As novas regras da isenção do IMT condicionarão os negócios imobiliários em 2023?

A Comissão de inquérito parlamentar às perdas registadas pelo Novo Banco recomendou ao Governo a revisão do quadro de isenções fiscais para a actividade de compra para revenda dos prédios por empresas imobiliárias, de forma a prevenir utilizações abusivas da lei.

Este benefício fiscal, que remonta ao antigo Imposto Municipal de Sisa, encontrará a sua justificação na necessidade de não onerar a transação do imóvel, cumulativamente, em imposto sobre o património e em imposto sobre o rendimento, devendo a tributação incidir, unicamente, neste último.

Daí que este benefício fiscal só aproveita às empresas singulares ou colectivas que exercem uma actividade normal e habitual de compra de imóveis para revenda.

Na lei do orçamento de Estado para 2023 (LOE 2023) foi-se ao encontro daquela recomendação alterando-se o paradigma do conceito de actividade normal e habitual para efeito de reconhecimento da isenção de IMT em caso de aquisição de prédios para revenda.

Até 2022, considerava-se verificado este tipo de actividade imobiliária quando, no ano anterior, fosse adquirido um prédio para revenda ou revendido algum prédio antes adquirido para esse fim. Assim, bastava que se adquirisse um prédio de valor reduzido com a finalidade de o revender, como uma “garagem” ou uns “arrumos”, para que se cumprissem os requisitos necessários ao reconhecimento da existência de actividade imobiliária para efeito de obtenção da isenção nas aquisições feitas no presente ano.

A partir de 2023, as empresas precisarão de demonstrar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim. Assim, numa aplicação da lei nova “tout court”, para que uma aquisição para revenda esteja isenta de IMT em 2023, é necessário que se tenha revendido, em cada um dos anos de 2021 e 2022, pelo menos um prédio que haja sido adquirido para esse fim durante o ano de 2021 ou em anos anteriores.

Tendo em conta que a LOE 2023 não estabeleceu norma transitória para regular a produção de efeitos decorrentes da entrada em vigor desta alteração, podemos vir a estar perante uma aplicação da lei susceptível de frustrar as expectativas das empresas que agora veem as regras mudar a meio do jogo, pois que, tendo adquirido um prédio em 2021 ou em 2022 com o fim de o revender, confiavam que poderiam vir a beneficiar da isenção de IMT noutras aquisições caso a revenda ocorresse em 2023.

Assim, prevê-se que esta questão venha a ser discutida quer junto dos Tribunais Administrativos e Fiscais, quer junto do tribunal arbitral tributário em funcionamento no CAAD, como forma de, em última instância, obter um pronunciamento do Tribunal Constitucional sobre a eventual (in)constitucionalidade de uma interpretação que aplique a lei nova a factos que já ocorreram durante a vigência da lei antiga – mormente a aquisição de prédios para revenda em 2021 ou em 2022 e revendidos em 2023, ou a aquisição de prédios em 2023 tendo havido operações de revenda, somente, no ano de 2021 ou no ano de 2022.

Sendo certo que estará em causa uma retroactividade inautêntica/imprópria, na medida em que seja invocável que apenas uma parte dos factos tributários terá ocorrido durante a vigência da lei antiga, é igualmente certo que, precisamente nestes casos, se impõe aferir de que modo a lei nova coloca em causas as legítimas expectativas dos seus destinatários.

Nota: Os autores escrevem ao abrigo do antigo acordo ortográfico.