João Pinheiro da Silva: “O mercado imobiliário tem resistido muito bem à crise que estamos a atravessar”

A Advocatus esteve à conversa com o novo sócio da CMS, João Pinheiro da Silva, que integra a firma para liderar a equipa de Imobiliário.

A CMS Rui Pena & Arnaut reforçou a sua equipa de sócios com João Pinheiro da Silva. O advogado, que vai liderar a equipa de Imobiliário, transita da CTSU, onde se encontrava desde 2013. Com João Pinheiro da Silva transitam, também, os advogados Sandra Arsénio e Carlos Saraiva.

“A integração do João Pinheiro da Silva é mais um passo na estratégia da CMS Rui Pena & Arnaut para aprofundar a sua presença em setores chave da nossa economia, como é o Imobiliário. Queremos reforçar o nosso posicionamento neste setor, e isso exige enriquecer ainda mais o talento extraordinário com que já contamos”, refere José Luís Arnaut, managing partner da CMS.

O novo coordenador da equipa de Imobiliário esteve, ao longo da sua carreira, envolvido em algumas das maiores operações de imobiliárias realizadas em Portugal, tendo aconselhado investidores e promotores no financiamento de transações, incluindo fundos de investimento imobiliário. Também tem experiência no desenvolvimento de diversos projetos turísticos, nomeadamente empreendimentos turísticos.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

A que se deve esta mudança?

No ano em que completo 20 anos de dedicação à advocacia, esta mudança representa a oportunidade encorajadora de liderar um projeto novo, com uma equipa extraordinária de advogados especializados, que alia diversas competências a uma significativa experiência acumulada na assessoria a clientes nacionais e internacionais no setor imobiliário.

Porquê a CMS?

Por várias razões que fazem da CMS Rui Pena & Arnaut uma sociedade com características únicas, começando pela cultura da própria organização, com um elevado padrão de exigência, passando pela vertente internacional, também única em Portugal. Não nos podemos esquecer de que tem presença em mais de 40 países e mais de 70 cidades espalhadas pelo mundo. São poucas as sociedades que, no mercado português, têm este perfil. Também a aposta muito significativa que tem sido feita nas novas tecnologias associadas à prestação de serviços jurídicos é uma mais-valia no serviço ao cliente. Sabemos que o percurso de crescimento sustentado desta Sociedade até aos dias de hoje, não só augura um futuro promissor, como foi determinante para que o desafio que me foi lançado fosse irrecusável.

Que objetivos tem com esta mudança?

Além do reforço da equipa de imobiliário, através da integração de dois novos profissionais que já trabalhavam comigo há vários anos, pretendo ajudar a dinamizar e desenvolver a área de prática de imobiliário, quer no contexto nacional, quer no âmbito da fantástica organização internacional a que pertence a CMS Rui Pena & Arnaut. Todo esse trabalho, sempre focado nas necessidades e objetivos dos clientes, exige um conhecimento profundo e permanente do mercado imobiliário. Estou certo que o caminho que queremos percorrer contribuirá para que a sociedade reforce o reconhecimento dos clientes e dos seus pares como uma sociedade de referência também no setor imobiliário.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

Que mais-valias acha que a CMS lhe pode trazer, face ao seu anterior escritório?

A dimensão alargada das equipas das diversas áreas de prática desta casa, incluindo, naturalmente, a equipa do departamento de imobiliário, bem como a sólida presença internacional, são fatores essenciais para os objetivos que temos pela frente. Além disso, permite prestar aos clientes a assessoria jurídica de uma forma adequada, integrada e mais eficiente, incluindo em projetos de maior dimensão e complexidade, sejam eles transações domésticas ou cross-border.

Liderar um grupo de excelentes profissionais, francamente maior, composto por advogados e advogadas com experiências, valências e perspetivas tantas vezes diferentes é, também, uma das mais-valias da equipa que agora coordeno e também um dos fatores mais estimulantes deste novo projeto.

De que modo está o setor do imobiliário a resistir a este período de crise pandémica?

Em termos gerais, o mercado imobiliário tem resistido muito bem à crise que estamos a atravessar. Por exemplo, se é verdade que até ao início deste ano houve uma redução do número de transações no segmento residencial, também é verdade que o preço médio de venda aumentou. No arrendamento habitacional, apesar da contração dos valores das rendas, a realidade desmentiu as teses catastrofistas que no início da pandemia chegaram a ser admitidas. No segmento dos escritórios não parece ainda claro o impacto que, por exemplo, o fenómeno do teletrabalho poderá ter na futura procura e ocupação de espaços. Há, de facto, alguma incerteza quanto à eventual alteração do paradigma na ocupação dos espaços para escritórios. É evidente que o retalho e a hotelaria têm sido os segmentos mais atingidos com a pandemia, mas também é verdade que se tem assistido a alguma reinvenção do setor hoteleiro, por exemplo com a conversão em residências para estudantes. Outro segmento a que temos sido chamados a dar cada vez mais assistência jurídica é o da logística, que tem crescido de forma significativa sobretudo devido ao incremento das vendas online e, por via disso, tem provocado uma procura por espaços de distribuição last mile nos arredores dos grandes centros urbanos.

Ao fim de mais de um ano de crise pandémica pode-se afirmar que o mercado imobiliário se mantém, de facto, resiliente. É inegável que o imobiliário tem sido um porto seguro para investidores nacionais e internacionais e é expectável que nos tempos mais próximos continuem a surgir novas oportunidades transacionais para as quais os investidores se manterão atentos.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

E como pode dar a volta em 2021 e nos anos próximos?

Para que o setor imobiliário possa voltar aos níveis de atividade e de preços pré-covid-19 é essencial que o plano de vacinação nacional seja tão rápido e eficaz quanto possível. A retoma do setor turístico é igualmente vital para que a nossa economia possa crescer, com os inerentes reflexos diretos no setor imobiliário. A estabilidade e previsibilidade fiscal é determinante para qualquer investidor, tal como o custo do financiamento das operações imobiliárias será decisivo na atração de investimento. Era bom que o Estado procurasse lançar novos programas de captação de investimento estrangeiro, em vez de alterar, nos moldes em que o fez, o regime dos chamados “golden visa”. É um sinal negativo e contrário àquilo que o mercado desejaria e que parece ter resultado de uma opção meramente político-ideológica que dificilmente promove a captação de investimento no interior do país. Seria bem mais útil que se legislasse, por exemplo, no sentido de uma efetiva desburocratização, digitalização e eficiência dos procedimentos de licenciamento camarário, bem como da agilização dos procedimentos referentes à alteração da afetação do uso de imóveis. É verdade que ao longo do tempo várias autarquias têm vindo a fazer um esforço louvável nesse sentido, mas este deveria ser um desígnio nacional e urgente.

Face ao que era expectável, os investimentos previstos para o setor durante o primeiro trimestre/semestre deste ano foram reduzidos?

É natural que com o segundo confinamento generalizado desde o início do ano que tenha ocorrido um abrandamento na realização dos investimentos. Mas apesar de algum adiamento do momento de investir, os investidores continuam atentos e ativos, precisamente porque mantêm a estratégia de investimento no mercado imobiliário nacional.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

Qual o perfil do investidor do mercado imobiliário português?

Não podemos resumir a um só perfil, porque há vários perfis de investidores. Aliás, a assessoria que prestamos enquanto advogados tem que ter precisamente em consideração o perfil concreto de cada cliente, nomeadamente, se é um investidor institucional ou particular, qual o tipo de investimento que pretende, de rendimento tendencialmente de curto, médio ou longo prazo, que tipo de ativo imobiliário procura e qual o segmento de mercado, entre outros fatores.

Há investidores que preferem ter uma participação direta e permanente na gestão dos seus investimentos, e há investidores que preferem entregar essa gestão, por exemplo, a sociedades gestoras, como acontece designadamente com os investimentos realizados através de fundos de investimento imobiliário ou através de sicafis. Pela nossa experiência, o perfil concreto de cada investidor e a estrutura que melhor se adequa a uma operação imobiliária varia de caso para caso.

O preço do imobiliário não tem sido afetado pela pandemia. Podemos dizer que é uma surpresa?

Não considero que seja uma surpresa. Considero, sim, que os players que atuam e conhecem bem este mercado mantêm-se confiantes quanto à rentabilidade dos ativos imobiliários em que investem, assim como se mantêm otimistas na tendência de recuperação da nossa economia. Não é por acaso que não assistimos em Portugal a uma corrida aos resgates nos fundos de investimento imobiliário.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

Mas qual será a tendência: vir a baixar?

Sem prejuízo de algumas correções que ainda possam ocorrer, o ciclo de estabilização que se tem observado nos últimos meses, aliado à retoma progressiva da atividade económica em geral, leva a crer que a tendência será para subir gradualmente o preço do imobiliário. Até lá, continuarão certamente a surgir inúmeras oportunidades atrativas.

Varia de tipo de investidor para tipo de investidor?

Diria que essa tendência dependerá não tanto do tipo de investidor, mas sim em função da evolução do plano de vacinação, da retoma gradual da vida quotidiana a que estávamos habituados antes da pandemia e da recuperação da economia em geral.

Portugal é ainda um mercado atrativo?

Sem dúvida nenhuma. Mas é preciso saber preservar e desenvolver o nosso mercado. O Estado não deve olhar para o setor imobiliário como mero contribuinte para a resolução da crise, sobrecarregando-o com mais impostos, mas sim como um dos motores e mais relevantes players da nossa economia, gerador de muito emprego. Além disso, importa ter presente que o nosso mercado, e bem, compete internacionalmente, pelo que as oportunidades que deixarmos perder na captação de investimento estrangeiro não serão desperdiçadas por outros países, a começar pela nossa vizinha Espanha, que tem beneficiado nos avanços e recuos das posições do Governo em relação às questões relacionadas com residentes não habituais.

João Pinheiro da Silva, sócio da CMS Rui Pena & ArnautHugo Amaral/ECO

Daqui a uns cinco anos, como acha que vai estar o nosso mercado de imobiliário?

Se alguma aprendizagem devemos retirar desta pandemia é o facto de ter sido transversal aos diversos setores de atividade o reconhecimento da necessidade de transformação digital. O imobiliário não foge à regra, bem pelo contrário. As proptechs são uma realidade que daqui a cinco anos farão parte deste mercado de uma forma mais intensa. Vamos assistir a novas formas de concretização à distância das transações imobiliárias. É desejável que a transformação digital seja acompanhada de regulamentação legal que não prejudique, nem desacelere, a evolução tecnológica a que temos vindo a assistir.

E o mercado da advocacia? O que acha que poderá ter ganho com esta crise?

Ainda é cedo para tirar conclusões, mas uma coisa é certa: como noutras crises, o setor mostrou ser um dos mais resilientes. Falo concretamente na capacidade que mostrou para, em períodos de incerteza, conseguir, uma vez mais, dar a resposta que os clientes necessitavam. Estar sempre ao lado dos Clientes. Todos os setores tiveram que se adaptar, acho que o fizemos de forma exemplar. Acredito, também, que veio acelerar o processo de digitalização das Sociedades. Algo que já estava em andamento, mas que a Pandemia veio claramente mobilizar para ações mais rápidas e concretas.

E o que poderá ter perdido?

Como disse anteriormente, ainda é cedo para tirar conclusões. No entanto, confesso que prefiro ver o copo meio-cheio. Necessitamos de olhar par ao futuro de uma forma realista, mas ao mesmo tempo otimista. Vamos, certamente, perder algumas coisas para ganhar outras.

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