Esta plataforma permite investir na construção de apartamentos. E promete preços de custo

Chama-se Própria e é uma plataforma de investimento imobiliário em que as pessoas se tornam acionistas de uma empresa, atuando como coinvestidores de um projeto, e, no final, ficam com um apartamento praticamente a preço de custo. O primeiro empreendimento já está concluído, em Lisboa, e o próximo a acontecer está para breve.

Enquanto o mais comum é um promotor imobiliário comprar um terreno e construir o projeto, vendendo depois aos compradores com lucro, no modelo da Própria isso não acontece. O promotor (neste caso a Própria) forma uma sociedade com os futuros compradores e, todos juntos, tratam de comprar o terreno, planear, projetar e construir o projeto. Depois, a sociedade extingue-se e cada um destes acionistas fica com um apartamento, a um preço mais baixo do que no modelo tradicional.

Mas vamos a custos reais. “No momento em que decidem aderir ao projeto, os participantes compram uma ação da sociedade que está a desenvolver o empreendimento por um valor simbólico de 100 euros e investem 30% do custo estimado total do apartamento que pretendem adquirir”, explica ao ECO Rui Coelho, administrador da Própria.

Concluído o projeto, quando recebem o apartamento, os coinvestidores “pagam os restantes 70%, acrescidos de 1% do custo total [margem de lucro da Própria]” e a plataforma vai recomprar essa ação pelo mesmo valor. É nesse momento que os participantes deixam de ser acionistas e passam a ser proprietários do apartamento, “que conseguiram por cerca de 24% menos do que o valor do mercado”, explica Rui Coelho.

Desde que é fechado um acordo relativamente a um terreno, há três fases do processo: angariação de coinvestidores, projetos e licenciamento da obra. O tempo que todo o processo demora varia mas, por norma, demora cerca de dois anos.

Primeiro projeto, no Lumiar, com 15 milhões de investimento

O primeiro projeto da Própria já arrancou e terá um investimento total de 15 milhões de euros. São 38 apartamentos que deverão estar concluídos em novembro de 2021. Em apenas três meses, diz o administrador da plataforma ao ECO, foram angariados os 4,5 milhões de euros necessários para arrancar com o projeto.

De todos os apartamentos que compreendem este empreendimento, dez são T2 (cerca de 95 m²), dez são T3 (entre 120 e 150m²) e os restantes são T4 (cerca de 175m²). No caso dos T2, os preços variam entre os 253.764 euros (315.000 euros a preço de mercado, de acordo com os dados fornecidos pela Própria ao ECO) e os 298.072 euros (370.000 euros a preço de mercado). Os T3 arrancam nos 334.324 euros e os T4 chegam aos 475.304 euros.

Mas o primeiro ainda não está terminado e a Própria já está prestes a fechar um acordo para um segundo empreendimento, embora não possa adiantar localizações. “Os projetos são escolhidos analisando as localizações, características e custos estimados dos empreendimentos, e se os mesmos são compatíveis com os interesses do nosso público-alvo”, explica Rui Coelho. “Acima de tudo, temos que perceber se os projetos reúnem dois fatores-chave: procura e custo compatível com a classe média”.

Na hora de selecionar os coinvestidores, esta escolha é sempre feita diretamente pela Própria. “Dessa forma conseguimos eliminar os custos de comercialização que tipicamente representam cerca de 5% do total”, afirma o administrador, explicando que, na hora de divulgar os empreendimentos, são privilegiados — por esta ordem — os coinvestidores de projetos anteriores, empresas parceiras e pessoas que contactam a plataforma.

“Ainda temos muito trabalho pela frente com a habitação”

Por enquanto, o foco da Própria é “criar oferta de habitação para a classe média” nas zonas de Lisboa e do Porto. E, para isso, é de esperar que apareçam novas construções “com um mínimo de escala” de forma a ser possível “baixar os custos unitários”. No entanto, diz Rui Coelho, “poderão vir a surgir oportunidades que incluam alguma habitação unifamiliar”.

“Ainda temos muito trabalho pela frente com a habitação antes de começarmos a olhar para outros tipos de ativos imobiliários”, sublinha.

Em termos de mercado, neste momento a plataforma está totalmente concentrada em Portugal e tem como objetivo estabelecer parcerias com bancos, construtoras, municípios e outras instituições públicas e/ou privadas. Isto porque, diz o administrador, “o problema da habitação, pela sua dimensão e complexidade, exige a colaboração entre entidades públicas e privadas, sem a qual será muito mais complicado, senão impossível de resolver”.