Pequenos aforradores nos REIT? “Vão acabar por ser só institucionais”, defende o especialista Manuel Puerta da Costa

As Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) — mais conhecidas como Real Estate Investment Trusts (REIT) — podem operar em Portugal desde o início do mês. O veículo era pedido há muito pelo setor e, apesar de ainda não existir nenhum aprovado no país, é visto como mais uma tentativa de dinamizar o mercado de capitais. Manuel Puerta da Costa, presidente da Comissão Consultiva dos Fundos de Investimento Imobiliário da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP) lamenta, no entanto, que Portugal tenha perdido três anos, em que os investidores poderiam ter beneficiado do boom imobiliário.

O especialista em investimento imobiliário explica, em entrevista ao ECO, que quando forem lançados, os REIT poderão acabar por não conseguir captar a atenção dos aforradores portugueses, tradicionalmente avessos ao investimento em ações. Pelo contrário, poderão reforçar o investimento institucional estrangeiro, que teve como uma das portas de entrada a queda do Grupo Espírito Santo.

Os REIT já são uma realidade em Portugal. Como é que vê a chegada deste novo veículo de investimento no setor imobiliário, que era há tanto tempo pedido pelo setor?

Os REIT são um instrumento de financiamento para o setor imobiliário que existe na Europa e nos EUA há muitos anos. É usado nas economias desenvolvidas como forma de permitir que uma gestão eficiente e profissional, em paralelo com outro tipo de estruturas, possa aumentar o nível de financiamento no setor. Em Portugal, infelizmente que há vários anos se procurava que viesse ao de cima este novo veículo de financiamento.

O Governo anterior tinha deixado preparada a legislação para que tal viesse a acontecer. No entanto, demorámos três anos a pôr a legislação em vigor e foram três anos muito importantes para o setor imobiliário, que viu vários segmentos desenvolverem-se de forma significativa. Desenvolveu-se o investimento estrangeiro, o investimento doméstico (que não por via de fundos) e o interesse institucional pelo mercado. Já para não falar do segmento residencial. São três anos em que os REIT poderiam ter beneficiado muito em prol uma multiplicidade de investidores, quer institucionais quer de retalho. Nunca é tarde, do ponto de vista de longo prazo. Portanto é uma inovação bem-vinda. No entanto, do ponto de vista de curto prazo, teríamos tido um melhor momento há três anos.

É uma mais-valia ou era uma necessidade que o mercado tinha?

Penso que é uma mais-valia… Poderia ter sido visto como uma necessidade, mas se fosse uma necessidade assim tão evidente, penso que o Governo lhe teria atendido mais cedo. No entanto, não deixo de destacar que os fundos de investimento imobiliário existentes no mercado português, em geral, permitem a maior parte das virtudes dos REIT. A parte que não permitem é a liquidez. Os REIT são transacionáveis em bolsa no dia-a-dia. Os fundos imobiliários não o permitem e há prazos de resgate, com períodos mínimos.

A legislação mudou há pouco tempo e foi muito bem-vinda pelo setor, na medida em que ter fundos abertos com liquidez imediata é contraproducente para a gestão de fundo imobiliário que tem subjacente um produto de investimento de longo prazo como é um imóvel. Podem-se transacionar, de um dia para o outro, ações ou obrigações, mas não imóveis. Nessa medida, os REIT trazem liquidez. Mas tem um custo. Enquanto os fundos são denominados com uma unidade de participação que está associada a um net asset value, num REIT depende da lei da oferta e da procura em bolsa. Uma transação em bolsa de um REIT, não é o mesmo que um resgate de um fundo imobiliário. Ganha em liquidez, perde na certeza de preço.

 

Mas se compararmos os REIT às sociedades de investimento para o fomento da economia (SIMFE), existe uma cotada em bolsa e a liquidez não é garantida porque os títulos não negoceiam em bolsa…

É verdade. Estou a citar o exemplo dos REIT espanhóis — SOCIMI –, quando foram lançados em 2012, através da criação de um instrumento legal semelhante ao que foi agora criado pelo Governo português. Na altura, foram admitidas poucas ações e o mercado foi crescendo ao longo do tempo. Não é adquirido que tenham logo essa liquidez. Não é só o exemplo dessa SIMFE, há outros exemplos de pequenas empresas cotadas com volumes muito baixos de transações. Mas é o fator liquidez que diferencia os fundos das ações, é o que permite a um investidor recuperar o capital investido através de alguém que queira comprar as suas ações. A responsabilidade garantida de liquidez nos fundos de investimento, para acorrer a resgates, é das sociedades gestoras.

Diria que, provavelmente, não é tão relevante assim a questão da liquidez para uma tipologia de investidores, que são os institucionais. Um fundo de pensões, uma seguradora ou uma fundação têm um veículo interessante para investir e tornar transacionável determinado património de forma mais líquida, mais rápida e mais eficiente. E a sua preocupação para que haja muitas transações é muito menor que a de um investidor de retalho. Um investidor institucional, tipicamente, quando investe nestes instrumentos não é para fazer rotação de carteira a cada seis meses. São veículos, tal como os fundos de investimento, que tendem a ficar muito tempo nas carteiras a pagar dividendos.

O importante é que seja um instrumento de captação de investimento com uma determinada rentabilidade associada, dependendo do risco, mas que não tenha uma volatilidade como têm as ações. De certa forma, é um misto entre ações e obrigações porque tem características de ambos: são sociedades anónimas cotadas, mas também têm cupão, ou seja, um rendimento estável ao longo dos anos. É essa a ideia dos REIT. Não é que seja uma ação que ande para cima e para baixo.

Os REIT trazem liquidez, mas tem um custo. Enquanto os fundos têm unidades de participação associadas a um net asset value, num REIT, o valor depende da lei da oferta e da procura em bolsa.

Voltando à comparação com os REIT em Espanha, quanto tempo é que espera que vá demorar até que o mercado tenha dinamismo?

Não consigo antecipar um horizonte temporal muito claro, estando nós em pontos de partida completamente diferentes. Se olharmos para o ciclo económico, é inegável dizer que 2019 não tem nada a ver com 2012 na Península Ibérica. Se numa fase claramente baixista do ciclo económico, o arranque das SOCIMI [Sociedade Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario] espanholas demorou três anos a ganhar tração, num mercado e num momento do ciclo mais próximo do topo e dinamismo muito maior, haveria razões para arrancar com maior rapidez. Vai depender do dinamismo dos promotores e das sociedades, até porque do ponto de vista fiscal é muito interessante.

Devem as SOCIMI em Espanha temer o aparecimento dos REIT em Portugal? Poderão “roubar” investidores?

O que estava a acontecer é que os portugueses estavam a perder a oportunidade de captação de capital por não terem este tipo de veículos. Uma sociedade como a Merlin Properties, que é cotada em Madrid, era um importante investidor no mercado imobiliário português, o que significava que havia capital captado em Espanha para investir em Portugal. Os promotores e investidores portugueses não tinham um instrumento para poderem fazer o mesmo. Agora, têm as mesmas armas para fazerem a promoção do investimento imobiliário e terem a mesma capacidade de atração de capital, que antes não tinham. Diria que a Merlin Properties poderá deixar — se vierem a existir REIT em Portugal — de estar sozinha a fazer esse tipo de investimentos enquanto REIT. Claro que há outro tipo de sociedades a comprarem imóveis: fundos de investimento, seguradoras, fundos de pensões, etc. Mas não são REIT, que têm determinadas regras de governance e de distribuição de rendimento.

Antes, quem quisesse investir em Portugal através deste instrumento, só o poderia fazer através de uma sociedade espanhola. No caso, a Merlin Properties ou a Hispania, que são as que investem em Portugal. Também podem comprar imóveis diretamente, mas tipicamente para fundos muito grandes não acontece. Outra hipótese é comprar um fundo de investimento, que já detém imóveis e dos quais podem não gostar até porque são veículos geridos por terceiros. Mas o veículo mais fácil, simples e transparente é o que é cotado em bolsa, que tem de publicar relatórios e contas semestralmente e tem de dar informação ao mercado. Do ponto de vista do mercado, é o melhor veículo para um investidor.

Outro exemplo são os fundos de investimento de ações portuguesas, que agora não podem investir em imobiliário. Podem fazê-lo de forma indireta, mas seria muito mais simples se existissem alguns REIT portuguesas que tivessem património residencial, escritórios, centros comerciais… E os fundos de investimento em ações portuguesas podiam escolher e passar a ter uma carteira de ativos mais diversificada. Era outra vantagem evidente destas sociedades. Não digo que elas vão aparecer amanhã, o que digo é que, teoricamente, faz sentido que apareçam.

Mas é expectável que apareçam de forma rápida?

Vai depender muito da vontade dos investidores de serem transparentes e terem um veículo, em que seja possível fazer investimentos que gerem rendimentos para os seus acionistas. Penso que há institucionais que têm essa vontade e necessidade.

E as SOCIMI espanholas, como a Merlin Properties, poderão vir para Portugal e criar uma SIGI? Ainda por cima, o Governo espanhol está a ponderar reduzir benefícios fiscais…

Não precisam porque o regime espanhol é muito semelhante ao português. O que aconteceu com o Governo e com a Autoridade Tributária, em Espanha, é que houve SOCIMI que foram criadas para beneficiar do regime fiscal e que depois não atingiram os objetivos de dispersão e liquidez em bolsa. Foram veículos de fachada e é sobre esses que o Governo espanhol quer atuar, não é em relação a verdadeiras SOCIMI como a Merlin Properties, que é uma empresa cotada de grande dimensão e que não tem qualquer problema. Há dois anos que se fala nesta revisão, não é nova.

Os investidores portugueses são tendencialmente conservadores. Espera que os REIT consigam atrair o retalho português ou vão acabar por ser um instrumento só para institucionais estrangeiros?

Estou convicto que há uma grande probabilidade que, a longo prazo, estes instrumentos sejam só para institucionais, domésticos e internacionais. Não circunscreveria o tema aos internacionais. Penso que quer fundos de pensões, fundos de investimento, seguradoras ou fundações portuguesas podem ter vantagens em ter este tipo de instrumentos nas suas carteiras.

Infelizmente, os investidores de retalho não são os investidores mais estáveis em ações. Têm sido uma quota-parte cada vez menor da nossa bolsa, ainda que estes instrumentos sejam relativamente interessantes como veículo de aforro, o que não quer dizer que os fundos de investimento imobiliário não sejam igualmente interessantes. É o que dizia há pouco: são dois instrumentos que concorrem entre si. É possível ter aquilo que o investidor de retalho pretende, que é uma remuneração relativamente conhecida através de ambos, sendo que é o investidor de retalho que tem de decidir se está disponível ou não em aceitar a volatilidade que um dos instrumentos traz e o outro não.

Se são instrumentos que concorrem entre si e já existiam fundos de investimento imobiliário, porque é que os REIT eram tão pedidos pelo setor?

Pelas suas características, por serem sociedades cotadas e por trazerem grandes volumes de investimento institucional é que faziam falta no mercado português. Tendo em conta o espartilho regulamentar que os fundos imobiliários têm, não são a forma preferida de os investidores institucionais alocarem o seu capital em imobiliário. Há um conjunto de regras prudenciais — que é importante que existam –, por questões de diversificação de risco que a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) impõe à forma como se faz a gestão dos fundos imobiliários. No caso das sociedades cotadas, é o conselho de administração, o conselho fiscal e a comissão executiva que são responsáveis pela gestão da sociedade. Se decidirem concentrar em cinco hospitais, por exemplo, é estratégia e vontade dos acionistas que o façam.

E há também questões de governança, que são relativamente importantes. Os acionistas definem a estratégia e delegam a execução num conselho de administração e numa comissão executiva, mas gostam de ver as coisas que pretendem fazer serem executadas de acordo com a sua ideia. Num fundo de investimento, a sociedade gestora é que é responsável pela gestão e não deve ser influenciada pelos participantes. Ora, esta separação entre detentores de capital e gestores, que é obrigatória nas regras da CMVM, leva muitos investidores institucionais a dizerem que põem lá os seus milhões no fundo, mas depois não mandam. E nos REIT isso é possível.

Foi essa falta de captação de investimento institucional que fez com que houvesse saída de dinheiro dos fundos de investimento imobiliário em 2018?

A realidade é um pouco mais complexa. O montante total gerido por fundos imobiliários em Portugal ascende a dez mil milhões de euros. E há dois grandes universos de fundos imobiliários: os abertos e os fechados. Os abertos são menos importantes em valor global, com cerca de 30% do total, sendo que estes são, sobretudo, por investidores de retalho. Os fechados são maioritariamente detidos por investidores corporativos / institucionais. O volume sob gestão da totalidade do setor dos fundos imobiliários contraiu-se em 2018, é verdade, mas são duas realidades completamente distintas.

Nos fundos imobiliários abertos — que são muito poucos atualmente –, há pelo menos dois que cresceram todos os meses de 2018. Houve captação porque as redes bancárias continuam a ser o principal vendedor de fundos de investimentos e estes têm algo que outras aplicações financeiras não têm tido ao longo dos anos que é a constante distribuição de rendimento e uma constante valorização.

No domínio dos fechados, houve fundos que liquidaram, outros que venderam património e outros fizeram reduções de capital. Por várias vicissitudes associadas até a grupos bancários que entraram nos processos conhecidos como o Grupo Espírito Santo ou o grupo Banif, houve processos de liquidação de ativos e de desaparecimento de fundos. A alteração do volume sob gestão dos fundos imobiliários tem muitos detalhes, que levam depois a um resultado final que são menos milhões do que no final de 2017, mas resulta mais de um decréscimo dos volumes dos fundos fechados do que propriamente dos fundos abertos.

Os REIT são uma esperança para que a Euronext Lisbon consiga captar novas sociedades e para que tenhamos um mercado de capitais mais atraente para todos. É verdade que concentrados num setor, mas os REIT podem ser uma boa oportunidade para relançar o dinamismo do mercado.

Considera que o impacto da queda do BES no investimento imobiliário ainda é um trauma para o setor?

A resolução do Grupo Espírito Santo foi um trauma para todo o setor financeiro, para muitos aforradores e para o setor imobiliário, tendo em conta a posição importante que os fundos de investimento imobiliário do grupo tinham no mercado português. Não sei se ainda se sente porque a dimensão desses fundos imobiliários dentro do grupo Novo Banco reduziu-se de forma substancial. Se continua a existir alguma oferta no mercado de ativos imobiliários, que possa atrair investidores de todo o mundo, é graças a esse processo de desinvestimento que julgo que continua a existir.

O imobiliário, por decisão estratégica dos novos acionistas do Novo Banco ou por outras razões, é uma parte importante das transações que vão ocorrendo no mercado. Diria até que mais do que um trauma neste momento é um motor de liquidez de algumas transações. Se há tantos milhões a entrarem em Portugal, também é graças a haver desinvestimento por parte de entidades que tiveram ou passaram por esse problema.

Os aforradores portugueses têm grande parte das poupanças paradas em depósitos. Do lado da banca, considera que os REIT são uma oportunidade de ganhar com comissões ou um risco de ver uma fuga destes depósitos para instrumentos mais atrativos?

Não posso falar pela banca propriamente dita porque não estou do lado bancário, mas sim do lado da gestão de ativos. Enquanto gestor de ativos e na associação o que vemos é que os fundos de investimento são um veículo que ao longo dos últimos dez ou vinte anos em Portugal tem sofrido uma forte concorrência de outro tipo de produtos, nomeadamente internacionais. No caso do imobiliário e dos REIT, não julgo que os investidores de retalho sejam os que vão correr atrás destas oportunidades que vierem e, sobretudo, a forma como a venda assessorada tem de ser feita neste momento — a venda de produtos financeiros é feita de acordo com a regulamentação da DMIF II –, torna este processo menos atraente para os bancos.

Os bancos tiveram a concorrência do imobiliário de uma forma mais literal, nem por via dos fundos nem por via REIT, mas pelo produto físico. As pessoas tiraram o dinheiro dos depósitos para comprarem e arrendarem casas, seja a terceiros ou em regime de arrendamento local. Sobretudo as pessoas com mais posses, com patrimónios mais elevados, ao verem as remunerações tanto dos depósitos como de obrigações relativamente baixas, ao verem comportamentos voláteis nas ações ao som dos mais variados acontecimentos nos últimos anos — problemas com Itália, guerra comercial, Brexit, etc. –, afastaram-se e procuraram refúgio em algo que lhes dá mais trabalho, que não é um produto financeiro, mas que lhes dá algum rendimento através de contratos de arrendamento.

Nos últimos meses, houve IPO e emissões de dívida que falharam e a bolsa portuguesa tem tido muitas dificuldades em captar empresas. Os REIT poderão dar um novo dinamismo?

Sem dúvida. Os REIT são uma esperança para que a Euronext Lisbon consiga captar novas sociedades e para que tenhamos um mercado de capitais mais atraente para todos. É verdade que concentrados num setor, mas os REIT podem ser uma boa oportunidade para relançar o dinamismo do mercado e julgo que há um esforço do legislador e do Governo para que possa acontecer. É pena, insisto, que se tenham perdido três anos pelo caminho, mas claramente é um instrumento adicional de desenvolvimento do nosso mercado.

E a médio/longo prazo, é claramente benéfico. A curto prazo, pode não ter sido o melhor timing, mas existir este instrumento e esta possibilidade de captar o investimento imobiliário através de sociedades cotadas é benéfico para o mercado, mesmo que no princípio não tenha muita liquidez e estejam “encostados” a umas dezenas de investidores institucionais que não lhes permita que tenham muita liquidez no dia a dia. Desde que sejam sociedades que tenham uma finalidade de criar valor, riqueza e distribuir rendimentos para os seus acionistas, serão empresas que serão muito bem-vindas.

E não faltam empresas portuguesas nessas condições. O que não têm é sido atraídas para o mercado de capitais. Os REIT vão ser, sobretudo, um sucesso junto da comunidade institucional. Porque têm um enquadramento fiscal favorável, muito interessante e vão ter uma forma profissional de gerir.