AirbnB…obadela? O alojamento local já chegou aos subúrbios

As propostas para regular e restringir o alojamento local vão-se multiplicando. No cerne do problema, um crescimento de tal forma expressivo deste tipo de empreendimentos que, em algumas freguesias do país, sobretudo em Lisboa e no Porto, as casas disponíveis para habitação são não só cada vez menos, como cada vez mais caras. Mas, para lá dos centros das cidades, onde a polémica tem o seu epicentro, e dos grandes empresários, fundos de investimento ou mesmo grupos hoteleiros que detêm prédios inteiros para arrendar a turistas, há os pequenos proprietários que têm no alojamento local uma fonte alternativa de rendimento.

São reformados, emigrantes que deixaram a casa a render, trabalhadores por conta de outrem que, nas horas vagas, também trabalham por conta própria. Têm os seus negócios em zonas tão distantes dos holofotes turísticos como Bobadela, Loures, Alfragide, Torres Vedras, Canidelo ou Leça da Palmeira. Em conversa com o ECO, estes proprietários classificam a proposta do PS de “absurda”, “uma aberração”, “um disparate pegado”. Mas não se opõem a que a lei seja revista.

Um ano de trabalho, menos de 10 mil de lucro

São mais de 43 mil os alojamentos locais distribuídos por todo o país, se contarmos apenas com os que estão registados no Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL). Se as contas forem feitas pelo Airbnb, que ainda publicita alojamentos não registados oficialmente, eram mais de 51 mil no final de abril deste ano. São à volta de cinco vezes mais do que há dois anos, quando havia menos de 10 mil alojamentos registados no Airbnb em Portugal.

Os (grandes) números do alojamento local, recolhidos pelo AirDNA, portal de estatísticas dos estabelecimentos registados no Airbnb por todo o mundo, mostram que, em Portugal, os alojamentos locais praticam um preço médio de 78 euros por noite ao longo do ano. O valor cai para 70 euros na época baixa e sobe para 93 euros na época alta. Com uma taxa de ocupação média de 51% durante todo o ano, a receita anual média dos proprietários destes alojamentos ronda os 14.500 euros.

Mas estes números não só abrangem todo o território nacional, como incluem todo o tipo de proprietários. Os dados do RNAL mostram que há 25 proprietários que detêm entre 50 e 300 alojamentos locais. Há ainda sete que têm mais de 100 alojamentos locais. Não é essa a regra: mais de 80% dos proprietários têm apenas um alojamento local oficialmente registado. E as contas destes pequenos proprietários, sobretudo os que exploram a atividade fora dos centros, são bem diferentes.

Todos os proprietários com quem o ECO falou têm um lucro anual inferior a 10 mil euros — o valor a partir do qual teriam de pagar IVA sobre os rendimentos — e taxas de ocupação que, fora da época alta, ficam muito aquém dos 50%. Raquel Ramos é exemplo disso. Com 33 anos, trabalha na área financeira desde que acabou o curso superior. “O meu percurso profissional levou-me para o Porto, onde permaneci durante seis anos. Comprei lá casa, pensando sempre em regressar a Sul”, conta. Acabou por regressar há dois anos a Lisboa. “Sendo solteira, tornava-se insustentável manter duas casas: uma para viver, em Lisboa, e a que comprei em Canidelo, Vila Nova de Gaia, que tem hipoteca”.

"Esta opção não teve em vista a obtenção de lucro, mas uma alternativa para poder manter o património.”

Pensou no arrendamento tradicional, mas os contras pesaram: risco de incumprimento do pagamento de rendas, dificuldades de despejo por incumprimentos, não ter a casa disponível quando quisesse. Acabou por optar pelo alojamento local. “Esta opção não teve em vista a obtenção de lucro, mas uma alternativa para poder manter o património”. Os resultados financeiros que apresenta mostram bem isso. A cada mês, obtém uma receita média de 675 euros; entre impostos, custos correntes como água, luz e gás, ou obras esporádicas, entre outros, os custos médios mensais ascendem a 436 euros.

Das toalhas nacionais à vida em cidades-dormitório

O lucro que retiram desta atividade pode ser limitado, mas os proprietários de alojamentos locais estão seguros do contributo que dão às suas comunidades. “Há renovação do património imobiliário, criação de postos de trabalho, dinamização do comércio local, introdução de vida em ruas e áreas que tradicionalmente são dormitórios e oportunidade de negócio para muita gente que, por uma razão ou por outra, viu por via da crise os seus rendimentos delapidados”, enumera Pedro Madeira Fonseca, reformado a explorar um alojamento local em Alfragide.

Adelaide Cruz explora cinco alojamentos, nas zonas de Loures, Moscavide e Lumiar, ao mesmo tempo que trabalha numa produtora de vinhos, e também assegura que “praticamente todo o dinheiro que circula nesta área é a nível local, até porque os turistas que recorrem a este tipo de alojamento estão muito focados sustentabilidade, na economia circular e na economia local”.

O impacto económico dos seus negócios vai dos “restaurantes em Moscavide” às “camas nacionais e feitas por medida”, passando pela lavandaria e pelo emprego que dá quando não tem disponibilidade para a gestão dos alojamentos.

Revisão da lei, sim. Mas com “ampla discussão”

Sobre a proposta apresentada pelo PS, os maiores interessados neste diploma têm pouco a dizer que não tenha já sido dito pelos grupos que representam o setor. “É absurdo sujeitar uma autorização deste tipo à vontade dos condóminos. Perante a opinião pública atual, nenhum condomínio aprovará esta atividade, apesar de a maioria dos alojamentos locais não causarem quaisquer problemas”, defende Joana Seixas, tradutora a viver no estrangeiro que pôs a render a casa que tem em Leça da Palmeira.

Já no que toca a outras propostas de alteração ao regime jurídico que regula o alojamento local, há abertura a discussão.

José Manuel Dias Pinheiro entende que deve haver “regulamentação específica” sobre o alojamento local, embora deva também existir “uma ampla discussão sobre o tema” antes de qualquer revisão à lei. Entre as alterações mais imediatas aponta para a necessidade de se distinguir os vários tipos de alojamento local — algo que o CDS-PP também propõe. “O guarda-chuva que define as regras do alojamento local está completamente obsoleto. Tenho um andar (hipotético), por exemplo na Praia da Rocha, e presto serviços de alojamento local. Isso é a mesma coisa que um casal de reformados que arredonda os seus rendimentos com a cedência de uma parte da sua casa e conforto a turistas? Para não falar nos estabelecimentos de hospedagem, atualmente todos legítimos e todos debaixo do mesmo guarda-chuva”, exemplifica o proprietário de alojamento na zona de Dois Portos, concelho de Torres Vedras que trabalha para uma grande empresa de bebidas não alcoólicas.

"Casos problemáticos pontuais de determinadas zonas não devem resolver-se com leis nacionais, mas sim com leis locais.”

Outra alteração seria no sentido de apertar a regulação apenas nas áreas onde a pressão turística é maior, uma proposta que também já tem sido discutida. “Casos problemáticos pontuais de determinadas zonas não devem resolver-se com leis nacionais, mas sim com leis locais”, considera Adelaide Cruz. Por outro lado, pede que o alojamento local seja tratado da mesma forma que a hotelaria, em termos fiscais. Isto depois de, este ano, a tributação do alojamento local ter passado a incidir sobre 35% dos rendimentos resultantes da exploração destes empreendimentos. “Não se justifica que apartamentos e moradias tenham um coeficiente para IRS de 35% e a hotelaria seja de 15%, sendo a base o mesmo tipo de serviços”, argumenta.

E há mesmo proprietários que aceitam algumas medidas de restrição — seria o caso, por exemplo, da implementação de quotas de habitação que o Bloco de Esquerda propõe para alguns bairros. “Por muito que seja a favor do alojamento local e do funcionamento natural do mercado, não concordo com a descaracterização dos centros históricos, quando alguns bairros acabam por ser habitados exclusivamente por turistas. Qualquer dia, os turistas vêm à procura de um ambiente típico e de uma vida portuguesa que já não encontram”, reconhece Joana Seixas.