Comprar ou arrendar? Saiba qual a solução mais barata

Os preços das casas estão em mudanças: já voltaram aos tempos antes da crise para chegar a picos de 2011. As rendas também não se ficam e continuam a disparar à frente do salário mínimo nacional. A que porta devem bater os portugueses? Saiba qual a hipótese mais barata e o que mais pode pesar na decisão, para além da carteira.

Há seis meses consecutivos que o metro quadrado não para de encarecer — em setembro, chegou aos 1.135 euros, o valor mais elevado desde 2011. As rendas da habitação também voltaram a subir em setembro, com uma procura muito superior à oferta — muito por causa do turismo, que coloca muitos imóveis no alojamento local. Para o ano, prevê-se que sejam atualizadas em 1,12%, face à inflação, diz o INE. O Banco de Portugal (BdP) afasta a hipótese de bolha mas prevê que “os preços da habitação deverão continuar a aumentar bastante acima da inflação em 2017“.

As taxas de juro dos créditos à habitação têm sido as únicas a aliviar os preços — e muito. A Euribor, a taxa de referência para os créditos à habitação, está em níveis historicamente baixos e registam mesmo valores negativos, quando antes rondava médias de 2%. Já os spreads não têm ultrapassado os 2%. Uma realidade bastante distinta face a margens mínimas que chegaram a rondar os 4% durante o pico da crise.

Neste contexto, para a mesma solução de habitação, “em muitos casos, as pessoas que procuram arrendar uma casa concluem que é menos oneroso contratar um crédito à habitação“, regista a Century21. A imobiliária cedeu ao ECO o exemplo de um imóvel que serve de janela para espreitar o mercado e perceber as diferenças entre comprar e arrendar.

Um pequeno T2

Na Quinta do Bom Nome, em Carnide, está à venda um apartamento T2. O valor de venda são 172.500 euros. Se optar por ser inquilino, a renda mensal cifra-se nos 800 euros.

Tendo isto em conta, quanto é que pesa a prestação da compra da casa, por mês, nos bolsos do proprietário? A comparação é simples e conclui-se: bem menos do que a renda. A prestação, com financiamento a 80%, leva cerca de 465 euros todos os meses — considerando um empréstimo a 30 anos. Quase metade dos 800 euros de renda.

Até aqui, comprar casa é nitidamente a opção mais barata. Mas há um fator importante a ter em conta: comprar implica elevados custos iniciais. Somados, os custos com o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto de Selo, a avaliação, escrituras e registos, atingem o valor de 5.670 euros. Por fim, um financiamento a 80% implica ter uma entrada de 34.500 euros disponível, o que dá um investimento inicial total de 40.170 euros.

Por fim, existem obrigações que um proprietário tem e um arrendatário não, que também são relevantes no balanço. O IMI, no caso do T2 em Carnide, chega aos 370 euros por ano e o condomínio exige ainda 504 euros. Legalmente, é obrigatório possuir um seguro de incêndio ou multirriscos, que leva em média 120 euros anuais, embora seja um valor muito volátil. Muitas vezes, os bancos exigem ainda um seguro de vida. Falta ainda considerar a manutenção do imóvel, responsabilidade exclusiva do proprietário. A soma destes custos, excluindo a manutenção pela imprevisibilidade e o seguro de vida, é de 994 euros anuais.

Posto isto, quanto é que se gasta por ano com cada um destes investimentos? Se distribuirmos os custos iniciais de comprar casa por 30 anos, e os somarmos aos custos anuais que advêm da prestação e de todas as obrigações ou “custos extra”, a aquisição custa ao proprietário 7.913 euros por ano, que comparam com os 9.600 euros de custos anuais com a renda. Ou seja, uma diferença de 1.687 euros por ano.

Na opinião de Ricardo Sousa, Administrador da Century21 Portugal, “optar entre aquisição ou arrendamento de um imóvel depende, essencialmente, do horizonte temporal que se define”, sendo que, garante, “comprar é a melhor opção para os consumidores que procuram uma solução de habitação para mais de três anos“.

Nos valores da prestação da casa e do arrendamento, duas ressalvas: os juros e a inflação. Os juros vão influenciar o custo com a aquisição de casa. A evolução dos futuros da Euribor a três meses aponta para que as taxas de juro que servem de referência à concessão de crédito à habitação se mantenham negativas pelo menos até março de 2020. Já a inflação, que quando sobe faz as rendas subir, é mais difícil de prever, mas o banco central europeu tem sido bem-sucedido nos seus esforços em puxar por este indicador.

E para além dos custos?

1. Para poupar é preciso… ter outras poupanças

A grande diferença entre comprar e arrendar, para além do preço, é a distribuição do esforço. Comprar, como ilustrado, acarreta custos iniciais bastante avultados, que podem não estar ao alcance de qualquer carteira. Do lado do arrendamento, existe geralmente o pedido de adiantamento de duas rendas, uma como caução, o que representa um esforço muito inferior aos mais de 40.000 euros que a compra requer à partida.

Para além disso, “os bancos continuam a ser mais restritivos na concessão ao crédito” do que antes da crise, assinala ao ECO o Presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Luís Menezes Leitão, o que deixa, muitas vezes, os interessados em comprar para o mercado de arrendamento. O último inquérito sobre o mercado de crédito lançado pelo Banco de Portugal diz que estes critérios tendem contudo a aliviar, dada a elevada concorrência.

A procura de crédito à habitação tem de facto crescido, e tudo indica que deverá continuar a aumentar. Nos primeiros oito meses de 2017, os bancos concederam 5.213 milhões de euros em novo crédito à habitação, 42% acima daquilo que se verificou no ano passado.

2. A casa é minha

No final, comprar, para além de poupar, significa ganhar um ativo. “O consumidor português continua a manter uma forte cultura de proprietário, o que influencia claramente a decisão de compra. Para além disso, investir em património imobiliário é também uma forma de poupança, que é potenciada pela mais-valia de longo prazo do imóvel“, comenta Ricardo Sousa, Administrador da Century21 Portugal.

O consumidor português continua a manter uma forte cultura de proprietário, o que influencia claramente a decisão de compra.

3. É mais fácil rasgar um contrato de arrendamento

Já a grande vantagem de arrendar é a maior mobilidade, o que é conveniente sobretudo para as franjas mais jovens. “Basta rescindir o contrato de arrendamento” e pode mudar-se para outra cidade, em resposta a ofertas de emprego, ou para uma casa maior, no caso de se querer alargar a família, realça Romão Lavadinho, da Associação dos Inquilinos Lisbonenses. Fica-se ainda liberto da prestação ao banco que é uma “responsabilidade para a vida”, acrescenta.