As hipotecas, vendas e compras continuarão a aumentar em 2025 devido à redução das taxas e os preços aumentarão 6%, de acordo com as previsões incluídas na 13ª edição do relatório sobre o “Mercado residencial em Espanha” elaborado pela Servihabitat Trends, a plataforma de investigação e análise do setor promovida pela Servihabitat.

Indica que o segmento residencial em Espanha se caracterizou em 2024 por uma oferta disponível muito limitada, o que levou a um aumento dos preços. Quanto às transações, estas foram contidas ao longo do primeiro semestre, mas a partir do segundo semestre, a decisão do Banco Central Europeu de reduzir as taxas de juro fez com que os empréstimos para a compra de habitação recuperassem o terreno cedido às transações a dinheiro.

A melhoria das condições, com hipotecas mais acessíveis, mobilizou uma procura crescente que, atualmente, continua a ultrapassar largamente o stock de imóveis no mercado.

Além disso, o relatório indica que, olhando para 2025, haverá alguma continuidade, embora seja necessário prestar atenção às soluções destinadas a equilibrar a construção nova com a criação de casas.

Segundo Borja Goday, CEO da Servihabitat, “os preços de venda e de arrendamento têm estado no centro do debate público, mais polarizado do que nunca, dividindo a opinião entre alarmistas e otimistas”, acrescentando que “se há um aspeto que voltou a ficar claro é que os movimentos ascendentes de ambos os indicadores são, acima de tudo, um reflexo do desajustamento entre a oferta e a procura”.

Quanto à reviravolta da política monetária europeia, Goday admite que “algumas das compras que tinham sido adiadas desde a era pós-pandémica e a febre inflacionista que se seguiu se concretizaram”. Neste contexto, Goday refere também que “o perfil do investidor está a mudar para outro tipo de produtos, como os produtos sem posse”.

No que diz respeito às previsões para 2025, a Servihabitat espera que os preços, as vendas e as hipotecas continuem a subir, embora seja necessário acompanhar de perto a resposta da Europa ao protecionismo económico dos EUA, bem como medir as consequências de uma escalada dos conflitos armados na Ucrânia e em Gaza.

Para não deixar ninguém pelo caminho, será essencial que os setores público e privado trabalhem em conjunto para eliminar os obstáculos e criar condições que favoreçam a atividade”, afirma Goday. O ano de 2025 deverá encerrar com 690.000 a 795.000 vendas e um aumento de preços de 6%. As compras de imóveis ganharam ímpeto à medida que o cenário hipotecário ditado pela Europa melhorou a partir do verão.

GUERRA COMERCIAL

O ano passado terminou com um número de transações entre 625 000 e 720 000, segundo os notários, por um lado, e as conservatórias, por outro. Segundo a Servihabitat Trends, com a intensificação da guerra comercial entre os bancos para atrair clientes com hipotecas, as transações vão aumentar mais de 10%, com um comprador que, após a pandemia, ficou às portas do mercado e está agora a aproveitar a oportunidade, bem como inquilinos que estão a dar o salto para a compra porque a renda é muito superior às prestações da hipoteca.

Quanto aos preços, estão a consolidar a sua subida devido à falta de existências disponíveis e ao reforço do apetite dos compradores após a descida das taxas de juro. No entanto, a retoma será menos intensa do que a registada em 2024, ano em que esta variável aumentou 8,4%.

Assim, a valorização esperada até 2025 é estimada em 6%. Ao avaliar o esforço médio necessário para adquirir uma casa, são necessários 7,1 anos de renda bruta para se tornar proprietário, em linha com o que tem sido exigido desde a pandemia.

As licenças de construção e os projetos aprovados vão moderar o seu entusiasmo, com aumentos homólogos de 6,5% e 5%, respetivamente. As construções de habitação em 2024 cresceram 15% face a 2023, ano que ainda arrastou uma baixa de 0,3%. Mesmo tendo ultrapassado os obstáculos do choque sanitário, este indicador regressará à prudência e caminhará dentro da contenção em 2025, com um aumento de 5,5%.

O estudo indica que, embora seja positivo que a construção nova esteja a aumentar, sem um crescimento de dois dígitos é difícil fazer face ao frenesim da procura. As habitações acabadas registarão um crescimento estável.

Esta produção limitada, acrescenta, tem repercussões no bem-estar social, uma vez que as casas que são criadas só têm como alternativas a segunda mão e o aluguer, sobreaquecendo ambos os mercados. A flexibilização da regulamentação, a aposta na industrialização e a recuperação da segurança jurídica são vitais para que o negócio imobiliário volte a girar, não só na geração de oferta, mas também na implementação de projetos de arrendamento a preços médios, acessíveis e sociais, dando entrada a todos os perfis, acrescenta.

COMPRADORES ESTRANGEIROS

O responsável defende que Espanha é um poderoso pólo de atração para os compradores estrangeiros, que aproveitam também as excelentes condições de crédito hipotecário para se tornarem proprietários de uma segunda habitação no nosso país. De janeiro a setembro de 2024, foram transacionadas pouco mais de 95.000 casas para residentes e não residentes estrangeiros, segundo o MITMA.

Este número é 3% superior ao registado nos três primeiros trimestres de 2023. Num total de 12 províncias, o peso dos compradores estrangeiros é de dois dígitos. As percentagens mais elevadas registam-se em Alicante (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) e Málaga (33,2%). Em termos de nacionalidades, o Brexit não impediu, por enquanto, que os compradores do Reino Unido fossem os mais interessados em vir viver para Espanha por curtos períodos de tempo.

A idade média do comprador é de 38,6 anos, igualando o valor de 2023. A faixa etária mais dinâmica situa-se entre os 36 e os 45 anos, onde coincidem as primeiras habitações e uma pequena percentagem de imóveis de substituição. No entanto, esta faixa perdeu quota para a faixa etária seguinte, dos 46 aos 55 anos, que já representa uma em cada dez vendas.

O atraso na entrada no mercado explica-se pela demora em atingir as condições financeiras necessárias. No caso dos inquilinos, a idade média aumentou de 33,4 para 34 anos. Os que têm entre 26 e 35 anos são os mais numerosos, mas a sua permanência na casa de família é cada vez mais longa.

De facto, as pessoas com idades compreendidas entre os 36 e os 45 anos estão a subir na classificação, tornando visível a inacessibilidade da compra e venda. A ajuda e as garantias da família estão na origem da ligeira subida dos mais jovens (16-25 anos), enquanto os da faixa etária pré-sénior (46-55 anos), que registam uma ligeira subida, foram afastados do mercado de venda por uma questão de incapacidade financeira.

NPLs

Com os NPLs em um nível recorde, o rácio empréstimo/valor permanece saudável, aumentando ligeiramente de 62,3% em 2023 para 62,6% em 2024. A percentagem de empréstimos com uma dívida em relação ao valor do ativo superior a 80% também aumentou de 6,5% para 7,4% entre 2023 e 2024.

A hipoteca mista está a tornar-se a hipoteca de eleição para os consumidores que, face à incerteza da Euribor, desejam ter alguma estabilidade, indica a análise.

O imóvel médio para arrendamento em Espanha, com uma superfície média de 80 a 90 metros quadrados, ultrapassou a barreira psicológica dos 1.000 euros em 2024. A valorização foi de 8,5%, menos intensa do que a registada em 2023, de 13,4%. O rendimento bruto das rendas em Espanha apenas cresceu um décimo de ponto percentual entre 2023 e 2024, situando-se em 6,8%.

A rendibilidade é atrativa e alguns investidores não hesitam em tirar partido dela. Face à regulamentação, o recurso a mecanismos de proteção como os seguros de incumprimento está a generalizar-se. Mas há também investidores que, perante a insegurança jurídica, procuram alternativas menos expostas às flutuações regulamentares, como o arrendamento turístico e temporário, de acordo com este relatório.

A oferta de arrendamento residencial passou de 62 655 casas em 2023 para 71 702 em 2024. Este aumento não é de fácil leitura. Apesar do aumento, o aluguer está a atravessar uma fase crítica, uma vez que a procura está a crescer a um ritmo muito mais rápido.