Robles é especulador? E Costa? E você?

Isto não tinha graça nenhuma se em vez de lhe chamarem “taxa para combater a especulação imobiliária” dissessem que é “um imposto adicional sobre mais-valias na venda de casas”. Mas a política também se faz destas coisas: dramatizar e exagerar a ameaça e o problema para o povo comprar alegremente a suposta segurança e solução.

Ninguém saberá dizer onde acaba um investidor e começa um especulador. Nem sequer é muito claro o que é a especulação. É a procura de ganhos significativos e rápidos com a compra e venda de um bem ou produto financeiro? É a transacção de algo a um preço que não é sustentado pela avaliação do bem e dos chamados “fundamentais”? É a disponibilidade para assumir elevados níveis de risco num negócio? São transacções financeiras desligadas da utilização do bem em causa?

A parte boa é que, felizmente, alguns políticos portugueses – com Catarina Martins e Rui Rio à cabeça – vão conduzir-nos neste mar de dúvidas e preparam-se para, de régua e esquadro, nos esclarecer e traçar a linha e dizer em forma de lei: “A partir daqui é especulação e quem avançar será fiscalmente penalizado”.

A parte má é que depois há a realidade, o funcionamento dos mercados e o comportamento das pessoas que, como sabemos, teimam frequentemente em não encaixar no “mapa cor-de-rosa” que os políticos e legisladores afincadamente desenham nos seus gabinetes. A realidade é uma ingrata, como sabemos.

Tudo seria mais fácil, frontal e sem espaço para grandes conversas se fosse apresentado assim: “Temos de perder a vergonha de ir buscar a quem está a acumular dinheiro”. As palavras são de Mariana Mortágua no momento em que, há dois anos, desafiou o PS a “pensar sobre o que representa o capitalismo e até onde está disposto a ir para constituir uma alternativa global ao sistema capitalista”.

Isto é claro, a pretensão é legítima e a medida proposta é eficaz para o fim que se propõe: Ir buscar dinheiro a quem está a acumulá-lo e acabar com o capitalismo. Porque é um facto: neste momento há muita gente a ganhar dinheiro com imóveis. Que isso seja motivo de escândalo e deva ser travado já é outra conversa.

(Um parêntesis: aprecio a frontalidade e honestidade intelectual de Rui Rio ao acolher uma proposta que vem do BE, indo contra a doentia lógica de trincheiras partidárias em que o país está mergulhado. O problema é que os objectivos estratégicos desta medida são diferentes, até mesmo opostos, na cabeça dele e dos dirigentes do Bloco.)

O que é difícil de entender é que este imposto seja “vendido” politicamente como um caminho eficaz para:

1. Aumentar a oferta de imóveis nalgumas zonas de Lisboa e Porto onde eles escasseiam para a procura elevada que existe.
2. Fazer baixar os preços dos imóveis de forma a que mais pessoas os possam comprar ou arrendar.

Claro que a política fiscal pode e deve ser um óptimo instrumento de políticas públicas, incentivando ou penalizando comportamentos. Como é que isso acontece, neste caso concreto? Os autores destas ideias têm o ónus de explicar e sustentar que as medidas que propõem serão eficazes para o problema que dizem querer resolver. Se puderem quantificar o impacto da medida tanto melhor. Será relativamente fácil calcular o dinheiro que o Estado vai buscar a “quem está a acumular”. Mas qual é a baixa de preços e de aumento de oferta que esperam provocar com o imposto?

Mas todo o marketing político deste caso anda à volta dos “especuladores” que, como o lobo mau dos contos infantis, são o alvo a abater.

É claro que há muitos investidores institucionais – fundos, seguradoras, outras sociedades financeiras, promotores – no mercado imobiliário. Sempre houve, agora há muito mais. E há também investidores particulares, portugueses ou estrangeiros. Alguns destes foram chamados por nós com os Vistos Gold e com os regimes fiscalmente vantajosos. Recordam-se? Lembram-se da bancarrota, do forte desequilíbrio nas contas externas, de como precisávamos que entrasse dinheiro no país quando só nos emprestavam a mais de 7% ao ano e depois deixaram de nos emprestar?

Pois, alguns deles vieram e trouxeram dinheiro que nos fazia muita falta.

E também chegam turistas, cada vez mais. Também são atraídos por nós, trazem e deixam cá dinheiro, estão a contribuir para a criação de emprego e precisam de ter onde dormir. Estes não investem mas viabilizam investimentos imobiliários de outros em hotéis, alojamentos locais, comércio de rua ou restaurantes.

E depois há milhares de proprietários que, depois de muitas décadas cercados pelas rendas congeladas e pelas políticas públicas que doparam a construção nova e desprezaram a reabilitação nos centros urbanos, tiveram finalmente mercado para rentabilizar o seu património. Reabilitando, arrendando ou vendendo para que outros o possam fazer.

Num mercado – e desculpem se esta palavra fere ouvidos mais sensíveis – muitos destes actores têm objectivos e funções diferentes. Têm necessidades diferentes. Têm capacidades de investimento diferentes. Têm prazos e pretensões de retorno diferentes. Têm níveis de aversão ao risco diferentes. E fazem avaliações diferentes dos imóveis ou do que quer que seja. Só por isso se fazem negócios no imobiliário ou a comprar um par de sapatos, porque comprador e vendedor têm visões de valor e de utilidade diferentes. Mas todos estes actores se complementam e, juntos, formam um mercado que de outra forma não existiria.

Pegando em dois casos públicos.

Ricardo Robles foi especulador? Não. Foi um investidor competente. Percebeu a oportunidade de comprar num leilão da Segurança Social, desenvolveu um projecto, encontrou financiamento, assumiu riscos, desenvolveu a obra e colocou-a no mercado.

Foi um parasita social ou económico, como por vezes se tenta fazer dos especuladores? De forma alguma. Um parasita não acrescenta valor económico como Ricardo Robles acrescentou. Reparem na foto do “antes” e “depois”. É inequívoco, não é? Se isto é o resultado da especulação, então precisamos de mais especulação e não de menos.

De igual forma, podemos recordar a banal história de António Costa, que comprou uma casa e dez meses depois vendeu pelo dobro, depois de obras feitas. Um especulador? Não, a venda foi rápida porque o objectivo pessoal que levou à compra entretanto mudou.

E haverá muitos milhares de cidadãos que tomam decisões semelhantes. É justo que sejam penalizados fiscalmente – as mais-valias já são tributadas, como é evidente – porque fazem bons negócios? Serão especuladores?

Acresce que muitos destes foram também aqueles que suportaram a queda do mercado imobiliário há uma década. São assim as contas do sector (os dados são do INE e estão aqui).

Entre 2009 e 2013 (ponto mais baixo da década, no segundo trimestre), os preços do imobiliário caíram 12,7%. De então para cá, aumentaram 36,1%. Mas se calcularmos a evolução dos preços entre o início de 2009 e o primeiro trimestre deste ano, a subida nacional foi de 18,8%. É um retorno bruto – sem impostos nem despesas descontados – demasiado elevado para um período de nove anos? Não, antes pelo contrário.

Este são problemas clássicos de muitas intenções e medidas políticas.

Por um lado, são muito concentradas no curtíssimo prazo, criando medidas de fundo para questões pontuais e passageiras. Daqui resulta uma instabilidade legislativa e fiscal absolutamente demencial.

Depois, são muito mais dirigidas pela ideologia e seus preconceitos do que pela eficácia face ao problema que dizem querer resolver. Não admira que falhem com frequência ou tenham mesmo efeitos contrários ao pretendido.

Por fim, tentam resolver ausências criminosas de políticas públicas consistentes e eficazes com medidas fiscais e regulatórias avulsas que colocam sempre nos agentes económicos o ónus da demissão e incompetência do Estado.

O caso da habitação é um dos mais flagrantes. São décadas com rendas congeladas e centros urbanos abandonados, decisões municipais ao sabor de interesses, um Estado com milhares de imóveis devolutos incapaz de lhes dar utilidade, uma política centralista que todos os serviços concentra em Lisboa, ocupando espaços e atraindo cada vez mais pessoas para a capital, onde procuram habitação e serviços. Este é o Estado que, sem se rir, se queixa que há demasiada procura de imóveis e os preços sobem em Lisboa.

Mas claro que a culpa é dos malandros dos especuladores, sejam eles quem forem. Não se pode correr com eles e com todos os investidores? Se forem estrangeiros tanto melhor. Para que precisamos de dinheiro vindo de fora se temos uma economia auto-suficiente, altamente competitiva e com políticas à altura?

Nota: Por opção própria, o autor não escreve segundo o novo acordo ortográfico.