REIT vão poder investir em escritórios e centros comerciais

Afinal, as sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI), habitualmente denominadas de Real Estate Investment Trusts (REIT), vão poder investir noutros ativos para além de imóveis destinados ao arrendamento de longa duração. De acordo com o decreto-lei que regulamenta a constituição deste tipo de sociedades, a que o ECO teve acesso, as SIGI destinam-se também investimentos em ativos imobiliários para “arrendamento ou outras formas de exploração económica“. Entre elas estão escritórios ou centros comerciais.

“O ativo das SIGI deve ser constituído maioritariamente por direitos de propriedade, de superfície ou outros de conteúdo equivalente sobre imóveis, para arrendamento ou para outras formas de exploração económica”, pode ler-se no decreto-lei que vai entrar em vigor no primeiro dia do mês seguinte à sua publicação.

O ativo das SIGI deve ser constituído maioritariamente por direitos de propriedade, de superfície ou outros de conteúdo equivalente sobre imóveis, para arrendamento ou para outras formas de exploração económica.

De sublinhar que o decreto-lei, aprovado em Conselho de Ministros na passada quinta-feira, frisa que entre as “outras formas de exploração económica” se inclui o “desenvolvimento de projetos de construção e reabilitação de imóveis” e a sua “afetação à utilização de loja ou espaço em centro comercial, ou utilização de espaço em escritórios“.

Quer isto dizer que os REIT não estão limitados a explorar imóveis para arrendamento de longa duração, no centro das cidades, ou ainda com rendas acessíveis, como temiam alguns players do mercado. A liberdade é muito maior. Ricardo Reis, fiscalista da Deloitte ouvido pelo ECO, “um fator crítico para o sucesso destes instrumentos é o âmbito da sua atuação”, sendo que a abrangência aumentará o interesse nestes instrumentos. O setor estima que a criação de REIT atraia um investimento entre dez e 15 mil milhões de euros.

Imóveis devem pesar, no mínimo, 75%. Endividamento limitado

Apesar de o âmbito de atuação das SIGI ser alargado, há que respeitar alguns limites. O decreto-lei define que o valor dos imóveis destinados a “arrendamento ou a outras formas de exploração económica deve representar pelo menos 75% do valor total do ativo da SIGI”. E o valor dos direitos sobre bens imóveis e participações, nomeadamente outras SIGI deve “representar pelo menos 80% do valor total do ativo”.

“Estes requisitos”, acrescenta o decreto-lei, “devem verificar-se a todo o tempo a partir do segundo ano após a constituição das SIGI”. Além de que os direitos e as participações têm “de ser detidas durante pelo menos três anos após a sua aquisição”, uma restrição que visa evitar os movimentos de especulação imobiliária.

As SIGI, apesar de terem um nível de regulamentação mais leve do que as restantes sociedade de investimento imobiliário, têm algumas limitações como por exemplo ao nível do endividamento. “O endividamento das SIGI não pode corresponder, a todo o tempo, a mais de 60% do valor ativo total da SIGI”, pode ler-se no decreto-lei.

O endividamento das SIGI não pode corresponder, a todo o tempo, a mais de 60% do valor ativo total da SIGI.

Tal como o ECO avançou na sexta-feira, em termos de fiscalidade, as SIGI beneficiam “do regime fiscal aplicável à generalidade das sociedades de investimento imobiliário”, nos “termos dos artigos 22.º e 22.º-A do Estatuto dos Benefícios Fiscais” — opção que evitou que o presente decreto-lei tivesse de passar pelo Parlamento. Assim, estão isentas de derrama municipal e derrama estadual, e estão sujeitas a IRC de 21%, com exceção dos rendimentos de capital, prediais e as mais-valias.

20% em bolsa, 90% para dividendos

As regras determinam ainda que após a constituição das SIGI, estas têm um ano para serem admitidas a negociação em bolsa, sendo que “pelo menos 20% das ações representativas do capital social da SIGI devem estar dispersas por investidores que seja titulares de participações correspondentes a menos de 2% dos direitos de voto”, um detalhe que foi aliás avançado pelo Expresso (acesso pago) este fim de semana.

Por outro lado, “no prazo de nove meses após o encerramento de cada exercício”, as SIGI devem distribuir sob a forma de dividendos “pelo menos 90% dos lucros do exercício que resultem do pagamento de dividendos e rendimentos de ações ou unidades de participação”, mas também “pelo menos 75% dos restantes lucros do exercício distribuíveis”.

Além disso, “pelo menos 75% do produto líquido da alienação de ativos afetos à prossecução do objeto principal da SIGI” deve ser reinvestido noutros ativos no prazo de três anos após a venda, isto porque a reserva legal da SIGI não pode exceder 20% do capital social e não é permitida a constituição de outras reservas indisponíveis.