Bancos deram 549 créditos para a casa sem garantia dos imóveis

Há cada vez mais portugueses a comprar casa. E, regra geral, com recurso a financiamento junto da banca. O número de novos empréstimos com este fim deu um salto no ano passado, registando-se quase 88 mil novos contratos. Em praticamente todos o imóvel foi dado como garantia à instituição financeira, mas não houve regra sem exceção. Em mais de 500 destes créditos a casa não ficou hipotecada.

De acordo com o Relatório de Acompanhamento dos Mercados Bancários de Retalho, o número de contratos de crédito à habitação celebrados em 2018 ascendeu a 87.906, um aumento de 13,4% face ao ano anterior. No total, estes novos financiamentos ascenderam a mais de 9,5 mil milhões de euros.

O grosso desse número — 99,3% — foi disponibilizado partindo do pressuposto habitual da hipoteca do imóvel. Ou seja, perante situações de incumprimento no pagamento das prestações pelo devedor, o banco pode socorrer-se dessa garantia, ficando com a possibilidade de exigir a entrega do imóvel como forma de saldar o montante em dívida.

Contudo, nem todos os financiamentos concedidos seguiram este modelo de contrato. No ano passado, foram celebrados 549 créditos à habitação sem garantia hipotecária, envolvendo um montante global de 59 milhões de euros, revela o relatório do supervisor referente ao ano passado. Nos dois relatórios dos anos anteriores não era feita qualquer referência a estes contratos.

Questionado pelo ECO face à existência de contratos com essas características, o Banco de Portugal começou por destacar a sua pequena representatividade face ao total celebrado. Os 549 novos créditos para casa sem a garantia do imóvel concedidos no ano passado representam perto de 8% do total de 7.255 financiamentos com estas características existentes em Portugal. A dívida associada a estes empréstimos ascende a 256 milhões de euros.

"Para além da garantia geral que sempre recai sobre o património do mutuário, as instituições podem exigir a constituição de outras garantias especiais que não a hipoteca, designadamente a fiança, o aval ou o penhor de bens móveis.”

“Apenas uma proporção muito reduzida (0,6% do número de contratos e do montante de crédito concedido) não tem esta garantia”, diz a entidade liderada por Carlos Costa, que desvaloriza o risco que possa, eventualmente, resultar para os bancos em caso de incumprimento nestes contratos. Lembra que há outras formas de as instituições se protegerem.

“A avaliação do risco associado a um contrato de crédito à habitação tem por base a avaliação da capacidade financeira do mutuário (avaliação de solvabilidade) e o conjunto de garantias prestadas por esse mutuário“, começa por dizer aquela entidade, acrescentando que “a ausência de garantia hipotecária não significa que aos contratos de crédito não estejam associadas outras garantias”.

Da fiança à aplicações financeiras para garantir créditos

Segundo o Banco de Portugal, “para além da garantia geral que sempre recai sobre o património do mutuário, as instituições podem exigir a constituição de outras garantias especiais que não a hipoteca, designadamente a fiança, o aval ou o penhor de bens móveis“.

A fiança é uma das garantias mais comuns requeridas pelos bancos quando dão empréstimos para a compra de casa, sendo muitas vezes exigida ao mesmo tempo que a hipoteca do imóvel como forma de garantir os valores devidos. Ou seja, perante o incumprimento, o banco pode exigir ao fiador a substituição no pagamento das prestações devidas. O aval funciona de uma forma semelhante à fiança.

“O normal num crédito à habitação é que a garantia seja o imóvel — ou seja a sua hipoteca — mas isto não é obrigatório, nem exclusivo”, diz Nuno Rico, especialista da Deco. “Se o cliente tiver outras garantias a apresentar, nomeadamente, um património financeiro que exceda em muito o financiamento que está a ser concedido e que seja comprovável, ou valores de rendimento que superem em muito a prestação a suportar, o banco poderá aceitar outras garantias”, explica o economista.

"Se o cliente tiver outras garantias a apresentar, nomeadamente, um património financeiro que exceda em muito o financiamento que está a ser concedido e que seja comprovável, ou valores de rendimento que superem em muito a prestação a suportar, o banco poderá aceitar outras garantias.”

O que é comum em muitos destes casos é a penhora de aplicações financeiras, como depósitos a prazo, por exemplo. No caso destas, “ficam cativas, pelo que o consumidor não pode utilizá-las enquanto tiver o crédito” já que são o garante do valor do financiamento, contextualiza.

Imóvel (sempre) na mira, mas numa fase posterior

Nuno Rico vê algumas explicações para o crescimento dos financiamentos para a casa sem a garantia do imóvel, do lado de quem solicita à banca estes créditos. Aponta, nomeadamente, a questão dos custos das hipotecas, mas também a flexibilidade para quem vê no imobiliário uma opção de investimento.

Não entregar o imóvel como garantia do financiamento não significa, contudo, que este não possa vir a ser “chamado” a pagar o empréstimo junto do banco, ainda que só numa fase posterior. O imóvel não é dado como primeira garantia para o pagamento do crédito, mas “de forma indireta acaba por estar também a garantir aquele financiamento em conjunto com todo o património do consumidor”, nota o economista da Deco.