Casas em Portugal pagam muitos impostos? A EY fez as contas

São vários os impostos que recaem sobre os investidores na hora de comprar ou vender casa. Numa ótica de analisar os regimes fiscais aplicados em território nacional, a consultora EY decidiu compará-los com outros quatros mercados europeus para perceber se condicionam o investimento em imobiliário português. E as conclusões do estudo são claras: os impostos por cá estão em valores que podem prejudicar o investimento no setor.

No estudo “Tax competitiveness study in the real estate sector“, elaborado pela EY em parceria com a Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), as entidades comparam os impostos aplicados no setor imobiliário português com os atualmente aplicados em quatro outros países — Alemanha, Espanha, Holanda e Itália –, considerados concorrentes diretos na captação de investimento imobiliário. Para além disso, foram ainda definidos pontos que podem aumentar a competitividade de Portugal face a esses mercados.

“Era muito importante para nós sabermos até que ponto o nosso setor é competitivo a uma escala internacional e que aspetos podem e devem ser melhorados em prol dessa mesma competitividade“, disse Hugo Santos Ferreira, vice-presidente da APPII.

Vai comprar casa? IS e IMT

Na hora de comprar casa, somados ao conforto de um novo lar, chegam também dois novos companheiros: o Imposto do Selo (IS) e o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT). O IS, criado em 1660, é o imposto mais antigo aplicado pelo sistema fiscal nacional. Atualmente, quando se trata de uma aquisição ou doação de imóveis, a taxa aplicada é de 0,8%. No entanto, quando comparada com os restantes países, Portugal consegue situar-se numa espécie de “meio-termo”. Ainda que tenha um IS inferior ao praticado em Espanha (1,5%), fica atrás da Alemanha, da Holanda e da Itália, onde este imposto nem sequer existe.

Relativamente ao IMT, este entrou em vigor em 2004 para substituir o Imposto Municipal de Sisa. De acordo com a Síntese de Execução Orçamental divulgada pela Direção-Geral de Orçamento, este imposto rendeu às autarquias 851,2 milhões de euros, mais 195,7 milhões do que em 2016. Analisando as taxas máximas aplicadas neste imposto no setor residencial nos cinco países alvos deste estudo, Espanha é responsável pelo valor mais elevado, fixando um máximo de 11%. Portugal tem, assim, estipulada a terceira taxa mais elevada (começa nos 6%), à frente da Itália (4%) e da Holanda (2%).

Assim, de acordo com as conclusões tiradas pelo próprio estudo, a tributação definida na hora de adquirir um imóvel, — Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, — “poderá verificar-se bastante mais onerosa do que nos restantes países analisados”. As entidades acrescentam ainda que “o impacto do IS no financiamento para a aquisição de imóveis/participações sociais poderá consubstanciar um fator negativo em termos de atratividade”.

Casa comprada, chegam mais três impostos

Acordos fechados, papéis assinados… mas os encargos não acabam. Durante o tempo em que os portugueses são proprietários de uma casa, são obrigados a pagar mais três impostos: o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), o imposto adicional ao IMI (AIMI) para casas mais caras e o Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC).

Os portugueses conheceram o IMI no final de 2003, na altura criado para substituir a “contribuição autárquica”. Este imposto incide sobre o “valor patrimonial dos prédios rústicos e urbanos” e, no caso dos urbanos, as taxas variam entre os 0,3% e os 0,45%. Há cerca de um ano, o Governo criou um imposto adicional ao IMI — o AIMI, também batizado de “imposto Mortágua”, aplicado em habitações com valor patrimonial tributário superior a 600.000 euros. Comparando com os países incluídos no estudo, Portugal “está em linha” com os demais valores aplicados, diz a EY. Cabe à Holanda a aplicação da taxa mínima mais baixa de todas, fixando-se nos 0,05%, sendo os alemães aqueles que podem sofrer uma taxa máxima mais elevada — 2,83%.

Quanto ao terceiro imposto, o IRC, este é aplicado apenas a empresas e com base nos seus lucros. Analisando o gráfico seguinte, as taxas aplicadas deste imposto nos cinco países estão praticamente ao mesmo nível. Portugal tem a taxa mínima mais baixa (21%), sendo a Alemanha responsável pela taxa máxima mais elevada (32,98%), enquanto por cá se fixa nos 29,50%, a segunda mais alta. Em 2018, a taxa máxima para Portugal subiu para 31,5%. Desta forma, ambas as entidades concluíram que “a tributação na fase de detenção, ao nível do IRC, está em termos gerais a um nível elevado”. O que poderá “constituir um fator negativo de atratividade”.

Vende-se! Mas o IRC continua lá

Se pretende vender um imóvel, e se for uma empresa, ainda terá de contar com o IRC nas vendas com impacto nos resultados. As entidades que vendam um imóvel são tributadas em IRC pelos rendimentos obtidos com essa transação. E por cá, essa taxa varia de acordo com a morada do investidor — caso resida em Portugal ou no estrangeiro. No caso do investidor residente, as variações vão de 21% a 29,5%, sendo Portugal o país que tem a taxa mínima mais baixa e a segunda máxima mais alta.

No que diz respeito a investidores não residentes no país, a taxa é de 25%, um valor fixo. Comparando com os restantes quatro países, Portugal encontra-se exatamente ao nível da Holanda e um pouco acima da Itália (24%). Com as taxas mais baixas de IRC está a Alemanha, com 15,83%. Assim, nesta fase de venda de imóveis, o estudo concluiu que “a tributação em sede do IRC, na fase do desinvestimento, está num nível elevado quando comparada com as taxas em vigor nos restantes países analisados“, acrescentando que, também este imposto pode “constituir um fator negativo de atratividade”.

De acordo com os dados analisados até aqui, a EY e a APPII consideram que ainda há uma certa “instabilidade legislativa” acompanhada de demasiada burocracia que podem prejudicar o setor. “O potencial endógeno do mercado imobiliário português adveniente dos preços mais baixos e das yields atrativas (em face dos mercados concorrentes) poderá ser acompanhado por medidas que potenciem a competitividade de Portugal como mercado de investimento imobiliário atrativo“, disse Pedro Fugas, partner da EY. Uma das medidas propostas pela consultora é a introdução “da figura das Sociedades de Investimento em Património Imobiliário (“SIPI”), que consubstanciam uma realidade de sucesso em algumas das jurisdições analisadas e importantes fontes catalisadoras de investimento”.