse anexo da declaração que é possível indicar o reinvestimento das mais-valias para beneficiar da isenção do imposto.

O pacote Mais Habitação, aprovado pela lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, determina que os terrenos em causa têm de estar classificados como sendo para construção. Ciente dessa obrigação, a requerente indica que, “segundo Plano Diretor Municipal (PDM)”, a propriedade “está considerada como destinada à habitação”. “E só por isso é que a dita parcela foi vendida pelo valor indicado, pois caso não fosse destinada à construção o valor não seria tão elevado”, lê-se na exposição que a contribuinte enviou às Finanças.

Para além disso, refere que as “demais condições exigidas se verificam, pois que o produto da venda foi empregue na amortização de empréstimo à habitação própria e permanente do sujeito passivo, e tal foi feito dentro dos três meses seguintes à venda”.

A AT reconhece que o que está em causa é “o direito ao regime de reinvestimento previsto no artigo 50º da Lei nº 56/2023, de 06/10”. Mas o argumento de que o prédio rústico se situa dentro da área de viabilidade construtiva prevista no Plano Diretor Municipal (PDM) não é suficiente aos olhos do Fisco.

“Importa, assim, no caso em análise, compreender o sentido e o alcance da expressão ‘terrenos para construção'”, a partir da “informação que pode ser encontrada no Código do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (IMI)”, defende a AT. Assim, e tendo em conta a definição expressa na legislação, “consideram-se terrenos para construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização, admitida comunicação prévia ou emitida informação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção, e ainda aqueles que assim tenham sido declarados no título aquisitivo”.

“O conceito fiscal de terreno para construção implica sempre um reconhecimento prévio, por parte do município, da sua qualidade de terreno para construção. E, diga-se, que esse reconhecimento deve ser expresso e relativo a coisa certa e determinada, e não apenas abstrato, baseado em áreas geográficas abrangentes”, lê-se no despacho assinado pela subdiretora-geral da Área Gestão Tributária, Maria Helena Pegado Martins.

“Ainda assim, a versão da norma que vigorava à data dos factos admitia, excecionalmente, que se considerariam como terrenos para construção aqueles declarados como tal no título aquisitivo”, ressalva a AT. Porém, “essa declaração, conforme verificado pela consulta da participação de IMT, não ocorreu, e como tal o terreno em causa ainda continua, nesta data, classificado como rústico”, sublinha.

Para que fique claro, a Autoridade Tributária reforça que “o conceito fiscal de terreno para construção é o que está previsto no artigo 6º do Código do IMI, implicando um reconhecimento ou uma comunicação, por parte do município da área do prédio, de uma viabilidade construtiva concreta e específica, que por sua vez dá origem ao procedimento de inscrição na matriz”.

Ora, “na situação exposta, nada disso ocorreu, tendo sido liquidado IMT sobre a transmissão de um prédio rústico, realidade matricial que, nesta data, ainda se mantém”, salienta a AT. “Consequentemente, porque o prédio transmitido foi um prédio rústico e não um terreno para construção, não pode a requerente beneficiar do regime previsto”, que permite isentar as mais-valias geradas pela venda de terreno que sejam usadas para amortizar um crédito de uma habitação própria e permanente, “pela inaplicabilidade da norma ao caso em apreço”, conclui.