Do arrendamento coercivo ao fim dos vistos gold, estas são medidas que vão ser aprovadas pelo Governo

O Conselho de Ministros vai esta quinta-feira aprovar um pacote legislativo para combater a crise na habitação. Além das várias medidas já aprovadas nas últimas semanas, como o subsídio extraordinário para apoiar o pagamento mensal das rendas ou a bonificação dos juros para créditos à habitação até 250 mil euros, estas são as outras propostas do Governo:

Travão à subida da renda dos novos contratos

O Governo quer travar o aumento do valor das rendas. Uma das medidas que deverá ser aprovada em Conselho de Ministros, esta quinta-feira, cria um limite máximo de 2% para a subida do valor das rendas, face ao preço anterior, em todas as casas que estiveram no mercado nos últimos cinco anos.

Desta forma o valor das rendas deixa de ser calculado de acordo com a taxa de inflação. Mas, a este valor podem ser somados os coeficientes de atualização automática dos três anos anteriores (caso não tenham sido aplicados), sendo considerados 5,43% em relação a 2023.

Rendas antigas atualizadas pela inflação

As rendas antigas (anteriores a 1990) que não transitaram para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) vão passar a ser atualizadas de acordo com a inflação e vão ficar isentas de IRS e de IMI. Está ainda previsto o pagamento de uma compensação aos senhorios.

Estado arrenda casas para subarrendar

Para aumentar a oferta de casas no mercado de arrendamento, o Estado quer arrendar a privados habitações que não sejam usadas, para depois as subarrendar. O valor da renda não pode exceder uma taxa de esforço de 35% para o inquilino e não pode ultrapassar em 30% os valores aplicáveis no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível (PAA), tendo em conta a tipologia e a localização do imóvel.

Os contratos de arrendamento terão a duração mínima de cinco anos, renováveis por igual período se nenhuma das partes se opuser. Em contrapartida, os proprietários arrendem as casas ao Estado terão benefícios fiscais, ficando isentos de IRS ou IRC sobre o valor das rendas.

Estado paga rendas em atraso após três meses de incumprimento

Outra das medidas que consta do pacote Mais Habitação prevê que o Estado pague rendas aos inquilinos que tenham pelo menos três meses de incumprimento ou, em caso de despejo, apoiar o arrendatário a encontrar novo alojamento.

O pagamento será realizado depois de o Estado avaliar a situação do inquilino e os motivos do incumprimento. Posteriormente, o Estado pode avançar para a cobrança dos valores em falta usando os meios existentes para a cobrança de outras dívidas.

Casas vendidas ao Estado com mais-valias isentas de IRS

Desde o ano passado que o Estado tem ido ao mercado comprar imóveis para incluir nos programas de rendas acessíveis. Com a aprovação do pacote Mais Habitação, as mais-valias resultantes de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios ficam isentas de IRS. Mas fora desta medida estão as mais-valias de residentes dos países que Portugal classifica de paraísos fiscais.

Incentivo para transferir casas de AL para arrendamento

As casas que funcionem hoje como Alojamento Local (AL) e que os proprietários optem por disponibilizar para arrendamento, vão ter isenção de IRS sobre as rendas até 31 de dezembro de 2030. Mas para que isso aconteça, o contrato de arrendamento terá de ser assinado até 31 de dezembro de 2024. Só os imóveis com registo de AL até 31 de dezembro de 2022 são elegíveis para esta medida.

Suspensão de novas licenças de AL e caducidade dos registos

Com a aprovação do novo pacote legislativo, vão ficar suspensas as novas emissões de licenças de alojamento local até 31 de dezembro de 2030, com exceção das zonas para alojamento rural. E todos os registos emitidos até à data de entrada em vigor das novas regras, caducam a 31 de dezembro de 2030, passando a ser renováveis a cada cinco anos.

Condóminos podem opor-se ao AL

Os condóminos, por maioria, podem opor-se ao AL em frações autónomas de edifícios ou em partes dos prédios urbanos. A exceção a esta regra é se o título constitutivo preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

Contribuição extraordinária e agravamento do IMI para o AL

O alojamento local vai passar a pagar uma contribuição extraordinária cuja base tributável é constituída pela aplicação de um coeficiente económico (que tem em conta a área do imóvel e o rendimento) e de pressão urbanística. A taxa aplicável a esta base tributável é de 35%.

Além disso, as frações que funcionam como alojamento local passam a ter “o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local (…) é sempre 1”. Desta forma, aos imóveis de alojamento local é sempre cobrado o coeficiente máximo (1) que tem em conta a idade dos imóveis (vetustez) e que é tido em conta para calcular o Valor Patrimonial Tributário (VPT) de uma casa, acabando por agravar o IMI.

Arrendamento coercivo em casas devolutas

É uma das medidas mais polémicas do pacote legislativo e consiste na possibilidade de o Estado, por motivos de interesse público, arrendar de forma coerciva casas devolutas, pagando uma renda ao proprietário.

Todos os proprietários das casas sinalizadas como devolutas – através da lista enviada às autarquias pelas empresas de água, luz, gás e telecomunicações – têm um prazo de 100 dias para dar uso ao imóvel antes de ser arrendada compulsivamente. As casas de férias, as que se encontram vagas por o respetivo proprietário se encontrar num lar ou a prestar cuidados permanentes, as casas dos emigrantes, ou as dos profissionais deslocados estão foram desta medida.

Simplificação dos licenciamentos

Os projetos de arquitetura vão passar a ser licenciados apenas com base no termo de responsabilidade dos projetistas e as entidades públicas serão penalizadas no caso de atrasos na emissão de pareceres.

Fim dos vistos gold

O fim das autorizações de residência para atividade de investimento, os chamados vistos gold, é outra das medidas previstas para “combater a especulação imobiliária”. O Governo já aprovou o fim deste programa criado em 2012 mas ainda não criou a legislação para que isso aconteça.

Mas a intenção do Executivo é que a suspensão de novos vistos gold tenha efeitos a partir de 16 de fevereiro, dia em que o Governo apresentou o pacote legislativo para a habitação. Já os pedidos de renovação que só serão autorizados caso os titulares apresentem comprovativos de residência ou de arrendamento.