Banco de Portugal alerta para baixa de preços das casas por causa da pandemia

Supervisor diz que mercado imobiliário tem demonstrado resiliência face ao impacto da pandemia. Mas alerta para correção dos preços devido à incerteza e num cenário de "sobrevalorização dos ativos".

Ao contrário da anterior crise, desta vez o mercado imobiliário está a resistir bem ao choque económico provocado pela pandemia. Os preços das casas têm-se mantido estáveis, mas o Banco de Portugal deixa o alerta em relação a uma eventual correção em baixa nos próximos meses. Entre toda a incerteza conferida pela Covid-19, há dois fatores que não estão nos modelos do supervisor mas que serão cruciais para saber o que poderá acontecer a seguir: a procura de casas para fins turísticos (alojamento local) e a procura de estrangeiros.

O alerta surge em letras de destaque no Relatório de Estabilidade Financeira de dezembro, publicado esta quinta-feira: “Os preços do imobiliário residencial mostraram resiliência, mas persistem riscos de uma correção em baixa”.

Este é um dos vários riscos elencados pelo Banco de Portugal que podem afetar a estabilidade dos bancos, juntamente com o regresso da volatilidade às bolsas ou dificuldades na implementação do acordo político em torno do Plano de Recuperação e Resiliência para a Europa, entre outros.

Enquanto os dados de bases privadas de operadores do mercado imobiliário residencial apontam para uma recuperação do nível de transações no terceiro trimestre, o Instituto Nacional de Estatística (INE) fornecerá um quadro completo na próxima terça-feira e poderá confirmar a resiliência do mercado.

Para já, o supervisor evidencia a resiliência do mercado durante os primeiros meses da pandemia, com os preços das casas a manterem uma tendência de crescimento, embora a uma taxa mais moderada do que antes da crise.

Tal evolução deveu-se, em larga medida, às políticas de juros baixos do Banco Central Europeu (BCE) e ainda às moratórias no crédito, que ampararam a pressão de venda de ativos imobiliários residenciais ao assegurar liquidez à economia e aos agentes económicos.

Fonte: Banco de Portugal; Valores positivos sinalizam a existência de sobrevalorização das casas.

O que se seguirá? Não há bolas de cristal. Ainda assim, com os modelos a apontarem para uma sobrevalorização das casas em Portugal, o supervisor diz que isto deve ser lido com cuidado pois as variáveis não consideram todas as determinantes de procura. Mais especificamente, o modelo de estimação deixa de fora a procura externa (de fundos internacionais e estrangeiros que vieram morar para Portugal) e à procura de imóveis para atividades turísticas (para exploração de alojamento local), “que terão contribuído para o aumento dos preços neste mercado no período que antecedeu a crise pandémica”.

Isto adiciona mais incerteza a um quadro já de si bastante incerto. “Uma vez que estas duas determinantes estão particularmente expostas à incerteza da duração da crise pandémica, este risco é relevante para os agentes económicos com ativos imobiliários residenciais”, explica o Banco de Portugal.

Bancos mais protegidos

Para os bancos, uma desvalorização das casas terá impacto negativo nas suas carteiras por duas vias: redução do valor dos imóveis que detêm em balanço e redução do valor dos colaterais, principalmente associados ao crédito à habitação.

Contudo, o Banco de Portugal ressalva que as instituições estão agora mais protegidas do que na crise anterior: “A percentagem de transações de imobiliário residencial financiadas por empréstimos é inferior à do período que antecedeu a crise da dívida soberana, 48% em junho de 2020 e 66% em 2009”.

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