Esta é a nova lei do alojamento local. Saiba tudo o que vai mudar

Os donos de alojamento local vão passar a ser mais vigiados pelas câmaras, pela ASAE e até pelos vizinhos, enquanto os autarcas e os condomínios vão ganhar novos poderes. Conheça tudo o que vai mudar.

Os deputados da comissão parlamentar de Ambiente, Ordenamento do Território e Poder Local deram luz verde, esta semana, a algumas das alterações à lei do alojamento local propostas pelos vários partidos. Com estas mudanças, tanto as câmaras municipais como os condomínios veem os seus poderes reforçados, sendo aplicadas, por outro lado, aos proprietários uma série de novas exigências: de um seguro multirriscos a um livro de informações em várias línguas.

Entre as alterações legislativas mais marcantes está a da criação de “áreas de contenção”, isto é, bairros ou zonas específicas onde as câmaras passam a poder impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local. A Associação da Hotelaria, Restauração e Similares de Portugal e a Associação de Alojamento Local já reagiram à aprovação dessa medida, dizendo-se “chocadas” e confiantes de que a mudança significará “um retrocesso com impacto negativo para o turismo”.

A nova lei do alojamento local aprovada pelos deputados só entra em vigor 60 dias após o “sim” de Marcelo Rebelo de Sousa, mas até lá aproveite para passar a pente fino todas as alterações que implica. O ECO dá-lhe uma mãozinha, tendo colocado ponto por ponto tudo o que vai mudar.

O que muda para as câmaras municipais?

  • Áreas de contenção avançam

Para “preservar a realidade social dos bairros e lugares”, as câmaras municipais vão passar a poder estabelecer áreas de contenção para o alojamento local, isto é, poderão “impor limites relativos ao número de estabelecimentos” oferecidos em determinadas zonas geográficas.

As áreas identificadas por cada município como carentes deste tipo de limites deverão ser comunicadas ao Turismo de Portugal, que introduzirá, por sua vez, a referência à limitação de novos registos no Balcão Único Eletrónico. Estas áreas são reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos.

Além disso, nestas zonas o “mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local”.

De acordo com a lei aprovada, as câmaras podem agora suspender a autorização dos novos registos nas zonas que à partida se prevê venham a ser rotuladas de “áreas de contenção”. Isto até que os regulamentos estejam prontos: os municípios têm um ano para os finalizarem.

  • Condições de fiscalização reforçadas

De acordo com as propostas aprovadas pela comissão em causa, passa a ser da competência da Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e das câmaras municipais a fiscalização “do cumprimento do disposto no presente decreto-lei, bem como instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias”.

Neste sentido, estas entidades assumem a responsabilidade determinar o encerramento temporário e o valor das multas a aplicar, em caso de ilegalidades.

Compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente fiscalizar o cumprimento do disposto no presente decreto-lei, bem como instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias”, lê-se no texto de substituição que procede à alteração da lei em causa.

Estas entidades ficam ainda capazes de determinar a “interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na totalidade ou em parte”, sempre que “a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública, sem prejuízo das competências atribuídas a outras entidades”.

  • Câmaras podem opor-se ao registo

Os proprietários de alojamentos locais continuam a ter de fazer apenas uma “mera comunicação prévia” para o registo de novos estabelecimentos, mas os autarcas passam a poder opor-se a essa comunicação, isto é, podem impedir a abertura de uma nova unidade.

Pode haver oposição à comunicação prévia se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos hostels, o presidente da câmara territorialmente competente com a faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se oponha ao registo com fundamentos”, sublinha o documento já referido.

O que muda para os proprietários?

  • Obrigatório seguro multirriscos

Os proprietários de alojamento local vão ser obrigados a ter um “seguro multirriscos para danos causados nas partes comuns” do prédio de habitação, ficando responsabilizados por qualquer estrago causado por um hóspede.

Os estabelecimentos de alojamento local devem ter obrigatoriamente seguros multirriscos de responsabilidade civil, que os proteja dos seus ativos e reclamações e que determine a responsabilidade do título da exploração do estabelecimento”, nota o texto que segue agora para Belém.

O proprietário fica assim obrigado a responder “independentemente da existência de culpa pela reparação dos danos causados aos destinatários dos serviços ou terceiros”.

  • Livro de Informações em várias línguas

Além de serem obrigados a ter o seguro referido, os proprietários deverão passar a disponibilizar aos seus clientes um documento com todas as regras de utilização do prédio, bem como com todas as normas referentes “à deposição de lixos e à produção de ruído”. Caso exista, o regulamento do condomínio onde o estabelecimento está inserido também deve ser entregue aos hóspedes.

O documento deve também ter o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento e ser disponibilizado em português, inglês e “pelo menos em mais duas línguas estrangeiras”.

  • Obrigatório afixar placas identificativas

A partir de agora, todos os proprietários de moradias, apartamentos e quartos que funcionem como alojamento local têm de afixar junto à “entrada do estabelecimento uma placa identificativa”. No caso dos hostels, o sinal em causa deve ser afixado no exterior do edifício, junto à “entrada principal”.

  • Coimas aumentam

O Parlamento aprovou também a subida das coimas aplicadas aos proprietários de alojamento local que operam na ilegalidade, nomeadamente nos casos em que se verifica uma oferta de estabelecimentos de alojamento local não registados ou com registos desatualizados, a violação da obrigação de atualização de todos os dados no Balcão Único Eletrónico e o incumprimento da capacidade máxima dos estabelecimentos.

As contraordenações vão passar, deste modo, a ser punidas com multas de 2.500 a 4.000 euros (valores que se comparam com as multas até 3.740,98 euros atuais) e, no caso de pessoas coletivas, de 25 mil euros a 40 mil euros (que comparam com o limite máximo atual de 35 mil euros).

  • 10 dias para comunicar fim da atividade

O dono do alojamento local fica ainda obrigado a comunicar, num prazo de 10 dias, a cessação da exploração do estabelecimento através do Balcão Único Eletrónico. O mesmo prazo deve ser cumprido no que diz respeito à comunicação do encerramento às plataformas digitais de reservas como o Airbnb e o Booking.

  • Modalidade de “quarto” reconhecida

Outra novidade é o reconhecimento da modalidade de “quartos”, quando a exploração é feita na residência do dono do alojamento fiscal e que “corresponde ao seu domicílio fiscal”. “Nesta modalidade só é possível ter um máximo de três unidades”, fica determinado.

O que muda para os condomínios?

  • Estabelecimento de hostels depende de autorização prévia

À semelhança do que acontece com as câmaras, também os condomínios veem os seus poderes ser alargados. Nesse sentido, o funcionamento de novas unidades do tipo hostel passa a ficar dependente da sua autorização prévia. “Não pode haver lugar à instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização para o efeito”, está determinado.

  • Queixa pode levar ao encerramento do estabelecimento

Ainda no que diz respeito à extensão dos poderes dos condomínios, foi também aprovada a possibilidade de se encerrar um estabelecimento de alojamento local desde que estes apresentem uma queixa fundada à câmara.

“No caso da atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos, que perturbem a normal utilização do prédio, bem como causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local da referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao presidente da câmara municipal territorialmente competente”, lê-se na proposta aprovada.

A última palavra fica sempre a cargo da autarquia, que é responsável por analisar a denúncia.

  • Contribuições para o condomínio

De acordo com o texto que deverá agora seguir para as mãos do Presidente da República, os condomínios passam a poder fixar o pagamento de uma contribuição adicional por parte dos proprietários de unidades de alojamento local “correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva”.

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