Este é o código secreto para abrir a porta ao spread mais baixo da casa

A “guerra” nos spreads do crédito da casa está ao rubro. Só em fevereiro dois bancos nacionais reviram em baixa a margem mínima que se dispõem a cobrar para financiar a compra de casa. Cada revisão em baixa de spreads é uma boa notícia para quem quer recorrer ao crédito à habitação. Mas impõem-se várias questões: É possível fazer com que o spread mínimo deixe de figurar apenas no papel? Se sim, como conseguir chegar até ele?

Spreads mínimos no preçário de dez bancos

^{Fonte: Preçários dos bancos}

A resposta é: sim, é possível. Mas o código secreto para abrir a porta do spread mais baixo na casa não é propriamente fácil de decifrar. O segredo para chegar à combinação certa depende da satisfação de cinco critérios. Alguns deles relativamente fáceis de respeitar, mas outros nem por isso. E prepare-se já que tal poderá implicar custos adicionais.

Spread mínimo conseguido com os cinco critérios

^{Fonte: Simuladores dos bancos}

Acertar em cheio no spread mínimo exigiu um grande número de simulações nos sites dos bancos, mas o ECO conseguiu acertar na combinação em quase todos os maiores bancos a operar no mercado nacional — não foi possível simular no caso do BPI, já que o respetivo simulador não estava a funcionar. Nos outros quatro bancos, à exceção da CGD (ficou à distância de cinco pontos base – 0,05% – desse objetivo), foi possível atingir o spread mínimo. Fique a conhecer os cinco critérios a cumprir para lá chegar.

1. Vínculo laboral estável

De acordo com Nuno Rico, a “efetividade e a estabilidade dos vínculos contratuais” de quem recorre à banca para financiar a compra de casa é um dos critérios que os bancos têm em conta para oferecer condições mais vantajosas no que respeita aos spreads. Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, acrescenta ainda que “preferencialmente, deverão ser trabalhadores por conta de outrem“, referindo ainda que no caso de serem profissionais liberais “devem justificar os rendimentos com a apresentação de, pelo menos, duas declarações de IRS”.

O simulador da CGD é o único, entre o universo analisado, que questiona o tipo de vínculo laboral. Certo é que caso as duas pessoas que pedissem o crédito fossem trabalhadores por conta própria tal implicava um agravamento em 25 pontos base (0,25%) no valor do spread contratado no banco liderado por Paulo Macedo.

 

2. Taxa de esforço abaixo de 20% é o ideal

Quanto mais elevado o peso dos encargos com créditos no orçamento familiar, maiores são os riscos de incumprimento. E os bancos fazem pesar esse fator na determinação do spread que se dispõem a oferecer na contratação de um crédito à habitação. De acordo com Nuno Rico, as instituições financeiras favorecem na determinação dessa margem mínima, as famílias cujas taxas de esforço (peso dos créditos no rendimento disponível) não ultrapassem os 20%.

Foi possível constatar nas simulações efetuadas nos sites dos bancos que respeitar uma taxa de esforço de 20% era um fator que, de facto, pesava para chegar ao spread mínimo. No caso da CGD, por exemplo, quando ultrapassada essa taxa de esforço, o simulador dizia que o cliente não cumpria com a fasquia máxima exigida.

Essa situação já não aconteceu, contudo, no simulador do Novo Banco que não fazia depender o valor do spread do cumprimento de qualquer taxa de esforço.

3. Rácio LTV limitado a 60%

A relação entre o montante do financiamento e o valor do imóvel é outro dos critérios mais importantes para conseguir baixar o spread até à margem mínima. Na grande maioria dos bancos, para conseguir “espremer” o spread ao máximo era necessário que o rácio LTV (loan to value, em inglês) fosse, no limite, de 60%. Ou seja, que o valor pedido no banco não representasse mais de 60% da avaliação da casa.

Tal aconteceu nas simulações efetuadas no site da CGD, BCP e Novo Banco. Apenas no Santander Totta essa situação não aconteceu, com a instituição financeira a permitir que o rácio LTV chegue até 80%, sem invalidar chegar ao spread mínimo oferecido pelo banco.

4. Quanto mais pedir melhor… para alguns

Considerando todos os pressupostos previstos nos pontos anteriores não foi suficiente para garantir o spread mínimo oferecido pelo banco em três situações. Foi o que aconteceu com a CGD — sendo que em todas as simulações feitas no site deste banco nunca foi possível fixar o spread abaixo dos 1,55% (margem mínima é de 1,5%) –, mas também com o Novo Banco e o Santander Totta. No caso destes dois últimos bancos, esse objetivo dependia ainda do montante do financiamento pedido.

No caso do Novo Banco foi necessário que o montante do financiamento fosse superior a 150 mil euros, desde que simultaneamente o rácio LTV não ultrapassasse a fasquia dos 60%. Por sua vez, no Santander Totta, o crédito pedido teve de ser superior a 200 mil euros, desde que simultaneamente não fosse ultrapassado um rácio de LTV de 80%.

5. Quanto mais produtos… melhor a taxa

A subscrição de produtos do banco continua a ser um ponto-chave para negociar o spread mais baixo no crédito à habitação. Foi o que aconteceu nas simulações realizadas nos quatro bancos considerados.

Por exemplo, no BCP, para conseguir chegar à margem mínima de 1,25% disponibilizada, seria necessário subscrever o pacote de serviços “Cliente Casa Top”, o mais completo. Caso o cliente decidisse não subscrever qualquer produto veria o spread do seu crédito agravado para 2,5%.

Já no caso do Novo Banco não subscrever qualquer produto que assegurasse um compromisso com a instituição financeira significava um agravamento de 70 pontos base (0,7%) no spread.

Subscrever mais produtos para ter direito a um spread mais baixo tem contudo inconvenientes. Especificamente o facto de muitas vezes esses terem custos financeiros associados. Para perceber se compensa ou não subscrever esses produtos, os consumidores devem olhar para a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG). Essa taxa de juro inclui todos os custos associados à contratação do crédito e permite comparar a oferta dos diferentes bancos.