O Governo quer tornar mais barato construir, reabilitar e colocar casas no mercado a preços “moderados”, ao mesmo tempo que desincentiva a compra especulativa por não residentes.

Para isso, aprovou uma Proposta de Lei no Conselho de Ministros de 28 de novembro, que deu entrada para discussão e aprovação na Assembleia da República esta terça-feira que mexe em quatro impostos (IVA, IRS, IRC e IMT), cria contratos de investimento para arrendamento (CIA) de longo prazo, estipula um novo regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA) e um regime de restituição parcial de IVA para quem constrói casa própria. O alvo são sobretudo os promotores, fundos imobiliários e proprietários dispostos a colocar casas no mercado de arrendamento.

A taxa reduzida de IVA passa a aplicar-se às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria permanente do comprador, desde que o preço de venda não ultrapasse o limite de “preço moderado” (cerca de 648 mil euros) e que o negócio se conclua no prazo máximo de 24 meses após a emissão da licença de utilização ou da emissão de qualquer outra documentação relativa ao início de utilização.

Na prática, a obra passa de 23% para 6% de IVA, mas o benefício é condicionado: se o imóvel for vendido acima do limite ou fora desse prazo, o construtor terá de regularizar a diferença de imposto.

O mesmo regime de IVA a 6% estende-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a arrendamento habitacional, desde que as rendas fiquem dentro do conceito de “renda moderada” (cerca de 2.300 euros) e que o primeiro contrato seja celebrado até 24 meses após a entrada em utilização.

Além disso, o imóvel tem de estar arrendado pelo menos por 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos. Se estas condições falharem, o benefício é perdido e o IVA tem de ser regularizado a favor do Estado.

Se o construtor ou promotor não conseguir vender a habitação para habitação própria e permanente ou celebrar o primeiro contrato de arrendamento dentro dos 24 meses após o início de utilização, deixa de se verificar uma condição essencial do regime.

Nessa situação, terá de substituir a declaração de IVA e devolver a diferença entre o que pagou a 6% e o que deveria ter pago à taxa normal, acrescida de juros. O mesmo se aplica se a casa não estiver arrendada pelo mínimo de 36 meses em cinco anos ou se a renda ultrapassar os limites definidos.

Sim. É criado um regime específico de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de habitação própria e permanente, por pessoas singulares que não atuem como empresas.

O Estado devolve a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida, desde que o valor do terreno mais os custos de construção não ultrapasse os limites de preço moderado.

O pedido faz-se eletronicamente à Autoridade Tributária no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização. O regime vigora até 2032.

Os ganhos com a venda de imóveis habitacionais podem ficar excluídos de IRS se o valor de realização, deduzido do eventual empréstimo, for reinvestido na compra de outro imóvel para arrendamento habitacional com rendas moderadas.

A Proposta de Lei do Governo estipula que o reinvestimento tem de ocorrer entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e o imóvel adquirido deve estar arrendado dentro dos limites de renda moderada durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos. Se estes requisitos falharem, a mais-valia volta a ser tributada no ano em que ocorre o incumprimento.

Para contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, celebrados até 2029, a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais desce para 10%, salvo se houver regime ainda mais favorável.

Para as empresas, os rendimentos prediais de arrendamento exclusivamente habitacional com rendas moderadas passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de IRC, o que reduz a fatura fiscal das sociedades imobiliárias ou fundos imobiliários que apostem neste segmento. Estes benefícios não se aplicam a rendas acima dos limites definidos como moderados.

Os arrendatários poderão continuar a deduzir 15% das rendas pagas em IRS, mas o teto anual sobe dos atuais 700 euros para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027. Este aumento aplica-se a contratos de arrendamento habitacional, com especial foco nas rendas moderadas, reforçando ligeiramente o alívio fiscal para quem arrenda casa.

Na prática, o ganho é modesto face à dimensão das rendas nas grandes cidades, mas reforça a coerência do pacote ao atuar em simultâneo do lado de inquilinos e proprietários.

A “renda mensal moderada” é o novo patamar de referência para a maioria dos benefícios: corresponde, no máximo, a 2,5 vezes o salário mínimo previsto para 2026, cerca de 2.300 euros mensais.

Já no regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), as rendas máximas por tipologia serão fixadas por portaria, com base em 80% da mediana das rendas por metro quadrado em cada concelho, podendo ainda ser ajustadas por fatores como eficiência energética ou estacionamento. O antigo conceito de “arrendamento acessível” é, na prática, absorvido e reconfigurado neste novo desenho.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) substitui o Programa de Apoio ao Arrendamento e pretende ser mais simples e previsível. Sob este regime, os contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento ou subarrendamento habitacional que cumpram limites máximos de renda (80% da mediana local) e prazos mínimos de três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária ficam isentos de IRS e IRC sobre esses rendimentos.

A adesão faz-se via plataforma do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que valida contratos e comunica à Autoridade Tributária, e o regime abrange também programas municipais de arrendamento acessível.

Os contratos de investimento para arrendamento (CIA) destinam-se a investidores com projetos de escala relevante, em que pelo menos 70% da área de construção seja para arrendamento habitacional, com rendas moderadas.

Em troca de manterem o parque em regime de arrendamento por até 25 anos, estes investidores podem beneficiar de isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição, isenção de IMI até oito anos e redução até 50% da taxa de IMI no restante período, bem como isenção de adicional ao IMI (conhecido como Imposto Mortágua) e aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas.

O contrato é celebrado com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) e oferece proteção contra alterações legislativas que desequilibrem o investimento.

A proposta introduz uma penalização para a compra de habitação por não residentes: nesses casos, a taxa de IMT passa a ser sempre 7,5%, sem isenções ou reduções, quando o imóvel se destine a habitação.

Escapam a esta regra os compradores que já sejam residentes fiscais em Portugal ou que se tornem residentes nos dois anos seguintes à aquisição, bem como quem destine o imóvel a arrendamento habitacional com renda moderada, mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nestas situações, a Autoridade Tributária pode restituir a diferença face às taxas normais.

Sim. Na primeira aquisição de habitação própria e permanente que seja classificada como habitação de custos controlados (HCC), os municípios podem, por decisão da assembleia municipal, isentar totalmente o IMT quando o valor não ultrapasse o limite do primeiro escalão de IMT.

Para valores acima desse patamar, podem aplicar-se as taxas mais baixas da tabela geral. Além disso, as aquisições de HCC beneficiam de uma dedução ao Imposto do Selo sobre a verba aplicável à transmissão onerosa de imóveis, até ao limite correspondente ao topo do primeiro escalão. Ficam excluídos os contribuintes que já sejam proprietários de outra habitação.

O decreto-lei autorizado produz efeitos a 1 de janeiro do próximo ano, com exceção de três blocos: contratos de investimento para arrendamento (CIA), Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e revogação do antigo programa de arrendamento acessível, que só produzem efeitos a partir de 1 de junho de 2026.

O regime de IVA a 6% e a restituição parcial de IVA aplicam-se a operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com possibilidade de pedidos de restituição até 2032. Os principais benefícios sobre rendimentos prediais (IRS/IRC) vigorarão, em regra, até final de 2029.

Este pacote fiscal tenta resolver dois problemas em simultâneo: a falta de casas para arrendar e a escalada de preços na compra, especialmente em zonas de pressão urbana. Ao reduzir significativamente a tributação de rendas moderadas e dar estabilidade fiscal a promotores e fundos que entrem no arrendamento de longa duração, o Governo tenta puxar oferta para este segmento.

Em teoria, a combinação de IVA reduzido, isenção de mais-valias e regimes como o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) pode tornar viável a construção e reabilitação a preços controlados. O verdadeiro teste estará na calibragem dos tetos de renda e venda e na capacidade do Estado para aplicar o regime sem burocracia excessiva.