Após ano recorde, preços e rendas das casas vão continuar a subir em 2023

2022 foi um ano de recordes para o mercado imobiliário e, para 2023, num contexto de alta inflação e subida das taxas de juro, as notícias são pouco animadoras para quem quer comprar ou arrendar casa. O ano está a começar com alguma incerteza, mas os profissionais do setor não têm dúvidas de que os preços e as rendas das casas continuarão a aumentar. As expectativas apontam, contudo, para uma redução do número de transações e, em linha com o aumento das taxas de juro, há quem acredite que será mais fácil suportar o custo de uma renda do que pagar uma prestação ao banca.

Mais de 34 mil milhões de euros, mais 14% do que em 2021. É este o valor estimado pelas consultoras imobiliárias para as transações fechadas em 2022, sendo que 31 mil milhões de euros dizem respeito ao mercado residencial. As estimativas da JLL apontam para que o número de transações de habitações tenha superado as 168 mil em 2022.

“2022 foi um ano que superou todas as expectativas, com uma procura muito dinâmica“, diz Patrícia Barão, diretora do departamento de Residencial da JLL Portugal, em declarações ao ECO. No segmento de luxo, “2022 foi mesmo muito bom” e o “melhor ano de sempre” para a Sotheby’s International Realty Portugal, adianta Miguel Poisson, CEO da consultora.

“2022 ainda foi turbulento, mas Portugal marca bem a sua posição e força quando olharmos para outros países”, afirma Patrícia Barão, da JLL, notando a “posição geográfica” que acaba por “favorecer” o país e ainda a “visão de que investir em Portugal é seguro” e oferece “boas rentabilidades”. Mas o que é positivo para quem vende, é menos positivo para quem compra.

Os dados mais recentes do INE, referentes ao terceiro trimestre de 2022, indicam uma subida de mais de 13% nos preços das casas, enquanto as rendas aumentaram 7,6% para 6,55 euros por metro quadrado no mesmo período. Em ambos os casos, contudo, houve um abrandamento do crescimento.

Preços vão continuar a subir perante escassez de oferta

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, diz que 2023 começa “com a noção de que será um ano mais desafiante”, nomeadamente pelos “fatores geopolíticos que podem condicionar o mercado e a economia”. Ainda assim, nota que Portugal está numa “situação privilegiada e não está tão exposto aos riscos”. “Vamos continuar a ter o mercado bastante ativo, com uma procura forte”, antecipa o responsável.

Atrás de uma “procura forte” vem uma oferta fraca – um dos maiores problemas do país no que toca à habitação – e isso é sinónimo de preços mais altos. “Continuando esta escassez de oferta, os preços vão continuar a ter uma tendência de correção em alta, mas não vai ser muito“, diz Patrícia Barão, notando que de 2021 para 2022 a subida foi de cerca de 8%. “Não tenho a menor dúvida que os preços vão continuar a subir”, nota.

Ricardo Sousa explica que, “antes de haver uma redução dos preços, tem de haver um aumento significativo das casas em venda”, coisa que não acontece. “Acredito que em muitas zonas, o valor médio de transação vai aumentar, porque a oferta que existe está nos segmentos mais elevados”, diz.

O CEO da C21 acredita que haverá uma “maior flexibilidade” por parte dos proprietários na negociação dos preços, isto porque “não se encontram imóveis com valores ajustados ao orçamento e poder de compra” de quem procura. E isso já se vê pelo tempo que demora até uma casa ser vendida, que tem vindo a aumentar. “O proprietário vai ter de ser mais realista na definição do preço. Já estamos a ver correções que podem ultrapassar os 5%”.

Miguel Poisson, CEO da Sotheby’s, acredita que, no segmento médio, a tendência “será para uma estagnação dos preços”, embora acredite em “algumas correções nas periferias, mas não grandes correções”. Isto porque, explica, os custos da construção estão bastante altos, impossibilitando que haja um reforço significativo da oferta. “Isto conduz a uma impossibilidade de reduzir os preços. Em algumas zonas é expectável que continue a aumentar”, diz.

O responsável fala ainda na questão dos licenciamentos, cujos prazos demorados em nada ajudam ao reforço da oferta. “Continua a haver um défice muito grande [de oferta] porque os licenciamentos são muito lentos. Estão a haver menos licenciamentos, menos produto no mercado, cada vez mais o custo de financiamento é maior, e isso faz com que o preço disto tudo se reflita no preço final do imóvel”, explica.

Assim, Miguel Poisson afirma: “Não vejo qualquer possibilidade de os preços corrigirem no segmento médio. Podem estagnar, mas não acredito que haja uma grande margem para corrigirem”.

Arrendamento ganhará terreno perante a compra?

Em linha com o aumento dos preços de venda das casas, também as rendas deverão aumentar em 2023, esperam os especialistas. “Haverá uma pressão nas rendas e estamos à espera de uma subida em praticamente todo o país“, diz Ricardo Sousa, da C21. “Nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, os concelhos que estavam com valores médios inferiores vão ter uma pressão acrescida. E até em mercados suburbanos”, nota.

Miguel Poisson, da Sotheby’s, refere que “as rendas estão também a sofrer com a falta de oferta e, como há mais procura do que oferta, vão continuar a aumentar”. Ao ECO, o responsável diz que, “estando o mercado a funcionar sem intervenção governamental, tendencialmente as rendas continuarão a aumentar devido à escassez de oferta“.

Patrícia Barão partilha destas opiniões, afirmando ser “expectável que haja uma subida de rendas no próximo ano”. “É inevitável. Quando existem aumento dos juros, há um constrangimento no financiamento e na possibilidade que as famílias têm de se financiar junto dos bancos para comprar casa”, explica ao ECO. E a diretora do departamento de Residencial da JLL antecipa um cenário.

“Com o aumento das taxas de juro e a dificuldade em pagar empréstimos ao banco, vai inevitavelmente haver um aumento da procura pelo arrendamento e, consequentemente, uma subida das rendas“, diz, acreditando que as famílias optarão por arrendar uma casa em vez de comprar, uma vez que, diz, será mais fácil suportar o custo de uma renda do que pagar uma prestação ao banco.

Mas, quanto a isto, há uma certa incerteza. O CEO da C21 nota que, “em todo o território, com exceção da cidade de Lisboa, comprar casa é sempre mais barato do que arrendar, mesmo com as taxas de juro atuais“. “Em praticamente todo o país, é claramente mais barata a prestação do crédito à habitação do que um arrendamento”, diz Ricardo Sousa.

As taxas Euribor continuam a subir de forma acelerada e isso vai traduzir-se num novo aumento da prestação da casa para os contratos que forem revistos agora em janeiro, antecipando-se subidas entre os 50 euros e os 270 euros, de acordo com as simulações feitas pelo ECO.

PPP para incentivar arrendamento acessível seriam uma solução

Há muito tempo que o setor alerta para o papel do Estado na habitação, nomeadamente na mais-valia que seria ter investidores a apostarem no built-to-rent (construir para arrendar) – algo que não acontece em Portugal por não ser vantajoso. “Se somarmos a quantidade de imóveis de câmaras que estão desocupados ou abandonados, há uma margem muito grande para haver programas que possam possibilitar que alguns investidores possam investir nesses imóveis e tenham retorno através do arrendamento com valores pré-definidos“, diz Miguel Poisson.

Patrícia Barão defende ser “preciso desenvolver projetos de forma mais célere” e que, embora o “investimento em arrendamento acessível esteja na ribalta”, não foram lançados quaisquer projetos. “Continuam a não ser lançados novos projetos de arrendamento acessível. Por isso, vai continuar a vir para o mercado imóveis com targets diferentes”.

Uma solução, aponta o CEO da Sotheby’s, seria a criação de “programas que facilitem a aquisição” de imóveis públicos por parte de investidores e ainda que possam ser criadas parcerias público-privadas (PPP) que ofereçam aos investidores a “possibilidade de adquirir esses imóveis a preço suficientemente satisfatórios para poder haver um compromisso de, por exemplo, os arrendar durante dez ou 15 anos”.

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