A exclusão da habitação do IPC visa evitar uma espiral inflacionista onde o aumento das rendas alimentaria a própria inflação que serve de base ao cálculo. Se as rendas fossem incluídas, criar-se-ia um efeito circular: rendas mais altas aumentariam a inflação, que por sua vez justificaria novos aumentos das rendas. Esta metodologia garante que outros fatores económicos, como energia, alimentação e transportes, influenciem o ajuste das rendas.

Não. A atualização das rendas não é obrigatória. Os senhorios podem optar por não aumentar ou aplicar um aumento inferior ao coeficiente oficial.

Qualquer alteração ao valor da renda terá de ser comunicado pelo senhorio por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência, através de carta registada com aviso de receção, segundo a lei que regula o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

A primeira atualização só pode ocorrer um ano após o início do contrato ou da última atualização. Por exemplo, se um contrato começou em março de 2025, a primeira possibilidade de aumento será apenas em março de 2026. As atualizações seguintes respeitam o mesmo intervalo mínimo de 12 meses.

O cálculo é simples: Renda atual x Coeficiente = Nova renda. Com o coeficiente de 1,0225 previsto para 2026, uma renda de 800 euros passaria para 818€ (800 x 1,0225). Numa renda de 1.000 euros, o aumento seria de 22,50 euros mensais.

Os senhorios podem aplicar coeficientes de anos anteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que poderiam ter sido aplicados.

Em 2026, um proprietário nestas condições pode acumular os coeficientes de 2024 (6,94%), 2025 (2,16%) e 2026 (2,25%), resultando numa subida potencial de cerca de 11,35%.

O NRAU, em vigor desde novembro de 2012, substituiu o regime anterior e introduziu maior liberdade contratual. Foi criado para dinamizar o mercado de arrendamento, resolvendo problemas estruturais do regime anterior, como rendas congeladas desde antes de 1990, dificuldades na realização de obras e processos de despejo morosos.

Entre as medidas introduzidas está a definição de regras de atualização das rendas, duração dos contratos e procedimentos de despejo.

O NRAU estabelece duas modalidades principais: contratos com prazo certo, com duração entre 5 a 30 anos, com renovação automática por três anos salvo oposição das partes) e contratos de duração indeterminada (no silêncio das partes ou por conversão). Excecionalmente, para habitação transitória não existe prazo mínimo.

Uma das grandes inovações foi introduzir maior flexibilidade na cessação: arrendatários podem denunciar contratos após um terço da duração ou seis meses (indeterminados), enquanto senhorios ganharam o direito de denunciar contratos indeterminados com antecedência de dois anos.

O regime estabeleceu também um sistema de transição para contratos antigos (habitacionais anteriores a novembro de 1990 e não habitacionais de antes de setembro de 1995), permitindo atualização gradual das rendas com salvaguardas para arrendatários vulneráveis. Adicionalmente, criou o Procedimento Especial de Despejo através do Balcão Nacional de Arrendamento, tornando mais expeditos os processos por falta de pagamento e dando maior segurança jurídica aos senhorios.

Segundo os Censos 2021, as rendas aumentaram 42,1% entre 2011 e 2021, passando de 235 euros para 334 euros em média. Este crescimento foi 4,5 vezes superior à inflação média do período e o dobro do crescimento do PIB per capita. A Área Metropolitana de Lisboa registou o maior aumento (4,13% anuais).

Desde então, o crescimento não abrandou. Em 2022, o coeficiente de atualização das rendas foi de 0,43%, em 2023 subiu para 2% (apesar de pela lei esse aumento teria sido de 5,43%, por conta da “norma travão” do Governo), em 2024 para 6,94% e em 2025 para 2,16%. Para o próximo ano será de 2,25%.

A “norma travão” foi uma medida excecional aprovada pelo Governo em 2023, que limitou o aumento das rendas a 2% durante todo o ano civil de 2023, impedindo que se aplicasse o coeficiente normal de atualização baseado na inflação.

Esta intervenção direta no mercado surgiu num contexto de forte pressão inflacionista, marcada por uma taxa de 10,1% em outubro, um máximo desde maio de 1992, que fez com que o coeficiente de atualização das rendas calculado pela fórmula habitual seria de 5,43% – um aumento que oneraria gravemente as famílias já pressionadas pela escalada dos preços dos bens essenciais, energia e combustíveis.

Para compensar os senhorios pela limitação imposta, o Estado criou um sistema de benefícios fiscais que custou 45 milhões de euros aos cofres públicos e abrangeu cerca de um milhão de proprietários.

A medida foi temporária e extraordinária, não se repetindo em 2024, quando as rendas voltaram ao regime normal de atualização baseado na variação do IPC sem habitação, resultando num coeficiente de 6,94% para aquele ano.

Sim. O apoio extraordinário à renda, em vigor até 2028, destina-se a agregados familiares com taxa de esforço superior a 35% do rendimento e rendimentos anuais até ao 6.º escalão do IRS (41.629 euros em 2025).

Este apoio financeiro mensal, não reembolsável, pode chegar aos 200 euros por mês e corresponde à diferença entre a taxa de esforço efetivamente suportada pelo agregado com a renda e uma taxa máxima de 35%.

O mecanismo é automático: por exemplo, um agregado familiar com rendimento de 2.000 euros e renda de 900 euros (taxa de esforço de 45%) recebem 200 euros mensais, enquanto uma família com 1.200 euros de rendimento e 450 euros de renda (37,5% de taxa de esforço) recebe apenas 30 euros.

O apoio é assim calculado pela diferença das taxas de esforço (37,5% – 35%), multiplicado pelo rendimento do agregado familiar (1.200 euros).

As rendas anteriores a novembro de 1990 que não transitaram para o NRAU estão congeladas desde 2012. O pacote Mais Habitação suspendeu definitivamente esta transição, mas criou um sistema de compensação aos senhorios, calculado com base em 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel.

Sim. Desde outubro de 2023, através do programa Mais Habitação, foi estabelecida uma limitação de 2% para o aumento das rendas iniciais em novos contratos quando o imóvel já esteve arrendado nos cinco anos anteriores. Esta medida, válida até 31 de dezembro de 2029.

A regra aplica-se apenas a contratos que excedam os limites do Programa de Apoio ao Arrendamento: se a renda anterior for inferior aos valores de referência do arrendamento acessível por tipologia e concelho, o limite de 2% não se aplica e a nova renda pode ser acordada livremente. Adicionalmente, se o contrato anterior não foi atualizado com os coeficientes anuais permitidos, podem ser aplicados os coeficientes dos três anos anteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data de possível aplicação.

A principal limitação desta medida é a ausência de fiscalização efetiva, criando um problema estrutural de implementação. Segundo associações de inquilinos e movimentos pela habitação, o incumprimento “é a norma, não é exceção”, com senhorios a manterem o valor original nos recibos declarados à Autoridade Tributária, mas a cobrarem a diferença “por fora” aos inquilinos.